Налоговые и валютные резиденты РФ в сделках с недвижимостью - «Риэлторские технологии»

В последнее время неоднократно столкнулся с тем, что многие клиенты, а иногда и специалисты “плавают” в статусах физических лиц, не умеют их определять согласно действующему законодательству, а также не понимают последствий наличия того или иного статуса физического лица. Давайте расставим все точки над “и”.

Налоговый резидент РФ – физическое лицо, фактически находящееся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (ст. 207 НК РФ). Других критериев нет. Наличие гражданства РФ, постоянной регистрации на территории РФ не влияет на определяемый статус. Статус определяется по итогам налогового периода (года). То есть в 2023 году можно определить статус физического лица, как налогового резидента или нерезидента по итогам 2022 года, этот статус будет применяться для расчета налога на доход, полученный физическим лицом в 2022 году.

Налоговый нерезидент РФ - физическое лицо, фактически находящееся в Российской Федерации менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Для налоговых резидентов ставка налога установлена в размере 13%, для нерезидентов – 30% (ст. 224 НК РФ). С точки зрения возможности применения сроков владения с 2019 года налоговые нерезиденты и налоговые резиденты уравнены в правах, и те и другие освобождены от обязанности уплаты НДФЛ и декларирования доходов при условии превышения минимальных предельных сроков владения, установленных ст. 217.1. НК РФ для объектов недвижимого имущества.

Простыми словами – как налоговые резиденты, так и нерезиденты могут продавать недвижимое имущество, не опасаясь налоговых последствий, при условии, что оно было в собственности более 3/5 лет (3 года или 5 лет - в зависимости от оснований возникновения права и единственного/не единственного жилья в собственности на момент продажи).

А вот при продаже ранее установленных предельных сроков владения отличия существенные. Налоговые резиденты могут учесть расходы на приобретение недвижимости, могут воспользоваться стандартными налоговыми вычетами (1 млн. для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе и 250 тыс. для иного имущества, например, апартаментов, нежилых помещений, гаражей и пр. – ст. 220 НК РФ), использовать вычет при приобретении, вычет по процентам ипотеки. Налоговые нерезиденты не обладают таким правом и при продаже недвижимого имущества ранее минимального предельного срока владения 3/5 лет обязаны будут заплатить НДФЛ со всей суммы полученного дохода по ставке 30%.

Важно: в части способов расчетов по сделкам купли-продажи объектов недвижимого имущества налоговые нерезиденты никак не ограничены действующими нормами – они могут использовать как безналичный способ расчетов (аккредитив, эскроу, номинальный счет), так и наличный (депозитарная ячейка банка, передача наличных под расписку).

Коротко: статус налогового резидента определяется по длительности пребывания в РФ в течение года. Статус влияет на ставку налога и применение вычетов, предусмотренных НК РФ. Статус не влияет на выбор возможного способа расчета по сделке.

Валютные резиденты РФ

В соответствии с Федеральным законом от 10.12.2003 N 173-ФЗ (ред. от 05.12.2022) "О валютном регулировании и валютном контроле" это:

1. Физические лица, являющиеся гражданами Российской Федерации (независимо от их фактического места проживания и сроков пребывания за пределами РФ);

2. Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации.

Валютные нерезиденты РФ это:

Иностранные граждане и лица без гражданства, не имеющие вида на жительство в РФ, имеющие вид на жительство, но проживающие непостоянно на территории РФ, а также иные лица, не соответствующие критериям, установленным для резидентов ФЗ N 173-ФЗ.

Действующее законодательство предъявляет строгие требования к расчетам по сделкам, в которых участвует валютный нерезидент РФ.

Согласно подпункту (б) пункта 9 ст. 1 Федерального закона № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" валютной операцией признается: приобретение резидентом у нерезидента, либо нерезидентом у резидента и отчуждение резидентом в пользу нерезидента, либо нерезидентом в пользу резидента валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг на законных основаниях, а также использование валютных ценностей, валюты Российской Федерации и внутренних ценных бумаг в качестве средства платежа.

Пункт 3 ст. 14 Федерального закона № 173-ФЗ предписывает при осуществлении валютных операций физическими лицами – резидентами производить расчеты через банковские счета в уполномоченных банках.

Таким образом, наличные расчеты (банковская ячейка, передача наличных под расписку) в сделке с недвижимостью, участниками которой являются валютный резидент РФ и валютный нерезидент РФ, строго запрещены законом.

За осуществление незаконной валютной операции в том числе осуществление валютной операции, расчеты по которой произведены, минуя счета в уполномоченных банках, статьей 15.25. КоАП РФ предусмотрен штраф в размере от 20 до 40 процентов суммы незаконной валютной операции.

В конце приведу несколько конкретных примеров определения статуса физических лиц в сделках купли-продажи объектов недвижимого имущества.

ПРИМЕР 1

Гражданин РФ, находящийся в РФ менее 183 дней в году, владеет квартирой более 5 лет и совершает сделку купли-продажи с другим гражданином РФ.

Налоговый статус продавца: нерезидент РФ.

Валютный статус участников сделки: резиденты РФ.

Налоговые последствия сделки: НДФЛ у продавца не возникает - превышен минимальный предельный срок владения, установленный ст. 217.1. НК РФ.

Валютное регулирование сделки: оба участника сделки – валютные резиденты РФ, поэтому ограничений на способы расчетов по сделке нет, можно произвести расчет как посредством банковского сейфа, так и безналичным путем (например, используя аккредитив).

ПРИМЕР 2

Иностранный гражданин, находящийся в РФ менее 183 дней в году, не имеющий вида на жительство в РФ, владеет квартирой в РФ менее 3 лет. Покупатель гражданин РФ.

Налоговый статус продавца: нерезидент РФ.

Валютный статус продавца: нерезидент РФ.

Валютный статус покупателя: резидент РФ.

Налоговые последствия сделки: у продавца-налогового нерезидента возникает НДФЛ по ставке 30% на всю сумму дохода по сделке без возможности применения вычетов/расходов на приобретение для уменьшения налоговой базы.

Валютное регулирование сделки: возможен только безналичный расчет между покупателем и продавцом, в противном случае участникам сделки грозят штрафы в размере от 20 до 40 процентов от суммы незаконно проведенной валютной операции.

ПРИМЕР 3

Гражданин РФ, находящийся в РФ не менее 183 дней в году, продает квартиру, принадлежащую ему в течение 1 года на основании договора купли-продажи. Покупатель – гражданин РФ.

Налоговый статус продавца: резидент РФ.

Валютный статус участников сделки: резиденты РФ.

Налоговые последствия сделки: у продавца возникает обязанность уплаты НДФЛ в связи с небольшим сроком владения квартирой. Однако в силу того, что продавец имеет статус налогового резидента РФ, ставка налога составит 13%, а также продавец имеет право уменьшить налоговую базу на расходы по приобретению квартиры, применить налоговые вычеты при приобретении квартиры, предусмотренные ст. 220 НК РФ и в итоге заплатить налог только с полученной разницы.

Валютное регулирование сделки: оба участника сделки – валютные резиденты РФ, ограничений на способы расчетов нет, можно использовать банковский сейф или аккредитив.

Комбинаций резидент-нерезидент может быть достаточно много, поэтому так важно научиться правильно определять статусы физ. лиц в сделках и делать правильные выводы на основе действующего законодательства.

*Будьте внимательны, информация, изложенная мной в статье актуальна на момент написания. Любое законодательство со временем изменяется, эти изменения нужно оперативно отслеживать и корректировать свои знания.*