Риски покупки недвижимости на вторичном рынке: что проверить, чтобы не потерять деньги и квартиру - «Риэлторские технологии»

Покупка квартиры на вторичном рынке связана с рисками. Может оказаться, что деньги переданы не собственнику квартиры, продавец недвижимости недееспособен или помещение находится в залоге. Чтобы избежать подобных ситуаций, нужно знать о возможных рисках и понимать, что необходимо проверить перед заключением сделки.

Что нужно проверить перед сделкой

Квартиру на вторичном рынке можно купить дешевле новостройки. Но не всегда такая сделка будет выгодна покупателю. Чтобы не потерять деньги или квартиру, не тратить время и средства на судебные разбирательства, нужно проверить собственника квартиры, саму недвижимость и ряд других моментов.

Проверка документов

Необходимо удостовериться, что квартира на самом деле принадлежит человеку, который ее продает. Еще нужно убедиться в том, что собственник имеет законное право продавать ее. Нужно попросить продавца недвижимости предоставить:

- паспорт. Дополнительно можно попросить показать другие документы, которые удостоверяют личность. Например, загранпаспорт или водительское удостоверение;

- выписку из ЕГРН. В документе содержатся сведения о недвижимости, ее собственнике, присутствии обременений, которые не дают возможности продать квартиру. Выписку из ЕГРН лучше запросить свежую — в старом документе может содержаться информация, которая не актуальна на момент заключения сделки;

- документальное основание для возникновения права собственности. По такому документу можно судить о том, как человек стал владельцем квартиры. Это может быть договор купли-продажи, решение суда и прочая документация;

- документ, свидетельствующий о семейном статусе собственника. Если недвижимость приобретали в браке, то для законной продажи недвижимости нужно будет получить согласие мужа или жены;

- справка о дееспособности, которую берут в психоневрологическом диспансере (ПНД). Но такой документ не нужно запрашивать при каждой сделке. Он пригодится, если есть сомнения в дееспособности продавца.

Например, собственнику квартиры 95 лет и есть сомнения в том, что он отвечает за свои действия. Также справку можно оформить, если у владельца дома есть характерные признаки наркотической зависимости. Наличие справки подтвердит, что человек дееспособен и не состоит на учете в ПНД.

Проверка информации

Кроме перечисленной документации стоит проверить некоторую информацию:

- отсутствие среди собственников недвижимости несовершеннолетних. Если вся недвижимость или ее часть принадлежат несовершеннолетнему, перед сделкой нужно оформлять дополнительный документ — разрешение от органов опеки;

- отсутствие у собственника долгов, за которые на его имущество может быть наложено обременение;

- отсутствие долгов по коммунальным услугам. Документ, свидетельствующий об отсутствии долгов, можно запросить у управляющей компании;

- отсутствие зарегистрированных в объекте недвижимости на момент проведения сделки.
Зарегистрированные люди законно смогут проживать в квартире даже после перерегистрации права собственности;

- отсутствие незаконной перепланировки. Для этого данные технического плана квартиры сравнивают с фактической конфигурацией помещений и их размерами.

Риски покупки недвижимости на вторичном рынке

Это могут быть разные риски — от продажи жилья недееспособными или людьми, которые не владеют квартирой, до приобретения недвижимости, в которой могут законно жить другие люди.

Продавец признан недееспособным

Если человек не в состоянии адекватно оценивать происходящее и отвечать за свои действия, он не может заключать сделки, даже если недвижимость принадлежит ему. Недееспособными могут признавать людей с психическими заболеваниями, лиц, имеющих алкогольную или наркотическую зависимость. Сделка с недееспособным легко оспаривается, в результате чего ее признают недействительной. Если сделку признали недействительной, то недвижимость возвращается ее бывшему собственнику, а продавец отдает деньги покупателю. Проблема еще может быть в том, что деньги получить назад не всегда легко, даже при обращении в суд. Это связано с тем, что возвращать их должен человек, который признан недееспособным.

Продавца могут признать недееспособным на момент подписания договора купли-продажи даже после заключения сделки. Например, после продажи квартиры могут появиться родственники бывшего собственника, которые докажут, что он имел наркотическую зависимость и не был дееспособным на момент заключения сделки.

