Как купить квартиру, если денег нет: 8 реальных историй и бонус - «Риэлторские технологии»

Покупка квартиры — это дорого, и не у каждого найдётся нужная сумма. Мы поговорили с теми, кто смог обзавестись собственным жильём без накопленной суммы, и узнали, как им это удалось.

Почти в каждом случае фигурирует ипотека, но способы её получения были самыми разными — от простых до нестандартных.

Регина

Оформила ипотеку на маму, а деньги на первоначальный взнос одолжила у родственников

«В 2017 году мы с мужем оба официально не работали, и своих накоплений у нас почти не было. Правда, имелось жильё в хрущёвке на окраине, но при этом очень хотелось купить квартиру в новостройке и поближе к центру. Помогли мои родственники — мама и сёстры. “Всем миром” собрали сумму на первоначальный взнос, а мама оформила на себя ипотеку, потому что у неё был официальный доход. Так у нас появилась квартира в строящемся доме в центре города.

За шесть лет я родила двоих детей, решила развестись с мужем, вернула долги родственникам и почти дождалась сдачи дома. У меня есть сертификат на материнский капитал, но использовать его на погашение ипотеки я не могу — кредит оформлен на маму. Выкупить эту квартиру закон тоже не позволяет, но мы нашли решение, которое поможет нам и разъехаться после развода по разным квартирам, и закрыть ипотеку, и использовать маткапитал.

Старая квартира, в которой мы жили вместе с бывшим мужем, будет продана. Вместо неё мы купим такую же, в том же доме, но на другом этаже. В сделке будет использован сертификат на материнский капитал, а оставшиеся от продажи деньги уйдут на погашение ипотеки за новую квартиру. Так мы и закроем ипотеку, и решим проблему совместного проживания после развода».

Наш комментарий: плюс такого способа в том, что родственникам, скорее всего, не придётся отдавать проценты за взятые в долг деньги. Минусов больше:

- вся схема в целом основана на взаимном доверии;

- не у всех есть в запасе «ненужная» жилплощадь, которую можно продать;

- не подойдёт бездетным людям.

Коротко. Если нет денег, но купить жильё очень хочется, такой способ может иметь право на жизнь.

Александра

Попросила подругу оформить на себя потребительский кредит, чтобы сделать первый взнос по ипотеке

«В 2020 году нам с супругом надоело снимать жильё, и мы стали думать, где взять деньги на покупку квартиры. Единственным вариантом казалась ипотека, но у нас не было никаких накоплений, и это стало главной проблемой. Пытались оформить ипотеку без первоначального взноса, но банк не одобрил нужную сумму — доходы не дотягивали до минимально возможного уровня. Помогла моя подруга и родственники.

Квартира, которую мы хотели купить, стоила 1 750 000 рублей. На первоначальный взнос нужно было 300 000 рублей. Моя подруга взяла потребительский кредит на 200 000, а оставшиеся 100 000 одолжила мама. Ипотеку оформили на мужа, я выступаю созаёмщиком.

Сейчас мы выплачиваем кредит подруги, свою ипотеку и ещё два кредита, которые взяли на ремонт. Мы выросли в доходах, все займы уже почти вернули, а ипотека действует ещё 18 лет. Наверняка сможем выплатить её досрочно».

Наш комментарий: ставки по потребительским кредитам обычно выше ипотечных, поэтому при таком способе покупки квартиры, скорее всего, будет большая переплата. Как и в предыдущем случае, вся схема основана на взаимном доверии, что всегда рискованно. Но если вы уверены в родственниках, друзьях и в собственной финансовой стабильности, попробовать можно.

Коротко. Такой способ подойдёт, если приобретаемая квартира недорогая или вам не хватает на покупку максимум 10% от стоимости.

Ирина

Продала недостроенный дом и потратила деньги на первый взнос по ипотеке

«После развода с первым мужем и раздела имущества мне достался наш недострой в посёлке городского типа. Я продала участок и вырученные деньги использовала как первоначальный взнос по ипотеке. Сумма составила 700 000 рублей и покрыла примерно треть стоимости квартиры.

Сейчас живу в собственной однушке и выплачиваю за неё кредит. У меня есть сертификат на маткапитал, но пускать его на погашение ипотеки пока не планирую».

Наш комментарий: продать что-нибудь ненужное, чтобы купить квартиру, не имея денег изначально, — вполне рабочая стратегия. Главное — не ошибиться с ценой и грамотно заключить сделку. Минус тут, пожалуй, только один — в том, что обычно вырученная сумма совсем небольшая.

Коротко. Если накоплений на первоначальный взнос нет, продажа чего-то — один из самых ходовых и рабочих вариантов.

