Ипотека под 20% и выше: кому нужны дорогие кредиты. И когда такой заем имеет смысл - «Ипотека»

На фоне рванувшей вверх ключевой ставки ипотечные стали заградительными для большинства заемщиков, что привело к резкому снижению спроса. Впрочем, сделки продолжают идти даже по рыночным условиям. Редакция IRN.RU выяснила, кто готов сегодня покупать квартиры в ипотеку под высокий процент и в каких случаях такие решения могут быть оправданными.

Ставки бьют рекорды

Средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки в августе, после сворачивания массовой государственной программы льготной ипотеки, достигла рекордного уровня – 20,81%, на вторичном рынке – 20,8%, сообщает «Дом.рф».

Минимальная ставка по рыночным ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынке сегодня – 19,5%, максимальная – 22,6%, уточнили в «Инком-Недвижимость». Средняя ставка по выданным ипотечным кредитам – 21%.

По данным «Метриум», минимальная рыночная ставка действует в банке «Абсолют» – 18%, максимальная – 24% – в «Транскапиталбанке», готовом под такой процент выдавать кредиты проблемным заемщикам, например, с плохой кредитной историей, пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке, по данным компании, с учетом действия семейной и субсидированных программ – 14%, на вторичном – 20%.

И прогнозы пока неутешительные: по итогам третьего квартала стоимость базовых банковских программ составит 21-22% годовых, считают в ВТБ. Для сравнения, в марте 2022 года, когда произошел резкий рост ключевой ставки, ставка рыночной ипотеки в среднем составляла 20,6%. Рекордным стал и срок, в течение которого держатся высокие ставки по рыночной ипотеке: уже 9 месяцев они превышают 15% – психологически приемлемый для заемщиков уровень, отмечают в банке.

Спрос падает

На фоне высоких процентных ставок спрос на ипотеку снижается. Так, в июле-августе текущего года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок с ипотекой в московском регионе сократилось на 50%, но увеличилось число сделок с наличными, отмечает эксперт по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. На вторичном рынке в общем объеме сделок 22% занимают ипотечные против 42–43% в аналогичный период прошлого года. См. «Ипотечные ставки – от 20%. Что происходит на рынке жилья».

По данным «Метриум», на первичном рынке доля выдачи рыночных кредитов сейчас составляет 20%, а на вторичном приближается к 100%. Исключение составляет ипотека «со сменой лица» (сохранением ставки предыдущего собственника) от «Сбера».

Доля ипотеки на первичном рынке столицы (включая Новую Москву) с июня по август 2024 года сократилась с 83% до 60%, рассказали в «Метриум». Число же зарегистрированных займов по ДДУ за два месяца снизилось на 65,2%, то есть в 2,9 раза. В свою очередь, на вторичном рынке количество оформляемых кредитов после очередного повышения ключевой ставки упало незначительно.

«Это связано с тем, что «старый фонд» в Москве стоит значительно дешевле, а клиенты, берущие сегодня рыночную ипотеку, рассчитывают на рефинансирование либо досрочное погашение. Приобрести квартиру на вторичном рынке по ставке более 20% дешевле, чем жилье такого же формата в новостройке в рамках субсидированной ипотеки. Разумеется, такой вариант окажется гораздо менее ликвидным, но нередко клиенты выбирают не стратегический расчет, а элементарную экономию», – пояснил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Сокращение спроса отмечают и в самих банках. В «Сбере», по данным «Домклик», которые привела пресс-служба банка, в мае и июне, за два месяца до завершения ипотеки с господдержкой и ужесточения условий семейной ипотеки, количество выдач на первичном рынке составляло 30,4 тыс. и 53,4 тыс. шт. соответственно. В июле ежемесячное количество выдач сократилось в несколько раз – до 10,8 тыс. Однако уже в августе спрос частично восстановился – до 17,6 тыс. За первую половину сентября количество выдач уже составляет 9,3 тыс.

При этом, отмечают в банке, несмотря на повышение ключевой ставки, спрос на вторичном рынке в августе практически не изменился. Начиная с мая, количество выдач на вторичном рынке держится в диапазоне 32-35 тыс. В августе показатель составил 31,8 тыс. (-8,1% с июля).

В ВТБ в июле выдачи кредитов на первичное жилье в целом по рынку Москвы и области сократились на 80%, до 82,5 млрд, на вторичное жилье - в пределах 10%. С учетом более выгодных ставок основной объем продаж в этот месяц приходился на льготную ипотеку: в Москве ее доля по итогам июля составила 83%, в области – 55%.

