Санкт-Петербург. Застройщики тестируют высокие цены на покупателях - «Новости регионов»

С начала 2022 года цены на новостройки опять выросли. Да сколько можно? Кто всё это будет покупать? У людей нет денег, скажете вы. Однако, по мнению застройщиков, спрос на строящееся жилье не иссякает, а цены и дальше будут продолжать свой путь наверх. Чем это можно объяснить?

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за январь 2022 года средняя цена предложения петербургских новостроек (без учета элит-класса) выросла на 0,5%, или 913 руб. за кв. м. И к началу февраля составила 186,1 тыс. руб. за кв. м.

За январь студии и однокомнатные квартиры подорожали на 2,89%, а двухкомнатные и трехкомнатные, наоборот, стали дешевле – на 0,79% и 2,84% соответственно.

Средние цены студий и однокомнатных квартир (без учета элит-класса) на конец месяца составили 6,8 млн руб., двухкомнатных – 12,5 млн руб., трехкомнатных – 16,7 млн руб.

Новостройки комфорт-класса по-прежнему занимает большую часть рынка, их доля составила 45,7% от общего количества строительных объектов. Доля эконом-класса – на уровне 4,0%, строящиеся дома бизнес-класса – это 40,2%, элит-класса – 10,1% от всего рынка.

В структуре предложения по районам лидирующую позицию занимает Приморский – 16,2% от всего объема рынка новостроек Петербурга. Минимальное количество строительных объектов наблюдается в Кировском районе – всего 1,0%.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):

– Одна из ключевых причин роста цен на рынке новостроек – небывалое увеличение стоимости стройматериалов, что повлекло за собой увеличение себестоимости строительства для девелоперов. Мы видим, как сильно выросли цены практически на все товары в прошлом году, и очень заметное влияние инфляция оказала на рынок материалов для строительства. Несмотря на сильный скачок цен на них в 2021-м, специалисты по закупкам уже говорят о том, что и в текущем году стройматериалы дорожают.

Девелоперы сейчас стараются предложить покупателям варианты квартир под разные бюджеты. В прошлом году значительно пополнилось предложение в пригородах, а это относительно недорогое, по сравнению с городским, жилье. В текущем году мы ожидаем, что на рынок выйдут новые интересные проекты, в том числе масштабные, цены на квартиры в которых ниже, чем в небольших, камерных ЖК.

Застройщики уже активно развивают совместные ипотечные программы с банками – в 2022-м году данные программы будут одним из самых востребованных и удобных инструментов для покупки жилья на первичном рынке.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI:

– С начала года действительно наблюдается рост в массовом сегменте порядка 3-4%. Одна из причин роста – вывод на рынок новых проектов с ценой выше средней по рынку. При этом девелоперы выводят в продажу ограниченный товарный запас, то есть продолжается тенденция «тестирования» верхнего уровня цены.

Вторая причина – структурные изменения в объеме предложения на рынке, а именно – по ряду проектов на рынок были выведены пулы квартир меньшей площади и, соответственно, с более высокой ценой за квадратный метр.

Уровень спроса пока остается на уровне второго полугодия 2021 года, но он, конечно, ниже, чем в начале 2021 года, – примерно на 15%. Спрос сейчас поддерживается не только субсидированными ставками по ипотеке от застройщиков, но и ожиданиями дальнейшего подорожания ипотеки из-за роста ключевой ставки.

Также, возможно, у людей есть опасения развития геополитической ситуации по кризисному сценарию – в таких ситуациях люди стремятся инвестировать в бетон и активно покупают недвижимость.

Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– Полагаю, что в 2022 году рост цен будет не таким стремительным, как в 2021-м. Можно предположить, что удорожание составит до 10%. При этом предпосылок для снижения цен нет, даже при падении спроса. Рынок продолжает находиться под давлением высокого уровня инфляции и роста ключевой ставки, которые в том числе провоцируют увеличение цен на стройматериалы и рост себестоимости строительства в целом.

В прошлом году почти половина нового жилья – около 2,3 млн кв. м – вышла в пригородах, в 2022 году ожидается более высокая активность среди городских застройщиков, а стоимость квадрата в городском локусе выше, что также повышает средневзвешенную стоимость предложения.

Опосредованно на рост цен влияет и продолжающаяся пандемия, и политическая обстановка. Эти факторы заставляют людей вкладывать накопления в недвижимость.

Безусловно, рынок чувствует некоторое снижение в объемах в сравнении января 2022 года к январю 2021-го, поскольку в прошлом действовала льготная ипотека. Но о негативной коррекции спроса говорить преждевременно: текущий уровень поспевает за выводом новых объектов.

Если говорить о ситуации в нашей компании, то можно отметить, что стоимость квадратного метра с начала года колеблется в пределах +1…+2%. Объем заключаемых сделок не снижается, находится на уровне запланированных цифр. Безусловно, мы ожидаем небольшое снижение в связи с повышением ипотечных ставок, но серьезных потрясений не прогнозируем.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС»:

– В январе этого года мы не зафиксировали падения спроса. Напротив, продажи были в полтора раза выше, чем в январе 2021 года. При этом за первый месяц года также произошел небольшой рост цен – на 2–4% в зависимости от объекта. В целом я полагаю, что в 2022 году стоимость жилья будет расти чуть выше уровня инфляции. Увеличение средней цены связано в первую очередь с тем, что сейчас в черте города в продажу выходят достаточно дорогие объекты точечной застройки.

Повышение ставок, конечно, может стать причиной определенного падения спроса. Однако большую поддержку для рынка оказывает программа семейной ипотеки: не будем забывать, что теперь она доступна и покупателям с одним ребенком, рожденным в 2018 году или позже. Кроме того, некоторые застройщики совместно с банками разрабатывают специальные программы субсидирования ипотеки и снижают ставки.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

– Причин для роста цен достаточно много. Это и дефицит простых для освоения участков и, как следствие, ощутимое подорожание земли под строительство. Это повышение цен на строительные материалы и услуги. Это увеличение административных барьеров и социальной нагрузки на застройщиков. Это дефицит рабочей силы в целом и квалифицированных кадров, которые необходимы для внедрения более прогрессивных технологий.

Что касается спроса, то он просел не настолько, чтобы девелоперы начали снижать цены в ущерб собственной прибыли. По итогам 2021 года объем спроса лишь на 16% ниже показателя 2020 года, когда внедрение программы льготной ипотеки на фоне негативных ожиданий из-за экономического кризиса вызвало ажиотажный интерес покупателей к инвестициям в недвижимость.

На сегодняшний день политика Центробанка стимулирует потребителей к сбережениям. Ощутимую выгоду от инвестиций в квадратные метры могут получить только опытные инвесторы, владеющие глубокой экспертизой. Ликвидность дорогостоящей городской недвижимости при сокращении реальных располагаемых доходов населения вызывает сомнения, а квартиры в пригородных проектах пока покупают с осторожностью из-за проблем с транспортной доступностью и наличием инфраструктуры.

Проект «Балтийская жемчужина» подходит к завершению, и оставшихся в продаже лотов меньше, чем нужно рынку. Поэтому у нас нет опасений по поводу продаж в текущем году.