Россия рассредотачивается: москвичи покупают исторические дома в регионах - «Недвижимость»

Как и зачем горожане «спасают» усадьбы, терема и деревенские домики

В последние годы своеобразной модой для жителей мегаполисов стало купить дом в деревне или маленьком городке — в общем, в «частном секторе», где за стенкой нет соседей, перед окнами есть палисадник, а в саду показывают великолепные закаты. Причем не просто дом, а исторический — разменявший уже второе столетие и построенный по старым (вечным?) технологиям. И не важно, барская усадьба это или мещанский дом в три окошка. С чем сталкиваются решившие возрождать старый деревенский дом — выяснял «МК».

Есть определенная прослойка — небедная интеллигенция в нескольких поколениях, ценители усадебного или деревенского образа жизни, — среди которой покупать старинные дома в провинции принято уже много десятилетий (как только разрешили это делать в перестройку, так и бросились покупать). Таруса, Суздаль, некоторые другие городки давно стали этакими модными «дальними дачами».  

— Большим толчком для развития этого рынка стала пандемия ковида, — поясняет риелтор Ольга Булгакова, работающая в Ярославской области. — Летом и осенью 2020 года москвичи буквально прочесывали все привлекательные варианты, цены на этом сильно сыграли вверх. И впервые за много лет люди из Москвы интересовались огородами и печками, которые раньше были не нужны. Мало ли, мол, что.

Пандемийный ажиотаж, конечно, схлынул, но актуальность старых домиков в «одноэтажной» России не снизилась. Зато рядом с базовыми потребностями в убежище, тепле и огороде «выросли» более высокоуровневые: жители мегаполисов, приобретая исторические дома, думают кто об организации сельского туризма, кто о создании частного музея или, скажем, ресторана местной кухни. А некоторые просто восстанавливают дом для себя — но с сохранением его исторического аромата.

2024 год, похоже, стал для этой тенденции рубежным: в ноябре в Ельце (Липецкая область) впервые прошла всероссийская встреча любителей и профессионалов сохранения исторических зданий в провинции. Среди тех, кто выступал на форуме, были и хозяева домов, купленных изначально для себя, а затем превращенных в достопримечательность (как, например, «дом с балконом» в Лебедяни), и владельцы бизнес-проектов на базе исторических домов, и специалисты-реставраторы, и даже эксперты по получению грантов (вопрос финансирования, как обычно, один из ключевых в этой теме). Словом, энтузиасты-одиночки начали объединяться в сообщество. А значит, тенденция переходит на качественно иной уровень.

На любой бюджет

Увидеть «грустный» выставленный на продажу старинный дом в диапазоне от избушки до усадьбы (а то и какую-нибудь старинную водокачку или вокзал!) — это обычный входной билет в «хобби». Столь же обычен и первый вопрос: где брать деньги?

Ответ и прост, и сложен одновременно. С одной стороны, купить интересное здание можно задешево (а то и арендовать за рубль по региональным программам охраны культурного наследия — о чем ниже). С другой — бюджет восстановления дома бесконечен.

— В деревне можно найти старинный дом «от бабушки» тысяч за 400–500, там не будет газа и воды, зато будет нетронутая русская печка, — рассказывает ярославский риелтор Ольга Булгакова. — Но покупка дома в деревне — дело на любителя. К этому надо быть готовым. В райцентре такой же дом будет стоить уже около 2 млн рублей, газифицированный и с подведенной водой — еще дороже. И в нем отделка уже будет современная, печки, скорее всего, не увидите.

Действительно, часто бывает: пленительный домик с наличниками, который чарует взгляд туриста в старинном городке, обычно продается с внутренней отделкой «из ближайшего супермаркета»: пластиковые панели на потолке, линолеум на полу, розовые обои под покраску, современная недорогая мебель… И да, никакой печки: это москвичам она экзотика и реликвия, а местным, при наличии газа в доме, — зазря простаивающие квадратные метры.

«Мы снимали дом 1907 года постройки, хотели его приобрести, — рассказывает Наталья, искавшая исторический дом в 2020 году и купившая годом позже. — Но беда была в том, что хозяева его не отреставрировали, а скорее дыры залатали; поставили санузел, убрали печку, все застелили линолеумом… В общем, за месяц стало понятно, что покупать этот дом за 2 миллиона бессмысленно, надо искать неразоренный. Тем более что водопровод тоже пришлось бы переделывать».

