Как выбрать квартиру в новостройке: лайфхаки при покупке жилья - «Риэлторские технологии»

Как правильно выбрать квартиру в новостройке, чтобы впоследствии не жалеть о потраченных миллионах? Каковы критерии выбора первичного жилья, на что обратить внимание? В этой статье мы собрали рекомендации, которые могут помочь выбрать квартиру в новостройке.

Выберите район: рядом с метро и магазинами

При выборе квартиры необходимо определиться, в каком районе вы хотите жить. Нередко москвичи предпочитают покупать новое жилье в привычной локации — в том числе из-за того, что инфраструктура уже сложилась, и транспортная доступность тоже понятна.

Транспортная доступность

Если же хочется сменить район, совсем не обязательно выбирать новый дом поближе к работе. Намного важнее транспортная доступность самого ЖК — поэтому застройщики обращают внимание потенциальных покупателей на близость своих проектов к метро или МЦД (действующим и будущим станциям).

Случается, что реальность не совпадает с ожиданиями: 10 минут до метро, указанные в описании новостройки, не всегда означают «10 минут пешком». Если застройщик не уточняет про пешую доступность станции метро — скорее всего, до нее придется ездить на автобусе или маршрутке.

Самый короткий путь пешком до метро может оказаться не самым удобным — вряд ли кому-нибудь понравится пробираться через неосвещенный пустырь или искать тропинку среди заборов.

То же касается автомобильной доступности: не все девелоперы сообщают, что доехать от нового дома до центра получится быстро при условии, что на дорогах не будет пробок. Еще один возможный недочет: неудачные выезды для автомобилей или отсутствие удобных маршрутов.

Если будущая новостройка находится в отдалении от основных магистралей, это может оказаться не так хорошо, как обещает застройщик. Когда к домам ведет всего одна дорога, то заторов в час пик не избежать.

Изучить транспортную доступность помогут онлайн-карты: они покажут путь от будущего дома до метро и загруженность автодорог.

Инфраструктура

Объекты инфраструктуры на первых этажах домов или в стилобатной части ЖК — уже давно норма, сейчас мало кто делает первые этажи в новостройках жилыми. В некоторых проектах состав такой инфраструктуры известен еще до ввода домов в эксплуатацию — девелоперы сами выбирают арендаторов или собственников коммерческих помещений.

Но в большинстве новостроек инфраструктура складывается не сразу. Как правило, первыми открываются строительные и продуктовые магазины и различные пункты выдачи заказов, а, например, кафе или детский развивающий центр могут и вовсе «не прижиться».

В идеале недалеко от новостройки (в пешей доступности или хотя бы в одной-двух остановках) должен быть следующий минимальный набор: супермаркеты, аптеки и поликлиника, для семейных покупателей — детский сад и школа.

Для многих важно, чтобы рядом с домом были еще и такие сервисы как почта, банк, фитнес-зал, бассейн, салон красоты, ремонт одежды и обуви — о наличии этих объектов в ближайшем окружении тоже можно узнать с помощью онлайн-карт.

Отдельная тема — детские сады и школы. Во-первых, такой набор есть не во всех ЖК, а во-вторых, не всегда садики и школы строятся одновременно с домами. В-третьих, в них может не хватить мест всем желающим.

Перед тем как выбрать новостройку, узнайте — есть ли поблизости детские сады и школы и смогут ли они принять хотя бы часть вновь прибывших жителей из новых домов. Будьте готовы, что вам, вероятно, придется отвозить ребенка на занятия и забирать его с них.

Еще один важный критерий: экологическая обстановка, близость парков и других зеленых зон. Парки можно увидеть на картах, а об экологической составляющей районов Москвы расскажет рейтинг компании EcoStandard — он учитывает плотность населения, загруженность дорог, наличие вредных промышленных предприятий, ТЭЦ и котельных, шумовое влияние аэропортов, площадь зеленых участков и наличие водоемов.

Выбери новостройку правильно

Новостроек в Москве много — массовые и высокобюджетные, малоэтажные и высотные, камерные и масштабные. Знакомство с будущей квартирой можно начать с изучения застройщика.

