Пошаговый гайд по покупке недвижимости в Сербии - «Зарубежная недвижимость»

Как иностранцу купить квартиру в Сербии? Можно ли взять с этой целью ипотеку? Сколько в среднем стоит жилье в стране, и на какие дополнительные расходы рассчитывать при покупке? Пошаговое руководство — в нашем материале.

В Сербии действует «принцип взаимности» при покупке недвижимости иностранцами. То есть, Сербия позволяет покупать жилье на своей территории гражданам тех стран, которые предоставляют такое же право сербам. Среди таких государств, например, Россия, Израиль, США, Канада и другие.

Что касается типов приобретаемых объектов, ограничений в этом плане нет. Исключение — сельскохозяйственные земли и заповедные территории, а также недвижимость, расположенная на этих участках.

Что дает покупка недвижимости в Сербии?

Владельцы любого типа недвижимости имеют возможность получить ВНЖ в Сербии. Для этого требуется проживать в стране не менее 183 дней в году. Цена покупки значения не имеет.

ВНЖ выдают на один год с возможностью продления. По истечении пяти лет проживания с этим документом можно подать документы на гражданство. Претендовать на годовую визу могут и ближайшие родственники (супруг(а) и дети) с формулировкой «для воссоединения семьи».

Покупка недвижимости в Сербии по шагам

Вот какие шаги нужно выполнить для приобретения жилья в Сербии:

1. Зарезервировать желаемый объект.

Сперва нужно зарезервировать выбранный объект на согласованный с продавцом период времени. Обычно это занимает от одной недели до одного месяца. При этом необходимо внести депозит, который обычно остается в агентстве недвижимости или у адвоката. Размер депозита в среднем составляет от €1000 до €5000 — точная сумма определяется в процессе переговоров. На практике этот шаг часто опускается.

2. Подписать предварительный договор.

Далее можно заключить у нотариуса предварительный договор о покупке. В этом документе указывается описание объекта, цена, размер первоначального взноса или задатка (как правило, 10% от общей стоимости недвижимости), а также сроки, в которые будет подписан основной договор. Предварительный договор обладает такой же юридической силой, как и основной.

3. Заключить основной договор купли-продажи.

Содержание основного договора формируется юристом, а заверяется у нотариуса в присутствии покупателя, продавца, агентов по недвижимости, лицензированного судебного переводчика и двух свидетелей. Текст договора составляется на сербском языке.

Покупателю понадобятся следующие документы:

- паспорт;

- справка о семейном положении;

- номер счета в банке на территории Сербии, с которого будут переводиться средства;

- документальное подтверждение происхождения средств.

4. Оплатить сделку.

Сумму до €10,000 можно оплатить наличными, а все что свыше этого — перевести через банк.

Иностранцы без ВНЖ могут открыть специальный счет для нерезидентов. Чтобы оплатить с него недвижимость в Сербии, необходимо предварительно подать заявление в банке.

Покупатели могут переводить деньги с этого счета или счета в третьей стране напрямую на счет продавца или застройщика. Однако стоит помнить о необходимости пройти валютный контроль.

Сразу после оплаты в банке покупатель, продавец, агенты, переводчик и свидетели возвращаются к нотариусу для подписания Clausula intabulandi — согласия продавца на регистрацию покупателя в качестве нового владельца недвижимости в кадастре.

5. Проверить недвижимость.

При покупке вторичного жилья продавец и покупатель в присутствии агента заключают Акт приема-передачи. В нем указываются выявленные недостатки (если есть), и определяется срок их устранения.

В случае приобретения новостройки, за качество недвижимости отвечает «Граджевинска дозвола» — разрешение на строительство, а после завершения всех работ на объекте и проведения технической приемки выдается «Употребна дозвола», то есть разрешение на заселение.

6. Зарегистрировать право собственности.

Свидетельство о собственности (List nepokretnosti или Vlasnički list) можно получить в кадастре недвижимости через 30 дней после выполнения всех перечисленных шагов. Документ также можно скачать и распечатать с сайта Кадастра недвижимости.

Примечание. Купить дома и квартиры в Сербии можно также и удаленно по заверенной у нотариуса доверенности (она должна быть переведена на сербский язык лицензированным переводчиком).

Сопутствующие траты при покупке недвижимости

При покупке дома в Сербии нужно рассчитывать на дополнительные расходы в размере от 2,5% до 12% от стоимости сделки, плюс еще €350—€550.

- НДС для новостроек — 10% от стоимости сделки.

- Налог на переход права собственности для вторичного жилья — 2,5% от суммы сделки.

- Регистрационный сбор равен €50.

- Нотариальный сбор составляет €300—€500 (зависит от сделки).

- Агентская комиссия — 2% (это процент, который оплачивает покупатель).

Средние цены на жилье в Сербии

Купить квартиру 90 кв.м. в Сербии можно в пределах €150 000–€235 000.

Цена за аренду однокомнатной квартиры в Сербии составляет примерно €300–500 ежемесячно. Арендовать трехкомнатную квартиру в стране можно за €600–850.

Коммунальные платежи в Сербии в среднем составляют €140 в месяц (плюс €23 за интернет).

Покупка жилья в ипотеку

Взять ипотечный кредит в Сербии могут граждане этой страны, а также иностранцы с ВНЖ или разрешением на работу в Республике Сербия. Сербские банки выдают ипотеку максимальным сроком до 40 лет.

Процентная ставка по ипотеке в Сербии на 20 лет с фиксированной ставкой равна 6.87%.

Страновой риск Сербии

Для определения премии за страновой риск Сербии, которая характеризует относительную инвестиционную привлекательность, были рассмотрены ценные бумаги, выпускаемые правительством. Их всего несколько и все они номинированы в долларах США.

Поскольку нас интересует недвижимость, то за основу была выбрана долгосрочная государственная облигация со сроком погашения в сентябре 2033 года и купонной выплатой в 6,5%. В качестве безрисковой ставки в расчёте использовались данные о доходности 10-летних казначейских обязательств США.

Результаты расчёта CRP для Сербии за период с мая по декабрь прошлого года представлены на графике ниже. Страновой риск стабильно низкий и имеет тенденцию к понижению. На 29 декабря 2023 года CRP = 4,31%.

Часто задаваемые вопросы

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Сербии?

Да, иностранцы из стран, предоставляющих такое же право гражданам Сербии, могут приобретать любые виды недвижимости в Сербии, за исключением сельхозземель.

Какие документы нужны иностранцу для покупки недвижимости в Сербии?

Паспорт, справка о семейном положении, реквизиты банковского счета в Сербии, документы о происхождении денежных средств.

Какие налоги и сборы предусмотрены при покупке недвижимости в Сербии?

НДС 10% для новостроек, налог на переход права собственности 2,5% для вторички, регистрационный сбор €50, нотариальный — €300-500, агентская комиссия 2%.

Можно ли иностранцу взять ипотеку на покупку недвижимости в Сербии?

Да, при наличии ВНЖ или разрешения на работу. Максимальный срок ипотеки — 40 лет, ставка с фиксацией на 20 лет — 6,87%.

Какова процедура покупки недвижимости в Сербии для иностранцев?

Резервирование объекта, заключение предварительного и основного договора у нотариуса, оплата, регистрация права собственности.