Растущие ставки по ипотеке и снижение доступности жилья: глобальные вызовы на зарубежных рынках недвижимости в 2024 году - «Зарубежная недвижимость»

В 2024 году на многих зарубежных рынках недвижимости складывается ситуация, когда цены достигают пиковых значений прошлых лет, происходит удорожание строительства, растут ставки ипотечного кредитования вместе со стоимостью жилья.

Разбираемся с экспертами Tranio, как ужесточение условий в 2024 году формирует новый ландшафт и задаёт обновлённый курс инвестициям в недвижимость за рубежом.

Идеальный шторм на рынках Европы

В Европе доступность жилья явно падает, а главной причиной здесь, безусловно, является ужесточение условий ипотеки.

Если раньше можно было получить кредит под 1% с LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества) 90%, то сейчас ставки выросли до 2–4%, а первоначальный взнос доходит до 20–30%. В результате местный спрос снижается, потому что доступная ипотека является основным его драйвером.

Михаил Буланов

Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Один из примеров — ситуация на Кипре: с 2018 года по середину 2022-го ставки по ипотечным кредитам держались в диапазоне 2–2,5%, пока к началу 2023-го показатель не поднялся до 3,3%, а к январю 2024-го и вовсе достиг 5,19%.

На этом фоне ЦБ Кипра в 1-м кв. 2024-го отчитывался о снижении объёмов ипотечного кредитования на 11,76% по отношению к 4-му кв. 2023 года и называл высокие процентные ставки одной из причин охлаждения местного спроса на недвижимость. К июлю 2024-го ситуация несколько стабилизировалась, ипотеку на Кипре теперь выдают в среднем под 4,59%, а объём кредитования постепенно растёт, однако назвать условия комфортными и доступными пока не представляется возможным.

С другой стороны, глобально на зарубежных рынках увеличивается стоимость самого строительства.

По данным Федерального статистического агентства Германии, индекс цен на строительные материалы показывает рост на протяжении 15 кварталов подряд. Пик роста пришёлся на 2022 год, однако и в 2024 году издержки на строительство продолжают демонстрировать восходящий тренд.

До 1-го кв. 2023 года похожую динамику демонстрировал Кипр, тем не менее в начале прошлого года стоимость стройматериалов впервые за долгое время показала незначительное снижение. В 2024 году показатель вновь начал рост, который прервался в сентябре 2024-го, в результате чего стоимость материалов снизилась на 0,02% год к году.

Рост процентных ставок и удорожание строительства перекладываются на девелоперов. Вынужденные брать кредиты по более высоким ставкам, они включают увеличившиеся проценты в конечную цену недвижимости, а метры, как следствие, становятся дороже.

Эти тенденции характерны не только для Европы, но и для Америки — от страны к стране ставки отличаются, однако с уверенностью можно сказать, что условия ужесточились везде, и девелоперы оказались в сложном положении, сама экономика строительства находится под большим давлением.

Михаил Буланов

Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Помимо рыночной регуляции, в попытках повлиять на доступность недвижимости на европейских рынках в последние несколько лет активизировались законотворческие процессы.

Принимаются решения, направленные на снижение доли иностранных граждан в совокупном спросе: ужесточаются иммиграционно-инвестиционные программы «золотых виз».

Эльвира Грачева

Руководитель отдела продаж Tranio Европа

В Греции минимальный порог входа вырос с 250 тыс. евро в популярных регионах до 400 и 800 тыс. евро, в Испании обсуждается перспектива изменений программы «золотой визы», в результате которых получить карточку за инвестиции в недвижимость будет вовсе невозможно.

Тренды на рынках Азии и на Ближнем Востоке

В азиатских странах ипотечное кредитование только начинает развиваться: появляются первые доступные местному спросу инструменты на фоне общего развития финансового сектора.

Одновременно с ростом благосостояния населения увеличивается объём строек. Средний класс постепенно начинает решать свой квартирный вопрос на фоне роста доходов — на рынках появляется качественный продукт, который одновременно становится доступен местным жителям.

