Законодательные инициативы в сфере недвижимости: черный список, белый реестр - «Риэлторские технологии»

В своем выступлении на XI Всероссийском съезде Национального объединения проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ) глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил о том, что по инициативе ведомства еще до конца 2022 года будет создан федеральный черный список проектных организаций, некачественно выполняющих свою работу.

По словам министра, включение в список какой-либо организации будет означать для нее потерю статуса. «Я считаю, что 2023 год — это время кардинальных изменений в проектировании, повышения ответственности, которые будут осуществляться Министерством строительства и ЖКХ России», — подчеркнул Ирек Файзуллин, слова которого приводит портал ЕРЗ.РФ.

В этот же день, 30 ноября, телеканал RT рассказал об инициативе депутата Госдумы Ивана Сухарева, который подготовил проект закона о посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью. В пояснительной записке к проекту парламентарий отметил, что на сегодняшний день в России оказание риелторских услуг является широко востребованной сферой предпринимательской деятельности. Вместе с тем отсутствие специальных правовых норм приводит к серьезным рискам для потребителей, связанным с недостаточным профессионализмом отдельных агентов, а также отсутствием эффективных мер контроля и ответственности.

«В связи с этим парламентарий предлагает выделить правовое регулирование данной деятельности в отдельный закон, в соответствии с которым будет создан единый государственный реестр агентов по работе с недвижимостью, определен орган государственной власти, уполномоченный в сфере регулирования риелторской деятельности, введена система обязательного страхования сделок с недвижимостью и так далее», — отмечается в материале RT.

Многие риелторы, с которыми побеседовал BFM.ru, инициативу поддерживают. Как напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка, депутаты впервые начали выдвигать подобные предложения задолго до пандемии. «Это уже не первая попытка систематизировать деятельность профессиональных участников вторичного рынка жилья, и, пожалуй, практически каждый новый состав Государственной думы к этому вопросу обращался. Но закона, который бы регулировал деятельность риелтора, так и не принято», отмечает управляющий партнер компании Intermark Real Estate Дмитрий Халин. Вот что говорит Надежда Коркка:

Надежда Коркка

управляющий партнер компании «Метриум»

«Потребность в данном законопроекте действительно назрела. Несмотря на востребованность услуг агентов по работе с недвижимостью, их деятельность в России до сих пор практически не регулируется. Из-за этого непрофессиональные риелторы часто не несут ответственности за плохую работу. Формирование единого реестра риелторов сможет сделать рынок прозрачнее и обезопасить покупателей жилья. Специалисты будут обязаны проходить аккредитацию, сдавать экзамены и получать лицензии. Это позволит качественно улучшить сервис, отсеяв всех дилетантов. Самим риелторам включение в реестр гарантирует социальную защиту со стороны государства. Однако важно, чтобы в результате реализации инициативы на клиентов не легла дополнительная финансовая нагрузка. Усовершенствование законодательства точно не должно обременять граждан, особенно учитывая падение реальных доходов населения».

Если профессиональное регулирование прозрачное, внятное и с понятной системой критериев по соответствию профессии, а также с ясной системой ответственности — это полезное и нужное нововведение, уверена директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.

Юлия Дымова

директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet

«Такая система не несет вреда для профессиональных риелторов, настоящих специалистов, которые честно и корректно выполняют свои обязанности. В то же время непрофессиональных игроков, которые провели одну-две сделки за всю жизнь и при этом называют себя экспертами, такое регулирование отсечет от проведения сделок. В конечном итоге при соблюдении этих критериев такая система приведет к обелению рынка и росту его прозрачности, к удобству и выгоде для клиента. Есть профессиональные реестры для специалистов других видов деятельности, например кадастровых инженеров, адвокатов, нотариусов. Почему бы не быть такой истории для профессиональных риелторов? Главное, чтобы данное регулирование (вхождение специалиста в реестр) не было формальным и действительно было понятным и полезным как для клиента, так и для самого риелтора».

В целом необходимость регулировать риелторов укладывается как в общемировую практику (во многих странах с активным рынком жилья такое регулирование существует), так и уместно для профессиональной деятельности в РФ, поддерживает мысль коллеги управляющий партнер компании Intermark Real Estate Дмитрий Халин. Однако обращает внимание на несколько но.