Нежилые дома — бывшие пекарни и библиотеки, водокачки и вокзалы — обычно покупаются в видах того или иного бизнеса. Иногда «бизнес-планы» энтузиастов оказываются слишком оптимистичными… Особенно хорошо это видно на примере вокзалов: известно сразу несколько железнодорожных построек, приобретенных под реставрацию для интересных проектов. Таковы, например, вокзал станции Ленинская (в Горках Ленинских) или Покровское-Стрешнево. Однако издержки реставрации оказались выше, чем планировалось, а ограничений, связанных с железной дорогой, на поверку оказалось слишком много — и проекты, сменяя владельцев, все «не взлетают»…

Думая об экономике проекта, можно надеяться и на гранты — как федеральные, так и регионального уровня. Однако здесь есть своеобразная засада: успешное получение грантов это настоящая профессия, и не самая простая. Так что еще «на берегу» придется искать, кто же в команде проекта будет называться модным словом «фандрайзер», то есть привлекать грантовое и другое финансирование. Обычно на этом этапе выбирается и будущая функция старого дома — музей, гостевой дом, ресторан, арт-пространство, мастерская… Но это также иногда меняется по ходу дела.

— Приобрела исторический домик в Ростове Великом, была счастлива, думала первоначально организовать здесь концертную площадку, культурный центр, — рассказала предприниматель и общественник Анастасия Аристова. — Пока дом восстанавливался, выяснилось, что культурный центр — не такое простое дело для этого города. В итоге все решилось счастливо: я познакомилась с коллекционером народного искусства и икон Александром Ильиным, так и появился Музей народного искусства. Небольшое пространство для «квартирников», впрочем, тоже осталось.

— Даже при ограниченных средствах можно двигаться от существующих возможностей и ресурсов, от задачи к задаче, — советует один из владельцев подобных проектов в Ельце. — В качестве финансирования — деньги в банке на покупку, остальное собственные средства. Специалистов по реставрации нанимать из крупных городов под конкретные задачи, использовать сарафанное радио для поиска контактов редких специалистов (например, по производству деревянных окон). Бережное отношение к родным деталям, сохранение всего что можно и его восстановление.

В итоге даже при использовании дома в личных целях становится возможно выправить экономику проекта созданием публичного пространства и городской точки притяжения.

Музей или дом для жизни

Впрочем, целеполагание чаще всего определяется в самом начале проекта. «Главное, — отмечает еще один из спикеров мероприятия в Ельце, — решить, мы делаем бизнес или наследие плюс бизнес (и тут не будет быстрых денег, с этим надо просто смириться и принять как данность, это как марафон. Бежим на долгую дистанцию). Или делаем для себя, сохраняя семейную историю».

На спектр возможностей, как это часто и бывает в историях с недвижимостью, сильнее всего влияет местоположение. «250 км от Москвы это примерная граница, где начинается «глушь», — отмечает Виктория Тарабарина, специалист по поиску исторической недвижимости. — Нужно смотреть на оживленные трассы (но дом на федеральной трассе — это очень плохая идея, если речь не о Переславле-Залесском). Учитывать крупные достопримечательности. И уже исходя из локации понравившегося дома принимать решение, что там можно делать».

Помимо гостевых домов и музеев в исторических домах организуют ремесленные мастерские, гастрономические проекты, бывают и гибридные форматы. Скажем, один из проектов во Владимирской области из «дальней дачи в аренду» за два последних года превратился в сельский ретрит. Его предложение для аудитории — «перезагрузка» через природу и дружественную безопасную среду (включая, конечно же, русскую баню).

Иногда назначение диктует размер, архитектура дома и приусадебный участок. «Смотрела отличные по площади дома, вроде старой школы или библиотеки, — рассказывает москвичка Татьяна Бондарева, искавшая дом для жилья, — и столкнулась вот с чем: когда в селе администрация продает библиотеку, баню, бывший магазин, земли вокруг дома кот наплакал; приходится отказываться от таких предложений».

А бывает, что на одном деревенском участке (по городским-то меркам он огромный — 15, а то и все 30–50 соток!) разворачивается целый комплекс. Тут покупателей исторических домов подстерегает большое искушение: а почему бы, мол, не дополнить исторический дом современной серийной продукцией вроде барнхаусов (модная стилистика загородных домов родом из Скандинавии — характерно отсутствие свесов крыши)? Цена такого дома под ключ сейчас около 2,5 млн рублей, и то без инженерных систем, но у тех, кто планирует бизнес, такие деньги вполне водятся.

Тут можно нарваться и на деятельное непонимание соседей: далеко не всем нравится гостевой дом или арт-резиденция под боком. «Когда я дом покупала, хорошо, что местные меня уже знали, наверное, лет пять, а так бы не продали, — рассказывает Валентина, покупательница дома в Нюксенском районе Вологодской области. — «Нам тут проходной двор не нужен», — так и сказали. И до меня ребятам из Питера не продали, потому что они хотели гостевой дом делать».

