Ипотека по-советски. Как в СССР решался квартирный вопрос? - «Недвижимость»

Торжественный митинг членов МЖК «Атом», посвященный началу строительства. / С. Тетерин / РИА Новости

Те, кто помнит жизнь в Советском Союзе, часто сравнивают прежние времена и нынешние. Сейчас, чтобы купить квартиру, нужно найти продавца и внести нужную сумму, если ее нет — обратиться в банк за жилищным кредитом и надеяться, что в ближайшие лет двадцать ваша жизнь кардинально не изменится, вы сохраните работу и здоровье. И все это при условии, что застройщик (если речь идет о первичном рынке) выполнит свои обязательства в срок и вы получите либо квартиру, либо назад свои деньги. 

Но бывают и другие варианты — люди становятся обманутыми дольщиками. Примеров полно, но самые вопиющие — это когда, например, в садовом товариществе хитрый застройщик, доселе никому не известный, на 6-12 сотках возводит пятиэтажный дом, продав квартиры на начальном этапе строительства. И только когда дом построен, бедные дольщики узнают, что никакой разрешительной документации на него нет и в помине, а коммуникации к нему не только не подведены, но и проложить их нет никакой возможности. В советские времена квартирный вопрос решался несколько иначе. Как — рассказывает доцент кафедры национальной экономики ЭМИТ РАНХиГС при Президенте РФ, к. э. н. Владимир Трегубов. 

Жилищные кооперативы 

Начнем с того, что в Советском союзе существовало три типа жилищного фонда: государственный (где жилплощадь предоставлялась тем, кто имел на это право согласно Жилищному кодексу СССР и в порядке очереди, тянувшейся годами), ведомственный фонд и кооперативный. Ведомства обычно строили для своих сотрудников дома повышенной комфортности, часто в хороших районах. Здесь также существовала своя очередь, но ждать приходилось гораздо меньше. Также учитывались и заслуги работника перед своим предприятием. 

Вообще кооперативное жилое строительство появилось еще в 1920-х годах, во времена НЭПа. Тогда было три вида жилищных кооперативов: собственно жилищные кооперативы, товарищества собственников жилья и ЖАКТы.  

ЖАКТ — это жилищно-кооперативное товарищество, организованное жильцами дома, которые брали его в аренду у местных властей. Содержание дома и ремонт они оплачивали из собственных средств, при этом имели право сдавать в субаренду свободные площади, также могли приобретать здание в собственность. Однако при смене экономической политики в конце 1930-х эти виды кооперативов перестали существовать.

Статья по теме

Не коммунизм, так квартиру. Как в СССР обещали народу жилищный рай

Возрождение жилищных кооперативов в Советском Союзе началось в 1950-х годах. Городское население росло, а вместе с ним и дефицит жилья. Тогда Совет министров СССР разрешил создавать жилищно-строительные кооперативы. Граждане могли инвестировать свои сбережения для строительств домов и иметь собственные квартиры. 

Поскольку привлекались средства членов кооперативов, в массе своей незначительные (тогда не было легальных миллионеров), государство давало кооперативам ссуду в размере 70% стоимости строящегося дома сроком на 20 лет по ставке 0,5% со сроком погашения до 25 лет.

Вступить в ЖСК могли только те семьи, в которых норматив жилой площади на одного человека не превышал 6,5 кв. м., (это не считая кухни, ванной и других подсобных помещений, а также балконов и лоджий). 

Для постановки на учет для получения государственной квартиры семье необходимо было иметь 4,5 кв. м на одного человека. Детям разного пола полагались отдельные комнаты, хотя на практике это было трудно выполнить — дети успевали вырасти, пока подходила очередь на новую квартиру.

Простая советская семья с двумя детьми (мальчик и девочка) могла претендовать на трехкомнатную квартиру средней площадью 45-70 метров. Если дети были одного пола, семье полагалась только двухкомнатная квартира площадью 32-40 кв.м. При этом квартира доставалась бесплатно, но очередь тянулась годами. В последние годы СССР норматив жилой площади был увеличен до 9 метров, а потом и до 12, однако, ввиду того, что жилищное  строительство велось далеко не такими темпами, как сейчас, очередь растягивалась на десятилетия.

При покупке квартиры в ЖСК семья имела возможность выбрать более просторную квартиру, конечно, если имелись средства. В те времена 1 квадратный метр стоил в среднем 250 рублей. Однокомнатная кооперативная квартира жилой площадью (комнатой) 18 метров обходилась в среднем в 4500 рублей, двухкомнатная квартира жилой площадью 30 кв. м стоила около 7500 рублей. Трехкомнатная квартира жилой площадью 44 кв. м стоила около 11 тысяч рублей — и это были очень большие деньги, учитывая, что средняя зарплата в СССР в 1985 году составляла 200 рублей в месяц. Но ее получали далеко не все. Ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру мог составлять 50 рублей, при просрочке платежа пени составляли 3% годовых. Для вступления в ЖСК также нужно было дождаться своей очереди, хотя и не такой длинной, как при получении государственной квартиры.

Как правило, обычные люди не могли себе позволить вступить в ЖСК и улучшить таким образом свои жилищные условия. Для этого нужно было или поработать в сложных условиях в районах Севера, или за пределами нашей страны, или каким-то иным способом обеспечить сумму на первоначальный взнос. Для граждан, работавших за пределами СССР, существовали т. н. «валютные кооперативы». Так что в жилищные кооперативы вступали в основном люди творческих профессий — ученые, артисты, художники, музыканты и т. д., а также дипломаты, работники Министерства внешней торговли.

Вопрос-ответ

Правда ли, что в СССР строили «коттеджи» экономкласса на одну семью?

Следует отметить, что, как правило, качество построенных ЖСК квартир отличалось в лучшую сторону от квартир государственных, где новоселам приходилось осваивать новые для себя профессии — маляра, штукатура, плиточника, водопроводчика и т. д. ЖСК Министерства внешней торговли и других ведомств практически не уступали по качеству используемых материалов, уровню отделки, а главное, планировкам домам партийно-государственной элиты — ЦК КПСС и Совета Министров СССР. 

Здесь были огромные кухни от 10-12 метров, просторные лоджии, кладовые и ванные с туалетами значительно большие по площади, чем в квартирах домов государственного фонда... 

Часто в таких домах предусматривалось место для консьержки, а в подъездах — специальные места для детских колясок, велосипедов и т. д. Строились они, как правило, в престижных районах, подальше от станций метро — чтобы не беспокоили случайные люди.

Помощь государства жилищным кооперативам

Государство оказывало содействие гражданам при получении кооперативной квартиры. Предприятиям и организациям рекомендовалось оказывать материальную помощь кадровым работникам со стажем не менее двух лет на оплату ЖСК с согласия трудового коллектива. Эта помощь в среднем по стране составляла 15-20% от первоначального взноса, а в районах Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера и приравненных к ним — 30-40%. 

В целом на индивидуальное и кооперативное строительство в 1985 году приходилось 55% ссудной задолженности по основным видам потребительского кредитования.

С распадом СССР эра жилищных кооперативов закончилась, точнее, они медленно эволюционировали из строительных организаций в организации эксплуатирующие. А строят теперь, как известно, частные строительные компании.

Улучшить свои жилищные условия сейчас граждане России могут либо путем собственных накоплений, либо путем ипотечных кредитов. Но это уже другая история...