Эксперт назвал 5 самых частых ошибок, которые совершают продавцы недвижимости в спешке - «Риэлторские технологии»

Люди в кризисных ситуациях могут принимать необдуманные и рискованные решения. В сделках с недвижимостью это может обернуться потерей миллионов рублей и иметь другие катастрофические последствия. Эксперт по недвижимости Феликс Альберт рассказал, чего категорически нельзя делать продавцам недвижимости в состоянии паники.

Не корректировать цену в зависимости от спроса

Когда вы выставляете недвижимость в рекламу, рынок обязательно дает обратную связь — это наличие или отсутствие просмотров объявления, добавление его в «Избранное», затем — звонки от потенциальных покупателей, и в конце — просмотры объекта и предложения о покупке. Если этого не происходит, глупо сидеть и ждать, что вдруг что-то поменяется. Этого «вдруг» не бывает.

Нужно начинать корректировать цену, потому что единственная причина, по которой покупатели не звонят, не добавляют объявление в «Избранное» и не приходят смотреть объект — это, с их точки зрения, слишком высокая цена. На рынке, который растет, цену можно не корректировать. То есть, если вы поставили цену дороже рынка, через полгода рынок дорастет до вашей цены, и вы выйдете на сделку. А если рынок, как сейчас, снижается, то без корректировки цены ожидания покупателей начинают расходиться с вашими. Например, сейчас в Москве рынок недвижимости идет вниз примерно на 1,5% в месяц. Какой смысл рекламировать такой объект? Смысл его держать на рынке?

Рынок вам уже дал обратную связь — дорого. Поэтому корректируйте цену до тех пор, пока не найдется тот покупатель, который будет готов купить именно эту квартиру по этой цене.

Другой сценарий — стараясь продать квартиру как можно быстрее, продавцы иногда сразу дают неоправданно большую скидку порой вполовину от стартовой цены. Но разумная снижение — не больше 10-20% от рыночной стоимости недвижимости.

Не выписываться из квартиры при продаже по доверенности

Некоторые паспортные столы снимают с регистрации по доверенности, некоторые — нет и требуют личного присутствия прописанного человека. Связано это вот с чем. Есть трактовка, что нотариальная доверенность распространяется только на имущественные права. То есть вы не можете жениться или выйти замуж по доверенности. Так же как и прописка — это неимущественное право.

Соответственно паспортный стол имеет право расценивать это как полномочие на отказ в снятии с регистрационного учета. А наличие регистрационного учета означает, что человек имеет право жить даже в проданной квартире. Для покупателя это — серьезный риск. Поэтому до того, как вы решили оформить довнренность на продажу и уехать, — нужно сняться с учета. В течение трех месяцев вы имеете право никуда не прописываться, при том, что квартира будет более привлекательной для покупки.

Подарить квартиру для последующей продажи

Иногда при срочном переезде собственник не оставляет доверенность на распоряжение имуществом, а дарит ее кому-либо из близких людей для последующей быстрой продажи.

Это совершенно невыгодно. Если в дарите квартиру не близкому родственнику, одаряемому придется заплатить налог 13% от кадастровой стоимости недвижимости. А чтобы не платить налог при продаже квартиры, новым собственникам придется подождать еще от 3 до 5 лет, чтобы не платить налог на продажу имущества.

Продавать квартиру по переуступке

На сегодняшнем рынке недвижимости — это не самая хорошая стратегия. Выгоднее дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Мало того, что вы заплатите 13% налога при продаже имущества, вы потеряете значительную сумму — цена при продаже по переуступке будет ниже на 10-30% от цены в уже сданной новостройке. И какой смысл?

При определении цены ориентироваться на соседей

Например, ваши соседи выставили квартиру по завышенной цене и не могут ее продать, а вы делаете ровно то же самое и, конечно, квартира не продается. Что делать? Найти проданные квартиры в той же локации, проиндексировать их относительно давности продажи — если они проданы год назад, то индексируете в плюс, если в условном марте этого года, то в минус. И ставите цену, по которой сделка проходила.

Или можете воспользоваться сервисом бесплатной оценки недвижимости от Домклик. При определении цены, алгоритм сравнивает вашу квартиру с похожими вариантами в объявлениях на Домклик и вариантами из ипотечных сделок, проведённых в СберБанке. Это логично, потому что это та цена, по которой был найден покупатель. И нелогично ориентироваться на еще не проданные квартиры, которые еще не нашли своего покупателя.

Также важно помнить, что в стрессовой ситуации можно и нужно обращаться за помощью к профессионалу. Опытный риелтор всегда будет на вашей стороне: поможет оценить ситуацию и в итоге принять верное решение.