Недвижимая экономика: чем опасен кризис рынка жилья в Китае - «Зарубежная недвижимость»

Второй по величине китайский девелопер Evergrande уже допустил технический дефолт, на грани краха оказались еще две компании. Однако наибольшее беспокойство вызывают не сами эти события, а тот факт, что они являются симптомами куда более опасного явления — пузыря на рынке недвижимости вкупе с огромным долговым навесом, превосходящим тот, что имелся в США накануне кризиса 2008 года. Какими последствиями это грозит китайской и мировой экономике — в материале «Известий».

Предыдущий финансовый кризис привел Китай к размышлениям по поводу того, что именно должно быть локомотивом роста экономики. Предыдущая схема, развитие за счет экспорта, все еще работала, но приближалась к пределу своих возможностей. Во-первых, рабочая сила в стране устойчиво дорожала (средний размер оплаты труда в 2000-е–начале 2010-х вырос примерно в 5–6 раз) и конкурентоспособность на мировой арене могла обеспечивать уже не так эффективно. Более сложная и дорогая продукция находилась на рынке с другим уровнем конкуренции. А кроме того, Китай по размерам значительно больше Японии и Германии (двух традиционных экспортно-ориентированных экономик), для его развития в таком ключе и целого мира было бы мало.

Во-вторых, продолжали ухудшаться отношения с США, что в конечном итоге привело к торговой войне конца 2010-х. В-третьих, повышение уровня жизни было невозможно без адекватного развития внутреннего рынка. Поэтому именно он и сфера недвижимости и строительства как его ядро сделали самый большой рывок в последнее десятилетие, обеспечив сохранение относительно высоких темпов экономического роста (6–7% в год).

В итоге сектор достиг совершенно циклопических размеров как в абсолютных показателях, так и по отношению к экономике в целом. Общая стоимость активов в этой сфере достигла $52 трлн еще до эпидемии. Весь сектор составил 28% от китайского ВВП, а только инвестиции в него — 10%. Для сравнения, в США инвестиции в недвижимость не превышают 4% ВВП, а ведь речь идет о стране, где строительный сектор раздут гораздо больше среднего по миру. В абсолютных числах в 2020 году вложения в недвижимость составляли $1,6 трлн. И снова сравним с Америкой: в 2005 году, за пару лет до начала ипотечного кризиса, они достигали $850 млрд и с тех пор ни разу не доходили до этой отметки.

Разумеется, следует учитывать, что Китай, во-первых, значительно большая по населению страна, а во-вторых, строящаяся заново в отличие от развитых экономик: инфраструктура все еще создается, а поток из сельских районов в города остается огромным. На данный момент уровень урбанизации в КНР составляет 60% (на 10% больше, чем десятью годами ранее) и продолжает довольно быстро расти.

И тем не менее множество признаков кризиса на рынке налицо. Во-первых, количество пустующих жилищ в начале года достигало 22% — значительно больше, чем в большинстве стран мира. Города-призраки — проблема еще позапрошлого десятилетия, но сейчас ее масштабы стали общенациональными. В вакантных помещениях могло бы с комфортом разместиться все население крупной европейской страны, причем точно такая же ситуация складывается и с коммерческой недвижимостью: в 19 из 40 крупных китайских городов пустуют 30% офисных площадей. Это частично можно объяснить эффектом пандемии, когда все больше сотрудников работают из дома, но свести все к данному фактору нельзя.

Высок показатель домовладения: собственниками жилья являются 90% китайцев. Это очень много по сравнению с Северной Америкой или Европой, где свое жилье есть у 40–70% населения. Данная цифра может быть косвенным признаком того, что расти рынку жилой недвижимости особо некуда.

При этом стоимость жилья очень высока, особенно в крупных городах (хотя если мы говорим о Китае, нужно оговаривать, что крупными по местным меркам являются мультимиллионники вроде Пекина, Шанхая и Чунцина). Там стоимость квартиры достигает 14 годовых заработков среднестатистического жителя, что является почти что запретительным показателем. В России, даже в Москве, речь идет максимум о соотношении 1:10.