Дмитрий

Отдал на первый взнос подаренные на свадьбу деньги и взял в созаёмщики тёщу

«Первый раз я женился в 20 лет, и личных накоплений тогда не имелось, как и отдельной квартиры. Конечно, мы с женой сразу начали думать, как купить жильё без денег. Проблема была в том, что мой доход как у молодого специалиста был крайне мал, а жена не работала вовсе, потому что инвалид II группы. Это значит, что на ипотеку, тем более без первоначального взноса, нам можно было не рассчитывать.

Спасла ситуацию тёща. Имея достаточно высокий доход, она предложила себя в качестве созаёмщика, а подаренные нам на свадьбу деньги можно было использовать в качестве первого взноса. Мы согласились. Через несколько лет, снова с помощью тёщи, ипотеку закрыли досрочно. Вскоре с женой я развёлся, а на мою и тёщину доли мы оформили дарственные в пользу уже бывшей супруги. В итоге она стала единственной владелицей квартиры».

Елизавета

Вложилась в бизнес, чтобы собрать денег на ипотеку

«Мы с мужем оформили льготную ипотеку осенью 2022 года, но готовиться к ней начали ещё в 2019-м. Нам очень хотелось купить квартиру нашему ребёнку, но сбережений не имелось. Чтобы собрать нужную сумму на первый взнос, мы приняли участие в семейном бизнесе моих свёкров и стали в нём дольщиками.

Бизнес начал приносить доход спустя два года — в 2022-м. Осенью мы подумали, что это наш шанс, и стали подбирать подходящую программу ипотеки. В итоге решили купить квартиру в строящемся доме и подписать с застройщиком ДДУ, а на первоначальный взнос пустили материнский капитал и накопленные с бизнеса доходы. Сейчас на ежемесячные взносы уходят все наши доходы с бизнеса. Когда дом будет достроен, мы планируем сдавать квартиру и этими деньгами оплачивать ипотеку, а из семейного бизнеса выйдем».

Наш комментарий: инвестировать в бизнес, чтобы в будущем пустить прибыль на покупку квартиры, — довольно редкая схема.

Минус в том, что вкладываться в бизнес, не разбираясь в его тонкостях, слишком рискованно. Если дело прогорит или не выйдет в плюс, можно остаться и без денег, и без квартиры. С другой стороны, успех позволит купить квартиру без денег, ипотек и кредитов. Второй недостаток именно этого случая в том, что он снова основан на взаимном доверии. Нивелировать это можно грамотно составленным договором.

Коротко. Схема подойдёт тем, чьих накоплений слишком мало, а жильё нужно несрочно.

Надежда

Воспользовалась помощью государства

«После свадьбы в 2018 году у нас с мужем не было денег на жильё, зато почти сразу родился ребёнок. Выплат, которые я получила в отпуске по беременности и родам, хватило на первоначальный взнос. Ипотеку мы оформили по программе “Молодая семья”. Через три месяца после подписания договора я использовала материнский капитал — досрочно погасила 10% от суммы кредита. Закон позволяет это сделать, не дожидаясь, пока ребёнку исполнится 3 года. Ещё через три года наши с мужем доходы выросли, и мы полностью закрыли ипотеку досрочно».

Наш комментарий: пока действуют программы господдержки, лучше ими воспользоваться. Получить льготы при покупке жилья могут не только родители несовершеннолетних детей или детей-инвалидов. Всё ещё работают такие программы, как дальневосточная ипотека, IT-ипотека, сельская и военная ипотека. Все они дают возможность оформить жилищный кредит по ставке от 2 до 6%, а военная ипотека и вовсе предполагает погашение всей суммы за счёт государства, пока военный служит в ВС РФ.

Схема отлично подойдёт тем, кто попадает под текущие условия льготных ипотек.

Олеся

Оформила в двух разных банках потребительские кредиты на первый взнос и ипотеку

«Мы покупали квартиру в марте 2013 года. Начали с того, что я подала заявку на ипотеку в Сбер и дождалась её одобрения. Одобренная заявка действительна от 2 до 4 месяцев в зависимости от банка: этот срок даётся на поиск подходящего варианта жилья, так что у меня было время найти деньги на первоначальный взнос.

Я решила взять кредит “на неотложные нужды” в другом банке. В Сбере мне бы не хватило платёжеспособности на ещё один заём, тем более, что у меня там уже была оформлена кредитная карта с лимитом 50 000 рублей. Он, пусть и не истраченный целиком, на эту сумму платёжеспособность мою снижал. При подаче новой заявки в графе “Цель кредита” я указала ремонт своей квартиры и покупку бытовой техники. Заявку одобрили.

Я запросила 380 000 рублей, это составляло 15% от стоимости приобретаемой по ДДУ квартиры. “Вторичку” позволить себе не могла, потому что на неё в то время требовалось вносить 20% в виде первоначального взноса. Сейчас соотношение процентов может быть другим — например, 10 и 15% или 15 и 15%. Банки постоянно меняют условия и устраивают акции.

