Покупка квартиры без негативных последствий? Советы юриста - «Риэлторские технологии»
Mitchell 1-09-2021, 11:47 637 Риэлторские технологииИсточник: Бюллетень недвижимости
Сделки на вторичном рынке покупатели жилья нередко предпочитают проводить самостоятельно. Какие документы нужно запрашивать у продавца и на что обратить особое внимание, чтобы минимизировать свои риски?
Сегодня расскажем про базовый пакет документов, необходимый для проведения безопасной сделки на вторичном рынке недвижимости, и научим, как их анализировать.
ЧЕМ ПОМОЖЕТ ВЫПИСКА
Первое, что стоит сделать, – выяснить, кто собственник квартиры. Удостовериться в этом можно по выписке из ЕГРН об объекте недвижимости. Идеально, если она выдана не позднее пяти – десяти дней назад. Но такое встречается крайне редко, да и поддельные выписки – вещь нередкая на рынке. Поэтому рекомендуем заказать выписку самостоятельно через МФЦ. Потребуется лишь точный адрес объекта. В выписке будут отражены все собственники на данный момент и основание перехода права собственности, например купля-продажа, дарение и т. д. Если собственников несколько, то будут отражены доли каждого либо разделения на доли не будет.
Также в выписке из ЕГРН отображается кадастровая стоимость объекта, фрагменты технической документации и обременения – запреты, которые не позволяют перевести право собственности на кого-либо другого. Например, квартира в залоге у банка в силу ипотеки либо идет судебный спор о разделе совместно нажитого имущества супругов и на квартиру наложен запрет регистрационных действий. Причин для обременений может быть великое множество, и каждый случай необходимо разбирать индивидуально.
Если в выписке отображается единственный собственник, то это не значит, что распоряжаться квартирой может он один. Нужно выяснить, когда была приобретена квартира, и сопоставить дату покупки квартиры с датой регистрации брака. В случае приобретения квартиры в браке нужно письменное нотариальное согласие мужа или жены на продажу квартиры. Бывают ситуации, когда квартира зарегистрирована до брака, но приобреталась в ипотеку с помощью совместных и/или личных средств второго супруга. Это позволяет ему претендовать на часть квартиры – тогда берем заверенное нотариусом гарантийное письмо, что притязаний второй супруг не имеет. Кроме того, у супругов может быть заключен брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества – оба документа подлежат обязательному нотариальному заверению. Еще один документ, подтверждающий единоличное право собственности, – судебное решение о разделе совместно нажитого имущества супругов, обязательно вступившее в законную силу.
Также выписка подскажет, находится ли объект в реестре объектов культурного значения. Есть и более достоверный источник проверки таких данных – «Перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», опубликованный на сайте правительства Санкт-Петербурга. Если квартира без «культурных» обременений – это значительно упрощает процесс согласования перепланировок и/или ее переоборудования.
ИЗУЧАЕМ ПЕРЕХОД ПРАВ
Для безопасности сделки потребуется еще одна выписка из ЕГРН – о переходе прав на объект. Она отражает не только текущих собственников, но и предыдущих. Из этой справки можно узнать, кто, какой период времени и на каком основании распоряжался квартирой. Выписку имеет право заказать и получить в МФЦ только собственник квартиры или его представитель по доверенности.
При изучении этого документа могут всплыть сомнительные нюансы. Например, предыдущие собственники владели квартирой незначительные периоды времени или в цепочке сделок замечено наследство. Общий срок исковой давности (права на обращение в суд) – три года, но в некоторых случаях он может достигать десяти лет.
Помимо выписки, есть другие документы, которые подтвердят переход права собственности. В их качестве могут выступать договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, а также судебные решения, например о том, что продавец получил квартиру по спору о наследстве или разделе совместно нажитого имущества. Исходя из основания перехода права собственности и обстоятельств, которые «преследовали» квартиру, можно делать выводы о ваших возможных рисках.
СЮРПРИЗЫ ИЗ ПАСПОРТА
Много полезной информации даст паспорт собственника – этот документ желательно сфотографировать или переписать информацию из него. Паспорт должен быть без повреждений: на рынке встречаются мошенники, которые заменяют фотографию недавно умершего либо безвестно отсутствующего человека или используют подставное лицо, очень похожее на владельца паспорта. Нужно быть внимательным!
Паспорт содержит информацию (хотя и не всегда) о наличии несовершеннолетних детей – это повод задать вопрос об использовании материнского капитала при покупке квартиры. Собственнику, состоящему или состоявшему в браке, задаем вопрос о совместно нажитом имуществе. ФИО и дата рождения помогут проверке по открытым официальным базам судебных приставов и судов. Может выясниться, что квартира, которая вам так понравилась, приобретена в браке и является предметом текущего судебного спора. Или в базе приставов может всплыть информация о том, что продавец должен одному или нескольким лицам крупную сумму денег и (возможно) будет подавать на собственное банкротство. Сделки, совершённые за три года до подачи заявления о банкротстве, по общему правилу могут быть признаны недействительными, а имущество по ним возвращено должнику с целью реализации и покрытия долгов перед кредиторами. И это лишь малая часть «сюрпризов», о которых можно узнать из открытых источников.