В результате стремительно растет частный долг китайцев. На ипотеку приходится около 70% задолженности, а в целом она превышает 128% от доходов. Это ненамного больше, чем в США (110%), но следует помнить, что кредитные ставки в Китае существенно выше, поэтому долговое бремя ощущается тяжелее. Справедливости ради, китайцы имеют куда более высокий уровень сбережений, как и большинство жителей стран Восточной Азии.

В итоге складывается ситуация, когда, с одной стороны, в Китае был достигнут высокий уровень задолженности, привычный больше для развитых стран, с другой — цены на недвижимость пробили все возможные потолки. В таких обстоятельствах кризис на рынке практически неизбежен.

Нынешнее падение Evergrande стало самым верным симптомом. Компания без малого с тысячей проектов по всей стране пропустила платежи и надеется только на реструктуризацию долгов и продажу активов, в основном непрофильных. Но даже это может не помочь второму по величине девелоперу КНР: уже сейчас корпорации нужна государственная помощь. К ней уже присоединился застройщик Fantasia, 4 октября переживший технический дефолт по облигациям на $200 млн, хотя еще неделю назад утверждавший, что никаких проблем с ликвидностью у него нет.

В чем опасность коллапса крупных девелоперских компаний? Новости о возможном крахе Evergrande напугали огромное количество потенциальных покупателей, которые начали сомневаться в необходимости приобретения квартир на стадии строительства, тем более по нынешним запредельным ценам. Падение продаж немедленно усложнит ситуацию с ликвидностью и в других компаниях, что вынудит их снижать цены, чтобы получить хоть какие-то деньги. Распродажа может коснуться и огромного количества уже построенных вакантных домов и квартир, после чего обвал рынка превратится в самоподдерживающийся процесс с положительной обратной связью.

В то же время упадут инвестиции в строительство со стороны не только покупателей, но и институциональных игроков. Между тем инвестиции в последнее десятилетие играли ключевую роль в экономике 40% прироста национального спроса, и ключевая роль тут отводится инвестициям в недвижимость. По оценке экономиста Кеннета Рогоффа, снижение экономической активности в секторе недвижимости и строительства на 20% вычтет от 5 до 10% из общего роста ВВП Китая. Это без учета возможных последствий в банковском секторе, и выводя за скобки использования домов и квартир в качестве залога.

Стоит особо отметить, что нынешний кризис развивается на фоне общей инфляции и стремительного роста цен на энергоносители. Это вдвойне опасная ситуация, так как усиливает общее падение спроса, увеличивая расходы на топливо и товары первой необходимости. Подобный расклад в корне отличен от рецессий 2008–2009 и 2020 годов, которые происходили на фоне падения цен на все сырьевые товары.

Едва ли Китай может позволить себе разорение крупных компаний и общий обвал рынка недвижимости. Крах Evergrande, скорее всего, будет носить управляемый характер: власти уже заявили, что в первую очередь будут заботиться о частных покупателях, во вторую — о кредиторах компании и только в третью — об акционерах. В любом случае государственное участие в разрешении проблем корпорации или других девелоперов на данный момент выглядит неизбежным.

Однако хотя все инструменты для смягчения кризиса у китайских властей на руках, не очень ясно, как быть дальше. Очевидно, что рынок недвижимости уже «не вывозит» и запустить его заново не получится. Экспортно-ориентированная экономика — тоже прошлый век, еще большее количество китайских товаров мир переварить не сможет. Нужно искать новый двигатель роста на фоне колоссальной долговой проблемы. Неясно, что именно может стать таким локомотивом. Зато понятно, что остановка китайского роста (даже без острой фазы кризиса) станет головной болью не только для его соседей, но и для всей мировой экономики, в росте которой китайская доля составляла в последние годы добрую треть. Не исключено, что кризис Evergrande и китайской недвижимости может незаметно стать началом новой экономической эпохи, и вряд ли радужной.