Покупка квартиры в строящемся доме по доверенности - «Риэлторские технологии»

Несмотря на то что сегодня есть возможность провести сделку купли-продажи объекта недвижимости или прав на него онлайн, до сих среди наших соотечественников остается популярной покупка квартиры по доверенности. Этот юридический инструмент позволяет переложить на плечи другого человека все заботы об оформлении документов, приемке квартиры и решении спорных моментов с застройщиком, но при этом несет в себе определенные риски.

Что такое доверенность, и в каких случаях она требуется?

Согласно статье 182 Гражданского Кодекса РФ любое дееспособное лицо может оформить доверенность и передать другому лицу право распоряжаться своими средствами для покупки объекта недвижимости. В доверенности можно прописать перечень прав доверенного лица – нет утвержденной законом формы такого документа: он составляется, исходя из потребностей сторон. Чаще всего доверенность оформляют, когда девелопер и покупатель находятся в разных городах или странах, однако сегодня к такой процедуре редко приходиться прибегать – почти все застройщики позволяют проводить сделку в онлайн-режиме.

Выбор доверенного лица – это важно

Пожалуй, одним из основополагающих этапов подготовки к сделке является выбор лица, на которого вы переложите все соответствующие обязанности, которого наделите правами. Прежде всего, это должен быть либо человек, которого вы хорошо знаете, либо с хорошей стороны зарекомендовавшая себя компания – например, крупное агентство недвижимости или юридическая контора. Ни в коем случае не стоит обращаться для этого к малознакомым людям, а также частным специалистам без большого послужного списка. Это грозит не только выбором некачественного объекта недвижимости, но и полной потерей денег. Нередки случаи, когда доверенные лица сразу же закладывают жилье, вносят изменения в регистрационные документы, чтобы обмануть доверителя.

Составление документа: особенности

Пожалуй, не менее важным является тип доверенности: какие разделы и пункты в этот документ внесены. Наиболее популярный вариант – генеральная доверенность (к слову сказать, юридически такого термина не существует, он никак не узаконен).

Что же такое генеральная доверенность? Это документ, который дает возможность совершать любые действия – собирать документы, осуществлять оплату, подписывать договор, регистрировать собственность, вносить изменения в документы, заниматься приемкой квартиры, решать разногласия с застройщиком, забирать готовые документы из государственных ведомств. В большинстве случаев документ оформляется, когда объект недвижимости уже подобран, однако иногда доверенность составляют на более раннем этапе, и доверенное лицо осуществляет подбор квартиры самостоятельно. Кроме того, генеральная доверенность позволяет передоверять некоторые действия третьим лицам (к примеру, риелторам).

Генеральная доверенность в обязательном порядке оформляется в нотариальной конторе, ей присваивается идентификационный номер, прописывается дата заверения. В самом тексте доверенности также прописывается период действия документа.

Важно понимать, что генеральная доверенность дает доверенному лицу действительно большие права. Если вы не до конца доверяете человеку, лучше составить иной тип доверенности – к примеру, прописать в ней перечень действий, которые разрешаете выполнять от вашего лица. Можно оформить разовые доверенности на выполнение одного действия – к примеру, на внесение средств от вашего имени, на осуществление приемки квартиры, подачу пакета документов в МФЦ (при необходимости). Это избавит от лишних рисков.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Если человек здоров и полностью свободен от обязательств, мешающих ему посетить нотариуса, без похода в контору не обойтись. Однако есть ситуации, когда позволено не заверять документ:

- Военные и члены их семей, которые проживают в воинских частях и закрытых гарнизонах, могут подписать доверенность у командира воинской части;

- Граждане, находящиеся за границей, подписывают документ у консула или посла РФ;

- Моряки в длительном плавании запрашивают подпись у капитана судна;

- Лица, отбывающие наказание, могут обратиться с подобной просьбой к начальнику тюрьмы;

- Те, кто проживает в маленьких поселениях и городах, где нет нотариальной конторы, могут завизировать доверенность в местной администрации.

Особенности доверенности при покупке «первички»

Разница между доверенностью на покупку квартиры на вторичном рынке и покупку в стройке довольно существенна – в первом случае человек передает право на заключение договора купли-продажи, во втором – на оформление имущественных прав, зафиксированных в договоре с застройщиком.

В такой доверенности прописывается следующее: права на подписание ДДУ, приемку построенного и введенного в эксплуатацию жилья, подписание акта приема-передачи, решение спорных вопросов с девелопером, регистрацию собственности.

Самым важным моментом является срок действия такой доверенности – так как строительство дома может затянуться (не всегда застройщикам удается уложиться в заявленные сроки), нужно установить длительный период действия. Следует учесть, что после сдачи объекта согласно Федеральному закону №214 у застройщика есть полгода на передачу квартиры дольщикам. Также нужно заложить время на улаживание спорных моментов, которые могут возникнуть в ходе приемки – подписать акт приема-передачи можно и не с первого раза (если в квартире будут обнаружены дефекты, застройщик обязан устранить их в течение месяца).

Ипотека и доверенность: совместимы или нет?

Подать заявку на привлечение ипотечных средств покупатель должен самостоятельно – сегодня большая часть банковских учреждений предоставляет возможность сделать это удаленно. Главное, предоставить весь пакет соответствующих документов (паспорт, СНИЛС, ИНН, справку о доходах) и поставить цифровую подпись. После того как одобрение получено, можно передать права на распоряжение средствами третьему лицу. Таким же образом допускается передача прав на пользование материнским капиталом – главное, чтобы сертификат к этому моменту был уже оформлен.

Доверенность от несовершеннолетнего: возможна ли?

Если ребенку менее 14 лет, он не имеет право покупать объекты недвижимости (хотя имеет право выступать собственником) – любые действия за него осуществляют его родители или законные опекуны. Если же ребенку уже исполнилось 14 лет, и он стал обладателем паспорта гражданина России, он получает право на приобретение квартиры – в том числе, и через доверенность. Единственный момент – на покупку должны дать согласие его родители. Оформить согласие также придется в нотариальной конторе. Кроме того, необходимо будет получить согласие и от органов опеки (особенно, если покупке квартиры предшествует продажа объекта недвижимости, в которой прописан ребенок, или где он выступает одним из собственников).

Подводя итог, можно сказать, что генеральная доверенность является вполне безопасным документом при соблюдении сторонами, ее подписывающими, ряда условий. Однако, прежде чем оформить доверенность, нужно убедиться в ее необходимости – сегодня почти любая сделка доступна онлайн. Удаленная покупка несет в себе гораздо меньше рисков, а для подписания акта приема-передачи можно составить разовую доверенность.