Как купить новостройку через эскроу - «Риэлторские технологии»

Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»
Источник: Бюллетень недвижимости

Выбор и покупка квартиры – это волнительное мероприятие, к которому подходить нужно очень серьезно. Сегодня речь пойдет о приобретении новостройки по договору долевого участия с использованием эскроу-счетов. Нюансы этой процедуры нам раскрыл один из застройщиков.

ЧТО Я ХОЧУ И МОГУ СЕБЕ ПОЗВОЛИТЬ

Итак, решили приобрести квартиру в новостройке? На самом деле всё достаточно просто. При выборе недвижимости главное – сформировать для себя список основных критериев – от чего отталкиваться при рассмотрении вариантов. Обычно он выглядит так.

1. Стоимость покупки

2. Расположение будущей квартиры

3. Надежность застройщика

4. Срок сдачи

5. Отделка

6. Инфраструктура дома

7. Условия приобретения

Также кому-то важен этаж, наличие балкона, гардеробные, паркинги; некоторые клиенты хотят иметь два санузла и т. д.

ЧТО МНЕ НУЖНО УЗНАТЬ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

После того как вы осознали свои потребности, приступайте к выбору объекта. Для этого можно воспользоваться базами по новостройкам, агрегаторами объявлений по продаже недвижимости, сайтами застройщиков. Обязательно посетите портал наш.дом.рф с Единой информационной системой жилищного строительства от Минстроя России. Здесь вы сможете проверить как заинтересовавшую вас новостройку, так и застройщика.

После того как определились с конкретными объектами, смело планируйте просмотры. Но для начала свяжитесь с менеджером отдела продаж онлайн или по телефону. Этот сотрудник сможет сориентировать вас по актуальным условиям, наличию квартир и рассказать подробно о преимуществах жилого комплекса.

После разговора обязательно нужно съездить на объект: погулять по району, который вы рассматриваете для жизни, посмотреть на жилой комплекс со стороны, оценить ход строительства, зайти в шоу-рум (если он есть) и вживую увидеть планировки и отделку.

Например, рядом с жилыми комплексами ГК «Полис Групп» «Полис на Комендантском» и «Полис Приморский» располагается офис продаж, где можно посмотреть образец отделки, которая будет выполнена в квартире, пообщаться с менеджером, увидеть стройку со стороны и посетить уже сданные очереди нашего проекта.

Помимо этого, важно проконсультироваться со специалистом ипотечного центра, который предложит возможные варианты, исходя из ситуации клиента, а также поможет в одобрении ипотеки и дальнейшем выборе банка.

КАК ПРОИСХОДИТ ПОКУПКА НОВОСТРОЙКИ В ИПОТЕКУ

Как только вы определитесь с объектом и с формой его оплаты, необходимо как можно скорее выбирать квартиру и застолбить ее бронью. Цены могут расти в зависимости от спроса, темпов строительства, а также не исключены плановые повышения. Даже 50–100 тыс. руб. для кого-то могут стать критичными, поэтому не стоит тянуть с бронированием, ведь вы сможете зафиксировать стоимость квартиры и быть спокойными.

После этого шага вы отправляетесь собирать документы для одобрения ипотечного кредита. В зависимости от кредитной организации и выбранной программы документы могут отличаться. Сначала нужно заполнить анкеты для банков – как правило, ипотечный менеджер в этом клиенту готов помочь. Далее заявки уходят на рассмотрение, и от двух до пяти дней вы будете ожидать ответы. В этот период банки могут звонить как клиенту, так и работодателю – проверять данные о клиенте и документы.

После того как одобрение ипотеки получено и выбран банк (если заявки подавались в несколько), начинается согласование сделки. Застройщик составляет договор долевого участия и отправляет его в банк на согласование. Кредитор, в свою очередь, рассматривает объект недвижимости и готовится к выдаче займа.

Далее обговариваются даты подписания договоров с застройщиком и банкирами. Вы приезжаете в офис к застройщику, со специалистом договорного отдела обсуждаете договор. В этот момент вам должны ответить на все оставшиеся вопросы, рассказать про дальнейшее прохождение сделки. Вы подписываете договор и после этого направляетесь в банк открывать эскроу-счет. Обратите внимание: эскроу-счет открывается в том банке, в котором у застройщика оформлено проектное финансирование. Банк ипотеки и банк проектного финансирования застройщика могут отличаться.

С 1 июля 2019 года вступили в силу новые условия работы застройщиков, а именно схема финансирования строительных объектов. Застройщики должны реализовывать свои жилые комплексы с использованием эскроу-счетов.

Эскроу – это счет, который принадлежит участнику долевого строительства. Покупатель открывает этот счет, на него он переводит денежные средства за квартиру (долевой взнос), после сдачи дома в эксплуатацию эскроу-счета раскрываются в пользу застройщика. Получается, появились условия, по которым покупатель может безопасно для себя купить квартиру в строящемся доме, потому что денежные средства будут находиться в банке и в случае нарушения определенных сроков со стороны застройщика будут возвращены покупателю.

После открытия эскроу-счета в банке проектного финансирования застройщика вы отправляетесь в банк ипотеки и подписываете кредитный договор. В нашем случае клиент открывает аккредитив на стоимость квартиры, куда переводится первоначальный взнос и кредитные средства.

Аккредитив – это форма взаиморасчетов, по которой ни покупатель, ни застройщик в одностороннем порядке не могут снять денежные средства до наступления определенных условий. Основным условием считается регистрация договора долевого участия на участника долевого строительства. По сути, это аналог ячейки.

РЕГИСТРИРУЕМ ДОГОВОР И ЖДЕМ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Для регистрации договора долевого участия в Росреестре вам необходимо представить ряд нотариальных документов и уплатить государственную пошлину. Документы могут разниться в зависимости от семейного положения покупателя, количества дольщиков в договоре и используемой формы оплаты. После сбора полного пакета документов застройщик подает договор на регистрацию, которая в среднем длится от двух до четырех недель.

После регистрации договора клиентский сервис застройщика пригласит вас на получение этого документа. Далее застройщик по зарегистрированному договору раскрывает аккредитив, и денежные средства попадают на эскроу-счет клиента. На этом взаимодействие по приобретению квартиры заканчивается. И далее мы с вами встречаемся на осмотре квартиры и получении ключей.