Квартиру купили за счет средств маткапитала

При использовании материнского капитала по закону владелец сертификата на маткапитал после приобретения квартиры должен выделить доли детям. Если это не было сделано, сделка может быть оспорена. Оспорить ее могут как компетентные органы, так и сами дети, которые выступили против нарушения своих прав. В таких случаях квартира возвращается бывшему владельцу, а деньги, переданные ему, нужно отдать покупателю. На практике в таких случаях возврат денег может затягиваться. Продавец может заявить, что уже потратил деньги и ему нужно время, чтобы их собрать. Нередко в таких ситуациях покупатель обращается в суд, чтобы вернуть свои деньги в принудительном порядке.

Риски присутствуют даже в случае выделения доли детям. Сделка может проводиться после получения разрешения от органов опеки, если право собственности полностью или частично принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия. Если недвижимость будет продана без такого документа, сделка может быть оспорена. Это касается не только квартир, приобретенных с использованием маткапитала. Правило действует в отношении любой недвижимости, собственник которой — несовершеннолетний.

На недвижимость наложено обременение

Если квартира куплена с использованием ипотечного кредита, на ней наложено обременение. Продавать ее можно только после погашения долгов. Если владелец хочет продать квартиру без погашения ипотеки, он должен получить от банка разрешение.

Также обременение может быть наложено из-за долгов по выплате налогов, алиментов, просроченным выплатам по кредитам. В некоторых случаях по решению суда недвижимость может быть реализована для оплаты долгов.

Информация о наличии обременения есть в Росреестре – право собственности не перерегистрируют, если на такое действие наложен запрет. Даже если договор подписан и продавцу переданы деньги, сделку признают недействительной.

Продавец сделал незаконную перепланировку

Собственник квартиры может незаконно объединить балкон с комнатой, снести несущую стену, изменить конфигурацию и расположение комнат, перенести кухню в зал. По закону такие действия становятся поводом для привлечения виновного лица ответственности. Кроме этого, если перепланировка нарушает строительные, санитарные или другие нормы, нужно вернуть все в первоначальное состояние. Если такие факты вскроются после проведения сделки, с этими вопросами придется разбираться новому владельцу.

Нельзя вернуть задаток при срыве сделки

Многие сделки проводятся с оформлением задатка. Но нужно обращать внимание, на каких условиях он передается. Такие условия прописываются в заключаемом предварительном ДКП или соглашении о задатке.

Обычно указывают условия:

- задаток возвращают, если сделка не состоится по обоюдному согласию сторон;

- задаток возвращают в двойном размере, если сделка не состоится по вине продавца;

- задаток не возвращают, если сделка сорвана по вине покупателя.

Но могут быть указаны и другие условия, не выгодные покупателю. Например, может быть написано, что в случае срыва сделки задаток не возвращается. Тогда при условии, что продавец не захочет заключать сделку, покупатель лишится переданного задатка. Чтобы этого не произошло, нужно внимательно читать, что написано в документе, который составляется при передаче задатка.

Квартира продана по доверенности

Это может быть одна из мошеннических схем, при которой недвижимость продает доверенное лицо собственника. Мошенники могут подделать доверенность и заключить с покупателем договор, получить от него деньги за квартиру. Впоследствии оказывается, что владелец квартиры доверенность не подписывал и даже не знал о том, что его квартиру пытаются продать. В некоторых случаях доверенность может быть действительной, но в ней написано, что доверенное лицо может выполнять ограниченный перечень действий с квартирой. Например, проводить показы квартиры, сдавать недвижимость в аренду или подписывать договор купли-продажи без права получения денег за недвижимость.

Появление наследников, заявляющий о своих правах на проданную квартиру

Бывает, что после продажи квартиры, которая досталась по наследству, появляются люди, заявляющие о своем праве на недвижимость. Если выяснится, что их интересы на самом деле были ущемлены, сделка может быть признана недействительной. По закону потенциальные наследники имеют право в течение 3 лет обратиться в суд для защиты своих прав. Но три года считаются с того момента, как наследники узнали, что их права были ущемлены. Для предупреждения таких ситуаций стоит тщательнее проверять документы, при возможности пообщаться с членами семьи умершего собственника на предмет наличия других наследников.

