Как купить новую квартиру: инструкция для всех, кто готовится к сделке с недвижимостью - «Риэлторские технологии»

Покупка квартиры — это, пожалуй, самая дорогостоящая сделка в жизни обычного человека. Такие приобретения не должны совершаться спонтанно, необходимо учесть множество нюансов — от выбора локации до оценки финансовых возможностей. Новострой-М составил пошаговую инструкцию для тех, кто собирается приобрести новую квартиру. С чего начать?

Оцениваем бюджет

Большинство сделок с жильем сейчас совершается с использованием ипотеки. Для оформления ипотечного кредита необходимы средства на первоначальный взнос — обычно это 10-20% от стоимости квартиры. В качестве первого взноса, как правило, используют накопления или сертификат материнского капитала. Некоторые банки предлагают ипотечные программы без первоначального взноса, однако ставка по ним, как правило, выше.

Ипотека подразумевает ежемесячные платежи — они должны быть комфортными для семейного бюджета. Специалисты рекомендуют выделять на эти цели не более 30-40% месячного дохода. Оцените: хватит ли вам средств, остающихся после выплаты ежемесячного платежа, на привычные текущие расходы. Если эти расходы можно сократить без особого ущерба для качества жизни — откажитесь от ненужных трат, это в любом случае полезно для бюджета.

Еще один важный нюанс: финансовая «подушка безопасности». Помимо первоначального взноса по ипотеке нужно накопить также сумму в размере 3-6 ежемесячных доходов (или больше), она позволит продолжать выплату кредита в случае форс-мажорных обстоятельств, например, временной потери работы.

Также нужно учесть затраты на ремонт, мебель и технику — если без них не обойтись.

Покупка квартиры в строящемся доме

На что обращать внимание, если вы решили купить квартиру в новостройке? Первым делом — на застройщика. Причин для беспокойства нет, если он давно присутствует на рынке и имеет хорошую репутацию, его имя, как говорится, «на слуху». Однако даже если застройщик начал работать недавно, это не означает, что он не справится — многие из новичков зарабатывают доброе имя уже после первых 2-3 успешных проектов.

В любом случае нужно изучить деятельность компании — допускались ли задержки сроков ввода жилья в эксплуатацию, есть ли объекты незавершенного строительства. С застройщиками, на чьем счету есть долгострои, лучше не связываться, в то время как перенос сроков строительства может быть связан с уважительными причинами — например, если строительство дома в Москве или Подмосковье пришлось на 2020 год, когда из-за пандемии работы на стройплощадках были приостановлены.

Для проверки застройщика используйте различные сайты, специализирующиеся на недвижимости, а также сайты официальных органов власти и ведомств (Минстрой, Дом.рф и другие). На них публикуется информация о застройщиках и их проектах, а также новости и акции.

Плюсы и минусы первичного жилья

У новостроек есть свои преимущества и недостатки. Вот основные плюсы строящегося жилья:

- широкий выбор. Если на вторичном рынке выбор квартир ограничен, то в новостройке имеются разные варианты современных планировок, можно выбрать не только район, но и этаж, и вид из окна;

- инфраструктура. В большинстве новостроек предусмотрена полноценная собственная инфраструктура: коммерческие помещения под магазины и прочее на первых этажах жилых корпусов и в стилобатной части, детские сады и школы, благоустроенные придомовые территории. Для автомобилей имеются подземный и/или наземный паркинги, при этом дворы остаются закрытыми от машин;

- удобные планировки. У квартир в новостройках, как правило, более продуманные, чем на «вторичке», планировки — имеются помещения под кладовку или гардероб, совмещенные кухни-гостиные, в больших квартирах — несколько санузлов или есть мастер-спальня с приватным саунзлом;

- инженерные системы и коммуникации, рассчитанные на использование современных приборов и техники;

- юридическая чистота. У квартиры в новостройке еще не было хозяев, поэтому нет рисков, что объявятся наследники или другие претенденты на жилплощадь;

- льготная ипотека. Для новостроек есть несколько льготных ипотечных программ, ставки по которым заметно ниже рыночных.