Как выбрать застройщика

Крупные девелоперские компании, работающие в Москве, как правило, уже имеют солидный опыт и сложившуюся репутацию. В последние годы на столичный рынок стали выходить и региональные застройщики, как правило, это тоже компании с богатым опытом.

Проверить наличие необходимых документов можно на сайте застройщика — там должны быть устав компании, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет и выписка из ЕГРЮЛ.

Выписку из ЕГРЮЛ можно получить через специальный сервис ФНС, там же можно проверить дату регистрации застройщика. Если полученные данные не соответствуют информации в рекламе — это повод насторожиться.

Например, компания может работать под известным брендом или названием, сходным до степени смешения, но при этом не иметь никакого отношения к проектам застройщика, чье имя она использует.

Или, напротив, на сайте проекта указан застройщик А, а в рекламе — застройщик Б. Путаницу легко разрешить, если запросить документы у одной из этих компаний: выяснится, что А является учредителем Б.

Изучите историю застройщика. Информацию о проблемных объектах, переносах сроков строительства и судебных тяжбах с дольщиками можно найти в интернете, там же, на форумах дольщиков, имеются отзывы об уже построенных ЖК. Не забывайте, что слишком положительные отзывы могут быть купленными, а слишком негативные — заказными от конкурентов. Но в целом картину о качестве работы компании составить можно.

Хороший вариант — сравнить уже построенные дома и картинки-рендеры. 100% совпадения не будет, но и серьезных расхождений быть не должно.

Проверяем новостройку

У любой новостройки тоже есть документы, сведения о ней должны быть размещены не только на сайте девелопера или продавца, но и на портале Единой информационной системы жилищного строительства. Отсутствие информации в ЕИСЖС — это нарушение закона.

Главные документы новостройки: разрешение на строительство и проектная декларация. Без разрешения на строительство девелопер не имеет права начать возведение дома, такой документ выдается после того, как застройщика проверит государство. В Москве разрешительные документы выдает Комитет государственного строительного надзора (Мосгосстройнадзор), в Подмосковье — областное Министерство строительного комплекса, часть полномочий которого передано Министерству жилищной политики.

Из проектной декларации можно узнать такие полезные сведения, как класс энергоэффективности дома, количество квартир в целом и на этаже, количество машино-мест в паркинге, наличие инфраструктуры, сроки строительства, в том числе срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачу объекта дольщикам.

Окружение новостройки желательно оценивать не по ее описанию на сайте застройщика, а с помощью онлайн-карт. Еще лучше — приехать на стройку и лично проверить расстояние до метро, окружение проекта, и как выглядят уже построенные корпуса (если они уже есть). На месте проще понять, какой вид будет из окон — на зеленый парк или на соседнее здание.

Идеально, если получится посетить готовый корпус, посмотреть холлы и другие места общего пользования (МОПы), оценить планировки квартир — это тоже из разряда «лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать».

Для многих важен тип дома. Сейчас в Москве строят в основном панельные и монолитные дома — какую новостройку лучше выбрать?

Нормативный срок службы панельных домов — 70 лет. Себестоимость «панелек» ниже и строятся они быстрее. В таких домах хуже звуко- и теплоизоляция, а перепланировка почти невозможна из-за большого количества несущих стен. Хотя модернизированные серии панельных домов иногда предполагают и возможность незначительно перепланировать помещение.

Монолитные дома могут прослужить до 150 лет. Строительство этих домов ведется дольше, их себестоимость выше. При этом такие здания отличаются хорошей звуко- и теплоизоляцией, а несущими являются только внешние стены, поэтому в квартирах в монолитных домах можно делать практически любую перепланировку.

Выбираем квартиру

При покупке квартиры в новостройке важно не только выбрать локацию. Планировка и площадь вашего будущего жилья, наличие или отсутствие отделки, этаж и даже вид из окна — учитывать нужно очень многое.

Помните: на плане квартиры с сайта новостройки можно нарисовать что угодно, в действительности же предложенная застройщиком расстановка мебели наверняка окажется неудобной или вовсе нереальной.