Проверить, действителен ли паспорт продавца, может любой гражданин. Достаточно зайти на портал Главного управления по вопросам миграции МВД России и в разделе «Проверка по списку недействительных российских паспортов» ввести серию и номер паспорта продавца.
ПРОДАЖА ПО ДОВЕРЕННОСТИ
Не всегда собственник продает квартиру лично. Например, он может проживать за границей или в другом регионе, и с продажей ему помогают родственник или риелтор. Доверенность, если собственник – физическое лицо, должна быть обязательно заверена нотариально. С собственником необходимо пообщаться лично, пусть и через социальные сети, и удостовериться, что он действительно оформлял нотариальную доверенность и отдает себе отчет в том, что квартира будет продана за конкретную сумму.
Доверенность может оказаться недействительной. В лучшем случае истек срок ее действия: он указан в самом документе. В худшем – она окажется поддельной или отозванной доверителем. Удостовериться, что документ оригинальный и в силе, можно на сайте Федеральной нотариальной палаты, вбив реестровый номер доверенности, дату удостоверения и фамилию того, кто удостоверил.
Встречаются и ситуации, когда собственник-продавец выдал доверенность другому гражданину, но умер в период ее действия. В этом случае доверенность недействительна, хотя официально не отозвана и срок ее действия не исчерпан. Если покупатель оформит квартиру на себя, то наследники могут по суду признать сделку недействительной и вернуть жилье в наследственную массу. Проверить такую информацию можно через реестр наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты. Для этого вам потребуется ФИО и дата рождения продавца. Если наследники обратились к нотариусу для открытия наследственного дела и вступления в наследство, то это будет зафиксировано реестром.
Если стороны сделки с квартирой находятся в разных городах или регионах нашей страны, то рекомендуем проводить сделку не через лицо, имеющее доверенность (пусть и с правом подписи), а через нотариуса. Это новая услуга нотариусов, которая появилась в декабре прошлого года, более подробно об алгоритме проведения дистанционной сделки мы уже писали.
ПОЛЕЗНЫЕ ФОРМЫ
Большой массив информации о приобретаемой квартире можно получить в управляющей компании или в отделе вселения и регистрационного учета ГКУ «Жилищное агентство района» – в зависимости от того, кто обслуживает жилой дом. Правда, затребовать справки по формам № 7, 9 и 12 может только собственник квартиры.
Форма № 7 – характеристики жилого помещения. В ней указываются технические характеристики квартиры. Основная информация: год постройки, материалы стен, год последнего капитального ремонта, этажность, тип отопления и водоснабжения. Справка особенно актуальна, если вы присматриваете старый фонд.
Форма № 9 о регистрации. Никто не хочет получить вместо квартиры головную боль и прицеп из непрошеных гостей. В этой справке отражаются зарегистрированные граждане. В идеале к моменту сделки зарегистрированных быть не должно. В большинстве случаев их наличие не проблема, если у вас есть деньги на юриста или много свободного времени, чтобы выселить человека самостоятельно – через суд. Но бывают ситуации, когда даже суд бессилен. Например, если квартира проходила через приватизацию и один или несколько проживающих от приватизации отказались. Такие граждане сохраняют право бессрочного пользования квартирой до тех пор, пока лично не изъявят желания сняться с регистрационного учета. И если в первом случае, с зарегистрированным жильцом, у вас есть право требовать от продавца дисконт от рыночной цены квартиры, то во втором случае квартиру нужно обходить стороной.
Также эта справка отражает задолженность по оплате жилого помещения и коммунальным услугам.
Форма № 12 о снятии с регистрации некоторых категорий граждан. В ней отображается информация о снятии с учета несовершеннолетних, осужденных, находящихся в психоневрологических интернатах, проходящих службу в армии и т. д. Это особые категории граждан, которые в некоторых случаях могут восстановиться в регистрации и заявить свои права на жилую площадь.
Технический паспорт. Чем старше квартира, тем больше вероятность, что в ней были перепланировки. Технический паспорт на объект недвижимости должен соответствовать фактическому состоянию жилья. Если в техпаспорте видны красные линии – это перепланировки, которые не были узаконены. И, к сожалению, не всегда есть юридическая возможность их согласовать. В некоторых случаях проще и дешевле привести жилое помещение в первозданный вид. Собственник квартиры может получить технический паспорт через прямое обращение в проектно-инвентаризационное бюро Санкт-Петербурга, в некоторых регионах заказать техпаспорт также можно через МФЦ или БТИ.