Михаил Буланов

Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

По данным Thai Real Estate Association, в 2024 году рост цен на жильё, вызванный увеличением стоимости строительства в Таиланде, оказал значительно меньшее влияние на потенциальных покупателей. Главная проблема местного спроса — сложности с получением ипотеки: около 35% заявок на кредитование отклоняются, особенно в сегменте жилья стоимостью 2–3 миллиона батов (60–90 тыс. долларов).

С допандемийного июля 2019 года к 2024 году объём выданных ипотечных кредитов в Таиланде вырос с 69,08 млрд до 83,38 млрд долларов.

Китай, в свою очередь, стоит особняком: жильё остаётся дорогим, особенно в мегаполисах, таких как Пекин и Шанхай, где застройщики сталкиваются с системными рисками в девелопменте.

Среди ближневосточных рынков вопрос доступности ипотеки остро стоит в Турции, где регулятор в 2024 году поднял ключевую ставку до 50%, в результате чего ставки по ипотечным кредитам в республике повысились до 44–45% годовых. На этом фоне количество сделок с недвижимостью на рынке Турции в августе 2024 года снизилось на 48% к прошлому году, а стоимость кв. метра в лирах в Стамбуле за год выросла на 27%.

В регионе Персидского залива наиболее ярко себя показывает Саудовская Аравия. Одной из ключевых целей королевства стало увеличение доли собственников жилья среди граждан с 47% в 2016 году до 70% к 2030 году.

Ранее покупатели зависели от Фонда развития недвижимости для получения займов, а процесс одобрения ипотеки мог занимать более 20 лет. Сегодня Саудовская Аравия проводит ряд инициатив: налоговые льготы для покупателей, государственные программы поддержки и укрепление ипотечного рынка через кампанию по рефинансированию.

Несмотря на активное развитие ипотеки, аналитики МВФ отмечают, что перегрева на рынке жилья королевства не происходит. Низкие процентные ставки, субсидии и смягчение регулирования стимулируют спрос, однако он не превышает предложение.

Греция в авангарде европейских рынков

Одна из стран, где тренд на увеличение средней стоимости квадратного метра наиболее заметен, — это Греция. Недвижимость там дорожает не только из-за характерных большинству европейских стран факторов, таких как, например, изменения миграционных программ.

В Греции рост цен на недвижимость обусловлен увеличением турпотока, повышением инвестиционного порога входа по программе «золотой визы» и сокращением предложения на рынке недвижимости в целом.

Эльвира Грачева

Руководитель отдела продаж Tranio Европа

Так, по данным Ekathimerini, за несколько лет в популярном регионе Аттика число лотов, экспонируемых на продажу, сократилось почти в 2 раза — со 150 тыс. до 82 тыс. объектов. А предложение малогабаритных квартир, площадь которых не превышает 80 кв. метров, сократилось на 15,8% по сравнению с первой половиной 2023 года.

В Афинах цены на недвижимость выросли с 2015 года на 69%, а в 2024 году достигли докризисного 2007 года. При этом стоимость кв. метра остаётся значительно ниже, чем в других европейских столицах.

В Испании наибольший годовой рост цен на недвижимость прослеживается в провинции Аликанте (12,6%), в отдельных городах региона наблюдался годовой рост до 46,8%, например, в городе Рельеу. В масштабе 10 лет рост цен в провинции составил 73,04%. Также отмечается рост цен на побережье Коста-дель-Соль — 11,9% год к году и 113,6% в рамках 10 лет; на Канарских островах — 17,5% год к году и 135% в рамках 10 лет; на Балеарских островах — 13,1% год к году и 121,8% в рамках 10 лет.

Стоимость жилья в перечисленных регионах уже превысила рекордные значения 2006–2008 годов и достигла своего исторического максимума во 2-м квартале 2024 года.

Во Франции наблюдается значительный рост именно в масштабе 10 лет. За этот период цены поднялись на 28,4% на Лазурном Берегу, исторически самой популярной локации для покупки недвижимости среди россиян, на 23,9% в Альпийском регионе Верхняя Савойя и 47,3% в Савойе, а также на 14,4% в регионе Иль-де-Франс и на 16,6% в Париже.

В то же время наблюдается небольшое снижение местного спроса за последние два года во многих туристических регионах Франции, что связано с ростом ключевой ставки и общей экономической нестабильностью, вызванной кризисом энергоресурсов.

Материал подготовлен для kommersant.ru