Наличие зарегистрированных жильцов

Наличие лиц, зарегистрированных в квартире, не препятствует заключению сделки. Но даже при условии перехода права собственности к новому владельцу люди, прописанные в квартире, могут проживать в ней. Чтобы избежать такой ситуации, лучше договориться с продавцом о том, что все зарегистрированные в квартире будут сняты с регистрации до сделки.

Если зарегистрированные останутся, их можно выписать по решению суда, но на это придется потратить время. Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, это тяжело сделать даже при обращении в суд. По закону снятие несовершеннолетних с регистрации возможно только при условии их регистрации по другому месту жительства.

Как покупать квартиру на вторичном рынке

Чтобы минимизировать риски, связанные с приобретением квартиры на вторичном рынке, нужно пройти все обязательные этапы сделки.

Подписать предварительный ДКП

Его подписание фиксирует намерения сторон заключить сделку. Такой документ оформляют не всегда — часто он не составляется, если сделка срочная. В договоре отражают намерения сторон, их права и обязанности. Также в договоре прописывают условия предоставления и возврата задатка, если сделка сорвется.

Документ по закону не нужно заверять нотариуса. Но в некоторых случаях это делают. Например, если основной договор также будет заключаться в присутствии нотариуса, как это бывает при сделке с недвижимостью, владелец которой — несовершеннолетний.

Передать задаток

Если расчет проходит в наличной форме, продавец пишет расписку. Если деньги переводятся на карту или счет, в назначении платежа нужно указать то, что сумма переведена в качестве задатка за приобретаемую квартиру. Дополнительно указывают реквизиты предварительного ДКП.

Запросить документы у продавца квартиры

Перечень документов может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки — кто в ней участвует, кто зарегистрирован в качестве собственников недвижимости и прочих обстоятельств.

Среди необходимых документов:

- паспорта и свидетельства о рождении собственников, не достигших 14 лет;

- выписка из ЕГРН;

- документ-основание для возникновения права собственности;

- согласие мужа или жены на проведение сделки;

- выписка о лицах, зарегистрированных в квартире;

- справка об отсутствии долгов по квартплате.

Составить и подписать ДКП

Для документального оформления сделки лучше не использовать типовую форму договора из интернета — так могут быть ущемлены права одной из сторон. Если сделка проводится без агентства недвижимости или участия риэлтора, которые помогут правильно составить ДКП, для правильного оформления договора лучше обратиться к юристу.

Договор подписывают все собственники недвижимости и те, кто ее покупает. Если среди собственников есть дети до 14 лет, вместо них подпись ставит их законный представитель – родитель, опекун, попечитель. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят подпись в договоре, но дополнительно расписывается и их законный представитель.

Передать деньги

Деньги не всегда отдают сразу при подписании ДКП. Закон не определяет, когда именно деньги будут переданы – стороны договариваются об этом между собой. Чаще всего это происходит после перерегистрации права собственности и зависит от выбранного способа расчета.

Рассчитаться можно таким образом:

- наличными средствами. При передаче денег, как и в случае с задатком, пишут расписку;

- банковским переводом. Покупатель указывает назначение платежа и переводит деньги собственнику квартиры;

- через банковскую ячейку. В нее покупатель кладет деньги. Продавец получает доступ к ячейке после того, как право собственности будет перерегистрировано на нового владельца;

- через аккредитив. Покупатель открывает аккредитивный счет, куда кладет необходимую сумму. Доступ к счету предоставляется продавцу после перерегистрации права собственности;

- через сервис безопасных сделок. Покупатель кладет деньги на счет, с которого средства поступают продавцу после внесения изменений в ЕГРН.

Зарегистрировать право собственности

Это можно сделать двумя способами:

- регистрация через интернет. Новый собственник может сделать это самостоятельно при наличии квалифицированной электронной подписи (КЭП) или через посредников — агентство недвижимости или банк. При отсутствии КЭП для электронной регистрации сделки можно обратиться к нотариусу. В таком случае нотариус использует свою электронную подпись. В зависимости от способа регистрации на процедуру уходит от 1 до 7 дней;

- регистрация путем подачи документов в МФЦ. В среднем выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый собственник, выдают через 5 дней.