Город арендаторов: в Берлине 85% людей снимают жильё - «Зарубежная недвижимость»

Горячий берлинский рынок продолжает удивлять ростом цен на аренду и продажу жилья, поддерживаемым ограниченным предложением, пишет Financial Times.

Около 85% берлинцев снимают жильё, и это стало частью ДНК города, пишет Financial Times. Местные жители говорят о том, что исторически доступная арендная плата помогла укрепить чувство общности и повысить привлекательность города. Однако теперь рост цен на аренду и продажу жилья в немецкой столице делает её всё более недоступной для местных жителей, пишет издание.

Согласно данным порталов недвижимости Immowelt и Immonet, средняя арендная плата в Берлине за последние пять лет выросла на 36%. По данным агентства недвижимости Homeday, в самых дорогих районах, включая Митте, Вильмерсдорф и Пренцлауэр-Берг, арендная плата за квартиру площадью 60 м² составляет в среднем более 1 200 евро в месяц. В более доступных районах таких, как Штеглиц и Розенталь, снять жильё стоит в среднем около 900 евро в месяц.

Для берлинцев такие арендные ставки оказываются довольно высокими. Согласно исследованию Homeday, аренда жилья в 17 из 19 районов Берлина слишком дорога для жителей города со средним заработком. В этих районах ежемесячная арендная плата составляет более 40% от средней зарплаты.

При этом между востоком и западом Берлина всё ещё сохраняется разрыв в средней зарплате. По данным Homeday, чистая ежемесячная зарплата в районах города, которые раньше находились в Западной Германии, достигает 2 200 евро. В то время как в районах, расположенных в бывшей Восточной Германии, — только 1 850 евро.

Митте — исторический центр Берлина со знаменитыми Бранденбургскими воротами и парком Тиргартен — один из наиболее дорогих районов города. Для того чтобы жить там, берлинцу со средней зарплатой придётся потратить на аренду 62% от своего дохода.

Ранее власти Берлина пытались «заморозить» цены на аренду жилья на пять лет. Однако Конституционный суд Германии отменил предел арендной платы в Берлине в апреле 2021 года. После этого решения многие арендаторы были вынуждены возместить своим арендодателям разницу между фактической оплатой и рыночной ставкой.

В ответ на это на референдуме 26 сентября 2021 года берлинцы проголосовали за национализацию 240 000 квартир, принадлежащих крупным компаниям. Это составляет около 15% от общей арендуемой площади Берлина.

Результат референдума не имеет юридической силы, однако Сенат Берлина будет вынужден рассмотреть этот вопрос. Если такое решение будет принято, это обойдётся городу слишком дорого, помимо почти 2,5 миллиардов евро, недавно потраченных на покупку 14 750 квартир у двух крупных корпоративных арендодателей Vonovia и Deutsche Wohnen, пишет издание.

«Экспроприация собственности вряд ли состоится», — говорит аналитик Питер Рабиц, основатель Your Berlin Agent. «Компенсация этим компаниям по рыночной стоимости оценивается в 24-30 миллиардов евро. Это непрактично и не приведёт к созданию нового жилого пространства в городе. Также не останется достаточно денег, чтобы провести столь необходимый ремонт этих домов. Представьте, что можно было бы построить на 30 миллиардов евро!», — говорит он.

«Существует огромный дисбаланс спроса и предложения, и он будет ухудшаться, поскольку население, по прогнозам, вырастет на 10% за следующие 10 лет», — отметил Клеменс Пашке, исполнительный директор агентства недвижимости Ziegert.

Строительство домов — очевидное решение, «но на получение разрешений может потребоваться два года, а в общей сложности до восьми лет — от поиска земли до завершения строительства», — добавил он. Большинство экспертов сходятся во мнении, что Берлину необходимо ускорить процесс выдачи разрешений на строительство.

«Национализация — это краткосрочный и довольно популистский шаг, а не долгосрочное решение», — говорит Штеффен Викер, основатель и исполнительный директор Homeday. «Нужно строить более доступное жильё в тех районах, где люди хотят жить. Государство может способствовать этому за счёт уплотнения в центральных районах, уменьшения бюрократии, ускорения выдачи разрешений и улучшения транспортного сообщения с пригородами — поскольку в пригородах Берлина наблюдается ещё больший рост цен на продажу недвижимости, чем в районах города», — поделился эксперт.

Согласно данным Immowelt и Immonet, средняя цена на недвижимость в Берлине составляет 5 140 евро/м², что на 4,8% больше, чем в октябре 2020 года. Ожидается, что рост цен на жильё в городе продолжится и достигнет 13% в 2022 году, по прогнозу Immoscout24.

«В верхнем ценовом сегменте большая часть продаж приходится на новостройки, при этом предложение очень ограничено. Пять лет назад мы впервые увидели верхнюю планку в 10 000 евро/м². Теперь она доходит до 25 000 евро/м² для самых лучших пентхаусов в знаковых проектах», — говорит Пашке.

Дефицит предложения на рынке также приводит к росту цен на аренду. Среднемесячная арендная плата за квартиры, построенные до 2015 года, составляет около 12,9 евро/м², что на 9,5% больше, чем в прошлом году.

Источник: Financial Times