Дмитрий Халин

управляющий партнер компании Intermark Real Estate

«Например, у нас есть реестры на уровне профессиональных организаций оценочных компаний, есть реестры компаний-застройщиков, поэтому само по себе регулирование не должно сильно осложнить предпринимательскую деятельность в этом сегменте, но даст больше гарантий потребителям услуг. Дьявол, как всегда, кроется в деталях: каким образом будет осуществляться подтверждение профессиональной квалификации риелторов? Насколько комфортно и удобно будет проводиться обучение, тестирование в смежных областях? Например, в случае с оценочной деятельностью на формирование этого механизма уходили годы. Точно так же и здесь, чтобы механизм полноценно работал, потребуется несколько лет. С точки зрения рисков формирования подобного реестра для тех, кто занимается риелторской деятельностью профессионально и серьезно, я не вижу каких-либо больших рисков и скорее даже больше плюсов, поскольку уже надоело слышать страшилки про черных риелторов, которые девальвируют профессию в целом. Возможно, единый государственный реестр укрепит доверие потребителей к услуге риелтора. Поэтому профессионалы в этой сфере однозначно подобные инициативы поддерживают».

Правда, вопрос в том, дойдет ли она до финального утверждения или так и останется очередной безрезультатной попыткой как-то навести порядок и системность, завершает рассуждения Дмитрий Халин.

Однако есть профессионалы, настроенные куда более критически. Например, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость» Константин Барсуков подчеркивает: «Учитывая само название, представленное в СМИ, — «посредническая деятельность на рынке сделок с недвижимостью», могу предположить, что разработкой законопроекта занимались или люди, далекие от рынка недвижимости, или преследующие свои цели. Так как это достаточно усеченная формулировка, не отражающая сути риелторской деятельности».

Но главное, инициатива по ведению реестра риелторов сегодня не нужна никому: ни государству, ни риелторам, ни потребителям, считает Константин Барсуков. После такого заявления появилась очевидная необходимость побеседовать с экспертом поподробнее, и разговор вышел далеко за рамки первоначально обозначенной темы.

— Я поясню свою мысль о ненужности этой инициативы. Государство, если бы хотело видеть такой реестр, давно бы его сделало. Потребители могут и сейчас найти реестр сертифицированных агентов, который ведет Российская гильдия риелторов (РГР). Однако как человек, руководящий агентством недвижимости, могу отметить, что лишь незначительная доля клиентов реально интересуется наличием у риелторской компании какого-либо сертификата, а также наличием обучения агентов, их профессионализмом и опытом. Это с очевидностью демонстрирует интерес пользователей моего YouTube-канала: видео с прогнозами цен набирают в 10-20, а иногда и в 100 раз больше просмотров, чем видео о том, как выбрать риелтора, какие вопросы ему задать до подписания договора, как проверить его работу.

— То есть потребитель у нас…

— Да, у нас неквалифицированный потребитель. Ведение какого-то государственного реестра риелторов не изменит эту картину. Потребитель, опираясь на рекомендации, эмоции и прочие факторы, не лежащие в рациональной плоскости, сам не хочет делать осознанный выбор. Сделает за него какой-то выбор государство? Да, люди, скорее всего, будут пользоваться этим реестром. Обеспечит ли это качество работы риелторов, находящихся в данном списке? Нет, не обеспечит. Потому что я прекрасно понимаю, как будут люди попадать в этот список. Плата за «лицензию», прохождение обучения теми преподавателями, которых выбрал контролирующий орган, — это понятно. Как будут аккредитовываться преподаватели, тоже понятно.

— Неужели реестр, с вашей точки зрения, совсем-совсем профессионально бесполезная вещь?

