Мама, Африка. Россияне бросились скупать дешевое жилье в Египте. Как выгодно купить квартиру у моря? - «Зарубежная недвижимость»

С началом военной спецоперации на Украине число желающих уехать за границу россиян резко возросло — только в Москве стремящихся релоцироваться стало вдвое больше. Новой жизнью соотечественники предпочитают жить в Армении, Сербии и Узбекистане, немалая доля выбрала Турцию, Грузию и Объединенные Арабские Эмираты. Еще одна популярная среди туристов страна — Египет — пока не входит в топ направлений для переезда, при этом жилье там по-настоящему недорогое, климат — сносный, а аэропорты охотно принимают самолеты из России. Квартиры у моря по цене «однушки» в глухой российской провинции — в материале «Ленты.ру».

Хватит снимать

Ажиотажного спроса на египетскую недвижимость нет, но со стороны россиян в первом квартале 2022-го, то есть в период с января по март, он все же вырос на 49 процентов относительно аналогичного периода прошлого года, сообщила специалист по зарубежной недвижимости Ольга Постельняк. По ее данным, в этот период интерес россиян к объектам в Египте увеличился на 3 процента по сравнению с показателем за последний квартал 2021-го. В то же время в марте спрос на египетскую недвижимость оказался на 23 процента ниже, чем в феврале.

«Это второй месяц подряд, когда количество запросов от покупателей из Российской Федерации сокращается, — указала эксперт. — Несмотря на это, количество запросов от клиентов из России в марте 2022-го оказалось на 37 процентов выше, чем в марте 2021 года». Египет остается привлекательным направлением для россиян и в плане отдыха, и в плане покупки недвижимости, заявила специалист. При этом, по ее словам, в прежние годы соотечественники чаще арендовали жилье в этой африканской стране, а сейчас чаще думают именно о его приобретении.

Думать нужно быстрее — Постельняк отметила, что последние политические события, спровоцировавшие и большие экономические изменения, уже привели к росту цен на строительном рынке Египта на 10 процентов. Дело в том, что компании, работающие в девелоперском сегменте, традиционно закупали железобетон в России и на Украине. Поэтому в обозримом будущем высока вероятность подорожания местной недвижимости, в том числе жилья.

Квартира за миллион

Пока ценники на квартиры в Египте более чем скромные: по данным портала Numbeo, оценивающего стоимость жизни в разных странах мира, квадратный метр жилой недвижимости в центрах египетских городов в среднем стоит 45,6 тысячи рублей, на окраинах — 26 тысяч рублей (для сравнения: в Москве вторичное жилье обходится в среднем в 315 тысяч рублей за «квадрат»). В Хургаде и Шарм-эш-Шейхе, куда чаще всего ездят отдыхать россияне, квадратный метр в центральных районах стоит 27,8 тысячи и 22,4 тысячи рублей соответственно, в окраинных — 19,7 тысячи и 16,1 тысячи рублей. В столичном Каире среднестатистический «квадрат» в центре оценивают в 51,2 тысячи рублей, в отдаленных районах — в 31,2 тысячи. В крупных городах России квадратный метр вторичного жилья к началу второго квартала 2022-го стоил 91,3 тысячи рублей — вдвое больше, чем в главном городе Египта.

10,9 тысячи евро составляет минимальная стоимость квартиры в Хургаде — городе-курорте на Красном море

Объявления о продаже египетской недвижимости можно найти на международных порталах Property Finder, Rightmove, OLX Egypt, Real Estate Egypt. Для русскоязычных пользователей сети есть базы Prian и Tranio — там выбор меньше, но изначально представлены в основном объекты, которые наиболее интересны покупателям из России — как правило, это апартаменты в курортных жилых комплексах у моря.

Квартиры в Хургаде, например, на портале Prian предлагаются по цене от 10,9 тысячи евро (836 тысяч рублей по текущему курсу ЦБ). В такую сумму оценили 25-метровую студию в доме с боковым видом на море. Рядом — бесплатный пляж, французская и американская школы, супермаркеты, школа кайтинга и виндсерфинга для россиян. Квартира будет передана покупателю с частичной меблировкой. Планировка у нее предельно простая: жилая комната с кухонной зоной, санузел, балкон.

Жилье большей площади (45 и более «квадратов») в Хургаде продается по цене от 12,4 тысячи евро (951 тысяча рублей). Так, 48-метровую квартиру с одной спальней и гостиной, расположенную в центре нового жилого района, выставили на рынок за 17,2 тысячи евро (1,32 миллиона рублей). Дом охраняется, на территории есть бассейн, рядом — кафе, детские сады и прочая необходимая инфраструктура. Квартира предлагается с отделкой, но без мебели.

В Шарм-эш-Шейхе ценник начинается от 19 тысяч евро (1,46 миллиона рублей) — столько просят за 46-метровую студию в одном из жилых комплексов нового района Набк. На территории несколько бассейнов, кафе, зоны отдыха. Дом под охраной. Квартира сдается с отделкой, если добавить еще и мебель, цена возрастает до 26 тысяч евро (1,99 миллиона рублей).