Трудности и технологии

Если дом приобретен, с соседями мир, а деньги имеются — наступает время собственно строительных работ. Как ни странно, проще (хотя и дороже, конечно) с каменными историческими домами. Там все понятно: бери и восстанавливай, варианты могут быть только с отделкой. Например, в Крыму можно найти сделанные на базе старинных татарских домиков средиземноморские виллы, а в Липецкой области владелец усадьбы «Скорняково-Архангельское» стилизовал некоторые ее постройки под французское шато. Дело вкуса.

А вот с деревянными домами намного труднее. Национальной архитектурной школы применительно к «частному сектору» у нас фактически нет. «У нас два варианта, — говорит архитектор Виктория Максимова. — Либо фавельные «курятники», либо бесконечное переосмысление архитектуры и использование чего угодно, кроме отечественной базы». Правда, на этот запрос проектные бюро уже начали отвечать: в каталогах можно найти даже современные домики в псевдорусском «ропетовском» стиле с резными карнизами.

Впрочем, большинство покупателей исторических домов хотят не сносить их и строить новые, а восстановить именно эту старинную постройку. А это непросто.

— В «правильно построено» многое входит, — поясняет специалист по строительству и реставрации деревянных домов Антон Кузнецов. — Например, окна и свесы крыши в старину располагали так, чтобы в полдень 23 декабря солнце заглянуло в окошко, а в полдень 23 июня, наоборот, было полностью в тени. Бревно должно быть собрано зимой, причем росшее не в низине, не на пригорке; обработано только вручную, скобелем или лопатой, чтобы только-только луб снять, а древесину и не поцарапать. Наконец, нужно тюкать топором, закрывая и заминая пористость, а не разрезать и разлохмачивать пилой.

Увидеть, топором или пилой выполнен сруб, довольно просто, если знать, на что смотреть, говорит специалист. Рубленые бревна прилегают друг к другу неровно, не идеально круглые. А механизированная перевозка бревен их портит — «лапы» манипуляторов-лесовозов повреждают поверхностный слой…

— Но механизация механизации рознь, — говорит эксперт. — Тем же гидравлическим манипулятором можно клещами не хватать, а на стропах поднимать. Чашу и паз той же хорошей бензопилой можно начерно выпилить, ручным тюкая — доделывая.

Бригад, способных работать с деревом по старинке, мало. Помимо умения нужны и инструменты — а они не только дороги, но и сложны в уходе. «Например, полукруглое тесло стоит как бензопила, а точить его на обычном оселке нельзя, — отмечает Антон Кузнецов. — Но можно подобрать подходящую по диаметру стеклянную бутылку, оклеить ее наждачкой и точить таким образом».

Непросто и с расходными материалами. Например, в сообществе любителей исторических деревянных домов одна из самых живых тем для обсуждения — выбор красок. Современные либо плохо сохраняют дерево, либо нестойкие, либо просто «неподлинные». Настоящие энтузиасты составляют краски сами на основе пигментов.  

Вдохновение энтузиасты черпают в дореволюционных каталогах дачного строительства. Но, как уже говорилось, идея — это даже не полдела: нужно еще найти бригаду, готовую к таким экспериментам (традиция-то уже мертва, в индивидуальном строительстве царят сайдинг и профнастил!). «Реально хорошим специалистам реклама не нужна, предложений работы больше, чем могут и хотят выполнить», — констатирует Антон Кузнецов.

Вместо барнхаусов и прочих современных конструкций (обычно каркасных) есть и вариант — купить старый дом «на вывоз» и собрать несколько таких построек на одном участке (получится — глэмпинг).

— Технически это выглядит так, — описывает технологию один из бригадиров, занимающихся перевозкой домов. — На все элементы наносим разметку и фотографируем (чтобы потом знать, как собирать). Дальше разбираем — в среднем 3–4 человека врукопашную могут разобрать за 3–4 дня. Потом перевозим: для перевозки среднего крестьянского дома требуется 2–4 грузовых автомобиля типа «КамАЗ», оборудованных для перевозки леса. На новом месте раскладываем бревна по сторонам — убеждаемся, всё ли на месте. Собираем, при необходимости заменяя недостающие элементы. Если бревно сгнило частично — ставим «протезы», стараясь максимально сохранить родную древесину.

А дальше начинаются приятные (но дорогие) хлопоты с интерьером: чем красить полы (а может, отшлифовать и покрыть маслом?). Как грамотно теплоизолировать на зиму двойные окна, чтобы не ставить «пошлые» стеклопакеты? Наконец, как согласовывать все работы в органах по охране наследия, если дом обладает охранным статусом? Как и ремонт в квартире, обустройство дома — даже простенького, «в три окошка» — может лишь прекратиться, но не закончиться.

Зато сколько всего интересного об истории и технологиях родного края узнаешь за это время: входишь в проект покупателем, а превращаешься в настоящего краеведа. Может, в этом и есть настоящая цель?