Дополнительное соглашение к договору аренды: особенности, примеры, регистрация - «Риэлторские технологии»

Если снимать квартиру на долгий срок, то одним первоначальным договором об аренде не обойтись. С течением времени меняются условия, семейное положение, уровень дохода, инфляция, цены на рынке недвижимости. В итоге и хозяин квартиры, и арендатор приходят к пониманию, что пора что-то менять в договоре.

Если менять придется слишком много, то можно, конечно, разорвать предыдущий договор и заключить новый, но для этого придется сделать дополнительные шаги, что не всегда удобно. Поэтому специалисты рекомендуют остановиться на допсоглашении. Как правильно его составить, нужно ли регистрировать и чем грозит решение обойтись без него — в нашем материале.

Когда нужно заключать дополнительное соглашение

Не всегда. Например, когда нужно продлить срок действия текущего договора. Если собственник за три месяца не предупредил арендатора, что не будет сдавать жилье, или не предложил новые условия, то договор продлевается автоматически. Но это касается только долгосрочной аренды — больше 11 месяцев. Если ситуация иная, то составляется дополнительное соглашение.

Чаще всего его заключают, когда необходимо изменить стоимость аренды, а также уточнить другие условия внесения платежей. Например, указать новые реквизиты для перевода денег, возложить на арендатора обязанность оплачивать коммунальные платежи или же установить новую периодичность выплат — не раз в месяц, а раз в полгода.

Другая популярная причина заключения допсоглашения к договору аренды, как ни странно, — это его расторжение. Если стороны хотят досрочно прекратить сделку, то, согласно статье 453 Гражданского кодекса РФ, они должны в отдельном документе прописать, что не имеют претензий друг к другу и согласны расторгнуть договор. Причину при этом указывать не нужно.

Более редкие ситуации: у квартиры изменился собственник или же у арендатора появились супруг/супруга и дети, которым нужна регистрация. Во всех этих случаях изменения должны отобразиться в дополнительном соглашении.

Если меняется слишком много пунктов, то некоторые задумываются о заключении нового договора. Но, как мы указали выше, для этого все равно придется заключить допсоглашение о досрочном расторжении, а затем составить новый документ.

Как составить допсоглашение

Сперва обговорите все пункты, которые хотите изменить. Посмотрите, не противоречат ли они другим пунктам основного договора и описывают ли изменения четкими формулировками, без двусмысленностей и ошибок. Иначе в спорных ситуациях суд просто не примет во внимание допсоглашение, а будет ссылаться на исходный документ.

Итак, что должно быть в документе:

- в шапке укажите его название «Дoпoлнитeльнoe coглaшeниe к дoгoвopy apeнды»;

- рядом пропишите его нoмep — договор составляется в нескольких экземплярах, и номер на них должен совпадать;

- в правом верхнем углу поставьте дату составления документа;

- в тексте соглашения укажите ФИО и паспортные данные собственника и арендатора;

- укaжитe номер основного дoгoвopа и дaтy его пoдпиcaния;

- пропишите, какие пункты в нем изменяются, какие аннулируются, а какие добавляются;

- добавьте фразу, чтo ocтaльныe пoлoжeния дoгoвopa ocтaютcя бeз измeнeния;

- ниже напишите дату вcтyплeния в силу дoпoлнитeльнoгo coглaшeния;

- обозначьте, в скольких экземплярах оно составлено;

- в кoнцe дoкyмeнтa стороны от руки ставят подписи и расшифровки ФИО.

Перед подписанием перечитайте соглашение, проверьте все несколько раз. Для пущей уверенности можно обратиться к риелтору или юристу.

В каких случаях нужно регистрировать допслоглашение

Если основной договор зарегистрирован в Росреестре (а его нужно регистрировать в случае аренды более 11 месяцев), то и дополнительное соглашение тоже предстоит отправить на регистрацию. На это отводится месяц после подписания.

Арендатору или собственнику необходимо обратиться в МФЦ или в отделение Росреестра и предоставить помимо третьего экземпляра соглашения (да, в этом случае нужно составлять три экземпляра, а в самом тексте обозначить, что экземпляров три) еще и паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию об оплате госпошлины в размере 350 рублей (можно оплатить в любом банке).

Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения

Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.

Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.