— Во-первых, он не несет никакой практической пользы, о чем я говорил выше. Во-вторых, мы прекрасно понимаем, как будет выполняться контроль деятельности риелторов. Это отчасти видно по тому, как сейчас деятельность агентств недвижимости контролирует Финмониторинг. Те, кто легально работает, их контролируют, штрафуют за ошибки, вызывают в ведомство за пояснениями. Именно они несут и административную, и финансовую нагрузку за передачу сведений в РФМ. Те, кто работает нелегально, то есть не оформлен как ИП или юрлицо (большая часть частных маклеров), кто меняет ОКВЭДы, чтобы скрыть деятельность компании как риелторской и выйти из-под надзора ведомства, вот для них никаких проблем нет. Они не делают ничего из того, что предписывает и регламентирует закон о противодействии легализации (отмыванию) доходов и финансированию терроризма. И им за это ничего нет. Их не ловят, не наказывают. Вообще ничего! А вот те, кто выполняет нормы этого закона, за ними пристально следят. Я саму суть необходимости нагружать риелторские компании обработкой данных, которые и так есть в Росреестре и банках, оставляю за скобками.

Чем дольше я работаю в сфере недвижимости, тем больше понимаю, что в текущих обстоятельствах того регулирования, что есть, полностью достаточно для получения потребителем качественной риелторской услуги. Единственное, что нужно, — это разумная осмотрительность при выборе исполнителя этой самой услуги. Точно такая же осмотрительность, которую люди проявляют при выборе автомеханика, репетитора, дизайнера и прочих поставщиков услуг. Говорит ли кто-то про введение отдельных законов, регулирующих деятельность специалистов из этих областей? Если государство реально сможет взять на себя ответственность за контроль в сфере недвижимости, чтобы ни один человек без должного образования, сертификата, прохождения обучения и других важных вещей не мог оказывать риелторскую услугу, я только за закон, который будет регулировать нашу деятельность. Но в нынешних условиях — спасибо, ничего такого не нужно. Что касается обязательного страхования сделок с недвижимостью, то мы на своих площадках много раз обсуждали подобные инициативы. И прекрасно понимаем, почему оно не приведет к реальной защите граждан, но при этом увеличит их финансовую нагрузку при совершении операций с недвижимостью.

— Так что, вообще отказаться от идеи какого-то регулирования деятельности риелторов?

— Если уж на то пошло, государству бы о другом подумать. Оно прежде всего должно изменить отношение к собственнику, потратившему деньги на покупку недвижимости. В том числе через четкое объяснение судьям в наших судах и чиновникам в наших ведомствах двух моментов. Первый: гражданин не должен нести ответственность за ошибки ведомств и конкретных чиновников. Второй: в случае возникновения проблемы ответственность должен нести не последний покупатель недвижимости, а тот, кто эту проблему создал.

Банальный пример. Куча ошибок в Росреестре по земле — это и появление нескольких кадастровых номеров у одного земельного участка, и путаница в правах собственности, когда право зарегистрировано за одним кадастровым номером, а на публичной карте по адресу другой кадастровый номер, и ошибки в назначении земли. Все эти проблемы гражданин решает самостоятельно. При этом не то что он просто подал заявление, в котором ткнул пальцем в ошибку, нет, он должен подать правильное заявление. Если он подаст не то заявление, то Росреестр откажет, хотя суть ошибки понятна, и нужно будет подавать новое. Какое именно заявление подать правильно в конкретной ситуации, чаще всего сотрудники МФЦ и сами не знают. В итоге исправление банальных вещей занимает по три-четыре месяца.

Еще примеры? Давайте уже по второму моменту. Муж продал квартиру, где он был титульный собственник, без согласия супруги (неважно, с умыслом он сделал это или по незнанию). Но недвижимость была куплена в браке. У кого квартиру отберут при соответствующем иске от супруги? У последнего покупателя. Кто будет бегать и пытаться взыскать деньги с этого мужа? Именно он. Родители выписали детей за неделю до приватизации. Замечу, что это не нарушает закон, но нарушает права детей (как считают суды). Продали квартиру. Ребенок вырос и оспорил приватизацию, или прокуратура это сделала, не дожидаясь, пока ребенок вырастет. У кого квартиру заберут? У последнего покупателя. Кто будет деньги взыскивать с родителей? Он. Почему?! По мне так это муж из первого случая и родители из второго должны за счет своих средств или своего имущества решить проблему, покупатель тут вообще ни при чем.

«Мне кажется, что именно так справедливо. Если это справедливо, значит, правильно, и государство должно стоять на страже справедливости. Депутатам нужно про урегулирование вот этих проблем говорить, а не про обязательное страхование сделок с недвижимостью», — призывает Константин Барсуков.