Как защитить свою зарубежную недвижимость от ареста или конфискации - «Зарубежная недвижимость»

Россияне, у которых есть недвижимость за рубежом, могут столкнуться с большими проблемами. Речь здесь не трудностях с оплатой налогов и коммунальных услуг, а об опасности потери жилья. Так, правительство Эстонии разрабатывает закон, который может лишить 4,5 тыс. россиян недвижимости, принадлежащей им в этой стране, если они не имеют гражданства или вида на жительство. В Финляндии допускают экспроприацию имущества, приобретенного россиянами, если оно находится на территории, важной для безопасности страны.

Вместе с экспертами разбираемся, что россиянам делать со своей зарубежной недвижимостью, когда ей угрожает опасность, и что делать в случае конфискации.

Потери зарубежной недвижимости исключить нельзя

В первую очередь, зарубежные активы, в том числе недвижимость, отнимают у тех, кто персонально включен в западные санкционные списки. Но это не означает, что у обычных россиян, имеющих недвижимость за рубежом, не может возникнуть сложностей, отмечает юрист юридической фирмы «Достигация» Александра Хохлова. По словам эксперта, главные трудности пока возникают из-за ограничения банковских переводов, выдачи виз и невозможности въехать в страну, где была приобретена недвижимость.

Полностью исключить риск эксцессов с отъемом недвижимости у россиян нельзя, но пока это, скорее, политическая риторика — никаких данных о массовой практике такого изъятия собственности пока нет, добавляет партнер юридической компании Tomashevskaya & Partners Андрей Шпак.

Опасность ареста или изъятия у россиян зарубежной недвижимости существует, считает Александра Хохлова. Например, принудительное изъятие недвижимости станет возможно, если будет копиться долг за коммуналку, а также задолженность по налогам за недвижимость, предупреждает юрист.

Как обезопасить себя от убытков и потери недвижимости

Можно продать

Самый простой способ избавиться от возможной головной боли с зарубежным активом — это продать его. Но в этом случае надо учитывать возможные ограничения с точки зрения как российского валютного законодательства (не со всеми иностранными резидентами возможно заключение таких сделок), так и ограничения европейских банков на открытие счетов и расчеты россиян по таким счетам. Сумма не должна превышать €100 тыс., предупреждает Андрей Шпак. В случае продажи лучше вести финансовые дела через банки Армении, Грузии или Турции — в этом случае неприятные неожиданности исключены. Открытие счета в одной из этих стран потребует некоторых усилий, но сделать это в Армении, Грузии или Турции вполне реально, добавляет эксперт.

Передать в управление

Можно заключить договор с местной фирмой, которая возьмет на себя доверительное управление недвижимостью. Это дает распорядителю право размещать объявления и находить арендаторов на жилье, собирать арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, клининг, а также заниматься возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Такое соглашение возможно заключить в дистанционном режиме с помощью нотариуса, объясняет Александра Хохлова.

Продать с правом обратного выкупа

Руководитель юридической фирмы «Достигация» Артем Баранов советует рассмотреть варианты с передачей недвижимости во временное управление или даже временную продажу зарубежной недвижимости стороннему иностранному лицу с правом дальнейшего выкупа обратно. Все это должно быть закреплено в договоре, и при грамотной юридической поддержке местных специалистов такую «конструкцию» построить вполне возможно, считает эксперт.

Обязать арендатора платить налоги и коммунальные платежи

С помощью местной юридической фирмы можно сдать свою недвижимость в долгосрочную аренду, заключив с помощью нотариуса договор в дистанционном режиме. В таком договоре отдельным пунктом указывается, что все коммунальные услуги и налоги оплачивает арендатор. Таким образом, исключается один из самых главных рисков в виде неуплаты коммунальных платежей, налогов за недвижимость, советует Александра Хохлова.

Если есть второе гражданство

Несколько проще тем россиянам, у которых помимо зарубежной недвижимости есть второе гражданство какого-либо из государств ЕС. Таким собственникам имеет смысл переоформить свою зарубежную недвижимость на себя как на гражданина другого государства, а не гражданина России, советует Александра Хохлова. По мнению эксперта, это существенно снизит риски ограничений, которые в будущем могут грозить собственникам с российским гражданством.

Как оплачивать налоги и коммунальные услуги

Самое главное для россиян, которые владеют недвижимостью за рубежом и пока не собираются ее продавать или передавать в управление, это вовремя оплачивать налоги и коммунальные услуги. Поэтому надо открыть счет за рубежом в более дружественных странах, с которых можно оплачивать текущие платежи и принимать доходы от аренды (в случае сдачи объекта). Это исключит возникновение задолженности, которая может стать поводом для предъявления претензий, говорит Андрей Шпак.

Куда обращаться, если зарубежную недвижимость отнимают

Эксперты предупреждают, что в России нет институтов, с помощью которых можно было бы обжаловать возможное изъятие зарубежной недвижимости.

Решение органов государственной власти можно и нужно опротестовать, но сделать это будет достаточно хлопотно и сложно. Такая жалоба должна быть подана в местный суд на языке, который используется в данной стране, жалоба должна быть подана с соблюдением местных законов, разъясняет Александра Хохлова. При невозможности попасть в страну из-за закрытых границ истцу надо доверить право местным юристам представлять его в суде. Для этого можно отправить за рубеж доверенность. Это тоже делается через нотариуса, добавляет юрист.

Факт лишения недвижимости по любой причине надо обжаловать в иностранном суде, а норму, на которую при этом ссылаются местные власти, признавать неконституционной. В правовом государстве это возможно, резюмирует Артем Баранов.