Мы решили брать кредит на первоначальный взнос, потому что не успели накопить и денег на квартиру не было совсем. Ипотеку оформляли на меня, а муж шёл созаёмщиком. В итоге ипотеку мы погасили досрочно ещё в 2017 году — при переезде продали свою старую квартиру и квартиру моей мамы».

Наш комментарий: одобренная, но ещё не оформленная заявка на ипотеку не отображается в БКИ, поэтому не влияет на кредитную историю заёмщика. Другие банки не знают об этой заявке и, если платёжеспособность заёмщика их устраивает, дают добро на кредит. Небольшая хитрость отвечает на вопрос «что делать», если не хватает на квартиру.

Коротко. Несмотря на то, что с момента покупки прошло 10 лет, в правилах банков почти ничего не изменилось, и сейчас купить квартиру можно по той же схеме.

Виолетта

Продала домик родителей и колхозный (земельный) пай

«Я родом из села в Ростовской области, но уже давно живу совсем в другом городе. После развода остро встал вопрос раздельного жилья с бывшим мужем. Денег, чтобы купить себе квартиру, у меня не было, зато был старый домик и колхозный пай, которые достались мне в наследство от родителей.

Пай — это приватизированный участок земли сельхозназначения, который можно сдать в аренду или продать. Заморачиваться с арендой мне не хотелось, а деньги были срочно нужны, поэтому я просто продала и участок, и дом. Полученных денег хватило на однушку в старой “сталинке”, где я и живу сейчас».

Наш комментарий: земельные паи в 90-х получали многие сельские жители в рамках указа «О реорганизации колхозов и совхозов». Такие участки предназначены для ведения сельского хозяйства, а продать их проще всего другим дольщикам в той организации, куда входит конкретный пай.

Цена таких участков отличается в разных регионах и зависит от количества гектаров, плодородности земли и других факторов. Чаще всего паи совсем недорогие, поэтому то, что Виолетте хватило денег на покупку квартиры, — скорее исключение, чем правило.

Коротко. Суть способа «продать что-то ненужное» вновь доказывает свою жизнеспособность.

Бонус: очень нестандартная схема, которая работает, но мало кому подойдёт. История Кристины

«У меня квартира, оформленная не в ипотеку, не в ренту, не в наследство, не от родственников и так далее. Всё началось ещё в 2000 году, когда я снимала комнату в “трёшке”, а в соседней комнате жил хозяин квартиры. Я хотела покупать комнату в коммуналке, но сосед предложил приобрести комнату у него. Дело осложнялось тем, что квартира была не приватизирована, поэтому купить долю было невозможно.

Мы нашли “средний” вариант — за небольшую сумму сосед прописал меня в своей квартире, и мы продолжили жить на одной территории. Спустя время я вышла замуж, родилось трое детей, встал вопрос о расширении жилплощади. Денег на покупку своей квартиры или на первоначальный взнос по ипотеке у нас не было, продать долю в неприватизированной квартире тоже нельзя, поэтому мы начали решать проблему с приватизацией.

Чтобы получить права на эти квадратные метры, нам пришлось обратиться в суд. Мы предоставили доказательства того, что ведём с соседом общее хозяйство, а значит, имеем право на приватизацию. Из-за того, что наши дети были несовершеннолетними, у нас в итоге оказалось в собственности две трети квартиры, а третья осталась у соседа.

Продать эти две трети всё равно было нельзя без разрешения опеки, но у нас имелись сертификат на маткапитал и небольшой участок земли, который мы получили как многодетная семья. Мы продали землю, добавили сертификат и купили небольшую комнатку в соседнем доме, которую решили сдавать. Через некоторое время сосед умер, мы продали ту комнату и выкупили долю соседа у его наследника».

Наш комментарий: это очень индивидуальная схема, богатая на осложняющие обстоятельства. Без взаимного доверия и хороших отношений с соседом шансы на такое завершение были бы крайне малы. Тем не менее, заключение договора ренты или аренды в счёт выкупа всё же используется, хотя и не так часто.

Договор ренты заключается обычно с одиноким пенсионером, которому нужен уход. Взамен он обязуется передать свое жильё после смерти второй стороне договора. Такие сделки находятся в правовом поле и регулируются Гражданским кодексом (ст. 583). Чтобы договор вступил в силу, его надо зарегистрировать в Регистрационной палате.

Аренда в счёт выкупа похожа на ипотеку или рассрочку, только договор заключается не с банком, а с текущим владельцем квартиры. Арендатор ежемесячно платит ему за съём жилья, а когда сумма достигнет выкупной стоимости, оформляет право собственности на жильё. Естественно, такие договора тоже требуют серьёзного подхода, и лучше — с участием опытного юриста.