ПОМНИТЬ О ДЕТЯХ
Несовершеннолетние могут быть собственниками квартиры, например, в силу приватизации жилой площади. В этом случае необходимо выяснить, где детям будет выделена собственность: она не должна ухудшать условий проживания несовершеннолетних. Этот момент курируют органы опеки – через согласование перехода права собственности на жилые объекты. Часто продавцы начинают подбор жилья и согласование сделки с органами опеки только после заключения предварительного договора купли-продажи с покупателем. Поэтому вы можете попросить продавца разрешить вам лично присутствовать на переговорах с органами опеки. Согласование альтернативного жилья для детей проходит индивидуально и может занимать от нескольких дней до нескольких месяцев.
Часто жилье приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В этом случае родители обязаны выделить несовершеннолетним их доли в праве собственности после того, как будет снято обременение. Нередко из-за незнания законов или для скорости продажи собственники умалчивают об использовании маткапитала либо собираются выделить доли детям позже, уже в другом, приобретаемом жилье. Это запрещено: доли несовершеннолетним должны выделяться только в жилье, на которое были потрачены средства маткапитала. По всей стране давно идут судебные споры, в результате которых признаются недействительными сделки, где не выполнены эти условия.
К сожалению, прямого варианта проверки использования материнского капитала, потраченного на ипотеку, нет. Поэтому приходится идти на ухищрения. Запрашиваем у продавца выписку (справку) о размере (остатке) средств маткапитала. Ее получает продавец лично – через МФЦ, ПФР или на портале госуслуг в виде электронного документа с цифровой подписью. Это нужно сделать обязательно, даже если продавец клянется, что средства маткапитала не использовались. Если в выписке об остатке средств указано, что средства маткапитала на счете, – значит, продавец вас не обманул. Если нет, то нужно копать глубже и выяснять, на что именно были потрачены эти средства. Косвенно об использовании маткапитала может свидетельствовать выписка из банка о погашении ипотеки – на это укажут крупные суммы от 400 тыс. руб.
Некоторые банки выдают справки с подтверждением, использовались средства маткапитала по ипотечному договору или нет. Но это добрая воля, а не обязательство банка. Другой вариант проверки возможен при проведении сделки через нотариуса: он по единой базе нотариата проверит, предоставлял ли продавец нотариальное обязательство о выделении долей детям по конкретной жилплощади или нет. Во втором случае нотариус может приостановить сделку до устранения недочетов – выделения долей детям.
Часто возникает вопрос: «Как узнать, использовался ли материнский капитал до того, как наш продавец купил квартиру?» К сожалению, во многих случаях это невозможно. Материнский капитал мог быть вложен в договор долевого участия – через ипотеку, а ДДУ в свою очередь мог быть переуступлен. Так как дом еще не построен, выделить доли нет фактической возможности. В таких случаях лучше отказаться от приобретения прав по ДДУ с использованием средств материнского капитала. Обязательства по выделению долей детям ни при каких условиях не отменяются.
СТРАХОВКА ОТ РИСКОВ
Справка из психоневрологического диспансера актуальна, если вы проводите сделку с продавцом пенсионного возраста. К сожалению, от болезней, которые влияют на дееспособность и могут ее ограничить, не застрахована ни одна возрастная категория граждан. Если есть объективные сомнения в дееспособности и адекватности продавца – настаивайте на том, чтобы лично сходить с продавцом к специалисту, так как подобные справки легко подделать. Некоторые скажут, что нотариус удостоверится в дееспособности, и отчасти будут правы: нотариус проверяет по базе судебных актов, лишен гражданин дееспособности в судебном порядке или нет. Но человек может страдать заболеванием и даже не находиться на учете у врача – или находиться и при этом отсутствовать в судебной базе данных. Справка факультативная, но иной раз лучше подстраховаться и выслушать негодования продавца, чем потом остаться без жилья и вложенных денег.
Справка из наркологического диспансера также факультативная, и способ ее получения идентичен: при малейших сомнениях с продавцом нужно сходить лично в диспансер, чтобы убедиться, что справка не подделана. Наркоманы в сделках – единичные случаи. Но лучше подстраховаться.
Существует еще один способ комплексной проверки документов по сделке – титульное страхование, которое проводится через банк или страховую организацию. Если кратко, то организация берет на себя проверку всех документов по сделке и анализирует их. И делает вывод о рисках: может ли эта сделка гарантировать переход права собственности без негативных юридических последствий в будущем, а также выгоду самому страховщику (получение комиссии без выплаты страховой суммы). Этот способ тоже не панацея, и у каждой организации свои условия страхования. Это может быть страхование сделки на случай проведения ее недееспособным гражданином, одним из супругов без согласия второго и т. д.
Как не бывает одинаковых людей, так не бывает и одинаковых объектов недвижимости. Особенно если речь идет о вторичном рынке. У каждого объекта своя судьба и нюансы, поэтому требуется не только индивидуальный подход, но и максимальная внимательность потенциального покупателя при анализе документов. Удачных сделок без негативных последствий!