Однако есть и минусы:

- неважная транспортная доступность. Новое жилье не всегда строится в пешей доступности от метро или остановок наземного транспорта. Изучите транспортную доступность новостройки, планы на строительство новых станций метро и вообще на развитие транспортной инфраструктуры;

- возможный перенос сроков ввода и передачи квартир. К сожалению, такое случается и с надежными застройщиками. Сдвиг срока сдачи новостройки в эксплуатацию может быть критичен для тех, кто снимает жилье и вынужден платить и за аренду, и за ипотеку;

- ремонт и шум. В квартире без отделки перед заселением необходимо сделать ремонт, иначе жить в ней не получится. А поскольку новые дома часто заселяются неравномерно, то и ремонт в квартирах делается не одновременно, поэтому придется смириться с шумом от соседей — причем, вероятно, на достаточно долгое время, либо выбрать квартиру с отделкой от застройщика;

- стройка по соседству. Если новостройка возводится и заселяется в несколько этапов, новоселам первых домов придется терпеть еще и шум от стройки последующих очередей. А возможно, что и грязь.

Совет: чтобы сузить выбор, составьте перечень того, что вам важно при выборе квартиры.

Как выбрать ипотечную программу

Нередко покупатели первичного жилья выбирают новостройки еще и потому, что для них действуют льготные ипотечные программы. Самые распространенные из них: семейная ипотека, льготная ипотека с господдержкой и IT-ипотека.

Для семей с детьми разработана программа семейной ипотеки под 6% годовых, воспользоваться ею могут семьи, в которых есть как минимум двое несовершеннолетних детей или хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года. Максимальный размер займа — 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для других регионов РФ.

Для льготной программы, запущенной в 2020 году во время пандемии, лимит кредита также составляет 12 и 6 млн рублей, процентная ставка по ней — 8%.

Для сотрудников IT-компаний в 2022 году появилась специальная льготная ипотека под 5% и с максимальной суммой займа 15 млн рублей для городов-миллионников и 9 млн рублей для остальных субъектов РФ. Для этой программы существуют требования к зарплате потенциального заемщика: от 150 тыс. рублей для Москвы, от 120 тыс. рублей для других городов-миллионников и от 70 тыс. рублей для прочих субъектов РФ.

Максимальную сумму займа для всех льготных программ можно увеличить до 30 и 15 млн рублей при комбинировании с другими рыночными или льготными программами.

Если по каким-то причинам ни одна из льготных программ вам не подходит, можно купить новую квартиру в ипотеку на базовых условиях, сейчас ставка по классической ипотеке приближается к 12%.

Также есть субсидированная ипотека от застройщика. Сейчас, после введения Центробанком ограничений, минимальная ставка по ней составляет 3%. Минус такой ипотеки — завышение стоимости квартиры.

Условия по ипотечным программам у разных банков зачастую неодинаковые. Обычно банки снижают ставку для зарплатных клиентов, условия могут различаться и по регионам.

Способы покупки квартиры в новостройке

Купить квартиру в новом доме можно по договору долевого участия (ДДУ) или по договору купли-продажи (ДКП).

Большинство девелоперов при возведении своих проектов используют долевое строительство, то есть привлекают деньги дольщиков — участников долевого строительства. Если раньше эти средства привлекались напрямую и дольщики нередко рисковали остаться без денег и без квартиры (если объект становился долгостроем), то сейчас жилье строится в основном по новой схеме — с применением эскроу-счетов.

Деньги дольщиков хранятся на специальном эскроу-счете в банке до сдачи дома в эксплуатацию, а средства для строительства девелоперам выдает банк. Если по какой-то причине строительство не будет завершено, дольщики смогут получить свои деньги обратно — правда, без учета инфляции.

Договор долевого участия заключается при покупке квартиры в строящемся доме. Жилье по ДДУ можно купить на любом этапе строительства, когда выбор квартир еще большой. Но при такой покупке придется ждать, когда дом будет достроен и сдан в эксплуатацию.

Договор купли-продажи заключается, когда дом уже построен. Однако для банков такое жилье уже считается вторичным (даже если в сданном доме еще никто не жил), поэтому условия по ипотеке могут оказаться другими. Кроме того, цены на готовые квартиры выше, а выбор такого жилья — меньше, часто в уже построенных домах нераспроданными остаются малоликвидные лоты или самые просторные и дорогие варианты. Поэтому поиск подходящей квартиры в таком доме может затянуться.