Каирское жилье на русскоязычных порталах практически не представлено — город удален от моря и потому малопривлекателен для россиян. В базе Rightmove минимальный ценник — 47,4 тысячи евро (3,64 миллиона рублей) за однокомнатную квартиру в новостройке. В Property Finder выбор более чем из 16 тысяч квартир, самая дешевая якобы обойдется в 100 тысяч египетских фунтов (примерно 400 тысяч рублей), но это, очевидно, обман: речь идет о первом взносе, оставшуюся сумму (не указана в объявлении) покупателю предлагают внести в рассрочку — египетские продавцы недвижимости часто соглашаются на такую форму оплаты, при этом срок погашения задолженности может быть растянут на несколько лет.

Для тех, кому комфортнее покупать жилье у соотечественников, есть объявления на «Авито» — несколько десятков. Минимальный ценник — 958 тысяч рублей за 55-метровую квартиру в Хургаде, в 300 метрах от моря. Максимум — 21 миллион рублей — просят за дуплекс в Шарм-эш-Шейхе. Жилище общей площадью 230 квадратных метров (с эксплуатируемой крышей в 116 «квадратов») расположено в охраняемом поселке. Вся мебель остается новым владельцам. Возможен обмен на недвижимость в Москве или в Крыму.

Договор по-африкански

Купив недвижимость в Египте, можно оказаться ограниченным в правах: там есть несколько форм собственности, одна из них — аренда сроком до 99 лет. На Синайском полуострове (там расположен Шарм-эш-Шейх), в частности, иностранцы не могут получить жилье в полное и безусловное владение. Но по истечении 99 лет срок аренды может быть продлен еще на столько же. При этом приобретенную в лизхолд (leasehold — ограниченное по времени владение) квартиру или дом можно продавать, сдавать в аренду, передавать наследникам. В африканской части страны (в той же Хургаде) жилье передается покупателю в полную собственность.

2,45 тысячи рублей в месяц в среднем стоят коммунальные услуги в Египте, в эту сумму входят расходы на электричество, воду, кондиционирование и вывоз мусора

Каких-либо особых документов для оформления сделки купли-продажи недвижимости у покупателя не требуют — достаточно паспорта. Процедуру рекомендуют доверить агентству, а не частному маклеру. Оплата наличными не приветствуется, обычно ее проводят через банк. Удаленные сделки также возможны, ипотека — нет. Кредиты, в том числе на покупку жилья, в Египте дают гражданам и резидентам (то есть тем, кто постоянно живет и работает в стране и может это подтвердить).

Что касается стоимости содержания жилья — она невысокая. Ежегодный налог на недвижимость покупателям недорогих квартир, как правило, вообще не приходится платить: если предполагаемая годовая арендная плата за жилье меньше 24 тысяч египетских фунтов (96,2 тысячи рублей) и оно используется налогоплательщиком для личного проживания (и проживания членов семьи), от налогов освобождают. Примеры расчета налогов опубликованы на сайте Управления по налогообложению недвижимости Египта.

Среднюю сумму коммунальных платежей для жителей Египта Numbeo оценивает в 2,45 тысячи рублей в месяц (сюда входят расходы на электричество, воду, кондиционирование, вывоз мусора). В Хургаде этот показатель равен 4,45 тысячи рублей, в Каире — 2,65 тысячи. В среднем семья из четырех человек тратит на жизнь в месяц 96,4 тысячи рублей (если не приходится арендовать жилье). Одному человеку хватит и 26,7 тысячи рублей — на 38 процентов меньше, чем нужно в России.

Кому за 30

Участники египетского рынка недвижимости полагают, что в обозримом будущем жилье в стране может заметно подорожать, причина — военный конфликт на Украине. Уже наблюдающийся рост цен на нефть спровоцирует увеличение стоимости железа, цемента, кирпичей, древесины и прочих стройматериалов, предупреждают специалисты. Рами Салех, директор по развитию бизнеса производителя стали El-Marakby Steel, заявил, что российская спецоперация сильно влияет на металлургическую промышленность всего мира, так как Россия входит в десятку ведущих стран по производству стали, а Украина — в топ-20. Рост цен на стройматериалы из-за разрыва логистических цепочек заметили и в России.

Ахмед Вардани — член Ассоциации египетских бизнесменов — также заявил, что последствия конфликта между Россией и Украиной повлияют на рынок недвижимости Египта: в частности, стоимость жилых, коммерческих и административных помещений может вырасти на 30 процентов из-за перебоев с поставками железа, которые до сих пор активно обеспечивала Украина.

«По нашим данным, Египет импортировал железо из Украины в 2021 году на сумму 96,8 миллиона долларов вместе с другими минеральными рудами на сумму 90,2 миллиона долларов», — сообщил Дакер Абдель Лах, член отдела инвестиций в недвижимость Федерации торговых палат Египта. Из-за спецоперации компании повысили цены на железо примерно на тысячу египетских фунтов (4 тысячи рублей) за тонну, посетовал он, добавив, что около 15 процентов стоимости строительных проектов составляет стоимость именно железоконструкций. Следовательно, сохранение прежнего уровня цен на жилье не представляется возможным.

И все же пока в Египте жилая недвижимость заметно дешевле российской, и, продав квартиру где-то на окраине Москвы или практически в любом другом крупном городе, можно спокойно приобрести «двушку» и даже «трешку» в этой пляжной стране. Вариант с организацией дачи в Египте тоже приемлем — тем более что до сих пор 57 процентов россиян так и не смогли обзавестись загородной недвижимостью.