Квартиры в современных ЖК продаются в трех вариантах: с черновой отделкой, предчистовой (white box) или чистовой «под ключ». Какую лучше выбрать квартиру в новостройке, с какой отделкой — зависит от предпочтений и финансовых возможностей покупателя.

Если в квартиру с готовым ремонтом можно заехать сразу после получения ключей, то черновая отделка требует дополнительных вложений — потратить придется не только деньги, но и время.

В квартирах без отделки бывает так называемая «свободная планировка», но это не означает, что ее можно полностью переделать. Свободная планировка предполагает отсутствие внутренних стен, однако при проектировании дизайна следует помнить, что нельзя переносить «мокрые» зоны — кухню и санузел. Кроме того, возведение внутренних перегородок уменьшит площадь квартиры.

Планировки квартир в новостройках отличаются не только метражом и количеством комнат. Особенности современного жилья:

- наличие студий — как правило, это малогабаритные квартиры без отдельной кухни и с одним окном. В некоторых проектах студии достаточно большие, с двумя окнами и гардеробной;

- евроформат — квартиры с объединенной кухней-гостиной и отдельными спальнями;

- квартиры с мастер-спальнями, несколькими санузлами, террасами, патио, окнами в ванной, панорамным остеклением и пр.

На что обратить внимание при выборе конкретных квартир? Большая площадь не может гарантировать удобство жилья — в погоне за оригинальностью некоторые девелоперы проектируют квартиры, которые сложно назвать эргономичными.

Самые распространенные сомнительные планировочные решения:

- неправильная форма комнат и квартир в целом. Скошенные или полукруглые стены, острые и тупые углы усложняют использование квартиры. Мебель придется делать на заказ, а пространство рядом с полукруглыми стенами с окнами часто вообще пустует;

- длинные вытянутые комнаты. Такие помещения напоминают пеналы, в них может быть недостаточно естественного освещения. Расставить в узкой комнате мебель так, чтобы было действительно удобно, сложно;

- неудобные коридоры. Извилистый коридор, в котором невозможно поставить шкаф, есть не только во вторичном жилье, но и в некоторых современных планировках. Коридоры, холлы и прихожие могут занимать существенную часть площади квартиры, а если их нельзя функционально использовать — это переплата за ненужные квадратные метры.

Совет эксперта: оцените уровень инсоляции. Он зависит от этажа (в квартирах на нижних этажах обычно темнее, особенно если свет загораживают деревья), от количества окон и от того, на какую сторону света они выходят. По мнению специалистов, самый лучший вариант — окна на юго-запад, в такой квартире будет светло большую часть дня.

Окно в спальне, выходящее на восток, чревато ранним солнцем в летнее время. Для спален больше подходит северная сторона, в этих комнатах меньше всего света.

Южная сторона в жаркую погоду может превратить квартиру в сауну, особенно если на юг выходят все окна. Без кондиционера в такой квартире не обойтись.

Панорамные окна, которые так любят рекламировать застройщики, подходят не для всех — в комнате с большими окнами обычно холоднее, а если помещение небольшое, то расставить мебель будет проблематично.

Еще одна важная характеристика, на которую нужно обратить внимание при выборе квартиры в новостройке, — этаж. От этажа нередко зависит и стоимость жилья — квартиры на нижних этажах дешевле, чем на верхних.

Мы уже упомянули, что в квартирах нижних этажей ниже уровень естественной освещенности. Еще один вероятный минус — если дом расположен недалеко от проезжей части и не предусмотрен защитный экран, жильцам будут мешать пыль и шум.

К недостаткам верхних этажей, помимо завышенной цены, можно отнести вероятные проблемы с лифтом и не всегда оправданные ожидания шикарных видов на город — по соседству может появиться новый дом, который закроет все виды.

Подводим итоги

Как правильно выбрать квартиру в новостройке в Москве? Самое главное — не торопиться, не покупать квартиру в первой попавшейся новостройке. Общаться с менеджерами по продажам лучше уже подготовленным: сравнить несколько жилых комплексов в разных районах, съездить на стройплощадку, оценить конкурентов, изучить всю доступную информацию, «примерить» квартиру на себя. Пусть новое жилье будет комфортным и радует вас!