Этапы покупки квартиры в новостройке

1. Выбор банка. Для подачи заявки на ипотеку нужно собрать необходимые документы, причем заявки можно подать в несколько банков — чтобы выбрать наиболее подходящие условия.

2. После того, как банк одобрит вашу заявку, можно выбирать квартиру.

3. Следующий шаг после выбора квартиры — оформление ипотечного договора с банком. Если речь идет о готовой новостройке, будет произведена оценка квартиры. Внимательно изучите договор, обратите особое внимание на сумму кредита, размер ежемесячного платежа и дату его внесения, штрафы за просрочку выплат, возможность досрочного погашения ипотеки, условия изменения процентной ставки.

4. Заключение ДДУ (для строящихся объектов) или ДКП (для сданной новостройки).

После того, как дом будет достроен и введен в эксплуатацию, необходимо будет принять квартиру у застройщика. При приемке следует обратить внимание на соответствие объекта с договором (этаж, количество комнат, площадь, вид отделки) и качество отделочных материалов (при их наличии), инженерных коммуникаций, сантехники, ровность стен и потолков и прочее.

При выявлении дефектов есть два варианта дальнейших действий:

- не подписывать акт приемки, требовать устранения недоделок, после чего провести повторную приемку;

- внести недочеты в акт осмотра, подписать документы с условием, что застройщик исправит недочеты в указанный срок.

Если дефекты будут обнаружены после подписания акта приемки, следует направить претензию застройщику. Гарантия на дом составляет до 5 лет, на инженерное оборудование — 3 года.

Внимание: если дольщик не придет на приемку квартиры в течение двух месяцев, застройщик имеет право передать ее в одностороннем порядке.

Далее нужно оформить право собственности на квартиру — в Росреестре или МФЦ. При покупке квартиры по договору купли-продажи подать документы на регистрацию права собственности можно сразу после сделки. Если же квартира приобретена по ДДУ, то право собственности можно будет зарегистрировать после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры.

Самые частые ошибки при покупке квартиры в новостройке

Основная ошибка при выборе жилья — желание сделать все быстро. Спешка приводит к тому, что покупатель хватается за первый попавшийся вариант, который может оказаться далеко не самым подходящим. Как правило, это происходит из-за того, что он заранее не определился — какая именно квартира ему нужна.

Эксперты советуют: если вам понравилась квартира, она полностью вас устраивает, нужно посмотреть еще несколько вариантов в других новостройках и районах города. Если есть возможность — съездите посмотреть на новостройку своими глазами. Покажите выбранный дом и квартиру родственникам или друзьям — взгляд со стороны поможет выявить плюсы или минусы, которые вы не заметили.

Часто покупатели жилья в строящемся доме пренебрегают личным посещением новостройки. Даже если кажется, что смотреть еще нечего, — это не так. Изучите окружение вашего будущего дома, в том числе планы на застройку района — чтобы не оказалось, что окна вашей квартиры будут выходить не на сквер, а на соседний корпус, паркинг или промзону.

Выбирая планировку на сайте новостройки, можно соблазниться габаритами помещений — однако если на плане в небольшую спальню поместились большая кровать, шкаф и рабочее место, это не означает, что вся эта мебель туда действительно поместится.

Закругленные стены, непрямые углы, угловое остекление и эркеры по факту могут стать проблемой для дизайна и меблировки — особенно если такие «фишки» запроектированы в небольших квартирах. Также нерациональны планировки с узкими и длинными коридорами при маленьких комнатах, особенно если нет возможности сделать перепланировку.

В завершение

Если при покупке квартиры вы использовали маткапитал (в качестве первого взноса или ежемесячного платежа), не забудьте после погашения ипотеки выделить «детские» доли.

При покупке квартиры у вас есть право на налоговый вычет — вы можете вернуть до 650 тыс. рублей (260 тыс. рублей за покупку квартиры и 390 тыс. рублей за уплаченные проценты по ипотеке).