«Как и в целом по РФ, выдачи ипотеки в Москве и области сокращаются. Наиболее существенное снижение продаж ожидаемо фиксируется на рынке первичного жилья, так как здесь перестала работать универсальная господдержка, сузился сегмент клиентов, которые могут воспользоваться «семейной» ипотекой, а из периметра IT-ипотеки столичный регион и вовсе исключен», – объяснили в пресс-службе ВТБ.

Кто берет ипотеку 20%: люди без недвижимости и иногда без надежды на рефинансирование

Более половины заявок на рыночную ипотеку в июле-августе 2024 года оставляли мужчины – в июле их доля равнялась 53%, увеличившись на 1,5 п.п. к результату июня, а в августе — выросла до 55%, что пока является в сервисах «Банки.ру» максимумом за 2024 год, говорит руководитель направления экспертной аналитики портала «Банки.ру» Инна Солдатенкова. В большинстве своем такие заемщики имели стаж работы в районе 7-10 лет, состояли в официальном браке и не имели недвижимости в собственности.

Вместе с тем, по данным «Банки.ру», порядка 20% из них уже имели в собственности квартиру, а 10% — дом. Основная часть заемщиков планировала приобрести на полученные в банке средства квартиру на вторичном рынке (более 86%), далее по популярности следовали коммерческая и готовая загородная недвижимость. Минимальным спросом пользовались комнаты и апартаменты. Средний возраст заемщиков, оставлявших такие заявки, составил 35-36 лет, а средний доход — 147-161 тыс. рублей. При этом они не имели детей и являлись сотрудниками по найму.

Именно клиенты с подтвержденным официальным доходом, как правило, берут ипотеку по рыночным ставкам, говорит Елена Санникова из «Инком-Недвижимость». Если говорить о профессиях и доходах, преимущественно это менеджеры – руководители среднего и высшего звена. Абсолютное большинство – 75–80% – покупателей с рыночной ипотекой выбирают объекты на вторичном рынке. И в основном не надеются на рефинансирование. Либо выбирают условия банков с опцией снижения ставки, либо планируют досрочно погасить кредит.

В большинстве случаев покупатели, которые приобретают квартиру в рыночную ипотеку, имеют первоначальный взнос от 30% и более. Три из десяти сделок проходят с покупкой снижения ставки на срок от 2 лет, добавляет директор департамента ипотеки и первичного рынка федеральной компании «Этажи» в Москве Мария Сорока. При этом, как правило, квартиру в ипотеку под высокий процент приобретают для личного проживания.

«Все рассчитывают на рефинансирование после снижения ключевой ставки», – отмечает эксперт.

В целом, по словам Руслана Сырцова из «Метриум», ипотеку под рыночную ставку может взять практически любой клиент.

«Есть ситуации, когда условия в рамках субсидированной либо траншевой ипотеки носят более обременительный характер, чем при оформлении займа по базовой ставке. Какой именно вариант окажется приоритетным – всегда индивидуально. Кроме того, нередко клиенты оформляют именно рыночную ипотеку, так как она подразумевает пониженный первоначальный взнос – от 15%», – отметил спикер.

Высокая ставка – не приговор?

По мнению директора департамента ипотеки и первичного рынка федеральной компании «Этажи» в Москве Марии Сорока, высокая ключевая ставка – это не приговор. Эксперт привела статистику, которая доказывает, что сделки с недвижимостью идут при любой ключевой ставке.

«Так, например, в 2023 году ставка была 7,5-14%, и за 12 месяцев у нас было проведено на вторичном рынке сделок всего на 10% больше, чем в 2024 году при ставке 16-18%. Доля ипотеки при этом стабильно не ниже 50%», – рассказала Мария Сорока.

В текущих реалиях заградительных для заемщиков ипотечных ставок опрошенные эксперты называют ипотеку под 20% оправданным решением только в том случае, если нужно срочно решить вопрос или есть выгодный вариант покупки.

«Ставки по рыночной ипотеке сейчас представляются «запретительными», и брать ипотеку на таких условиях, я полагаю, можно лишь в исключительных случаях, – говорит аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. – Например, если для покупки квартиры не хватает относительно небольшой суммы, то, наверное, можно взять кредит и по текущей ставке, поскольку ежемесячные платежи будут, скорее всего, вполне подъемными. Или есть большая уверенность, что кредит можно будет быстро погасить (например, ожидается какой-то крупный доход в ближайшем будущем)».

По мнению генерального директора брокерской компании «Роял Финанс» Александра Тихончука, ипотека под высокий процент оправдана, если требуется незначительная сумма (до 5 млн) для покупки недвижимости, при этом заемщик рассчитывает выплатить досрочно такие кредиты и не переплачивать много процентов.

Если срочной необходимости в решении жилищного вопроса нет, генеральный директор Объединенного кредитного бюро Михаил Алексин рекомендует пока вообще отказаться от займа.

«Для тех, кто планирует взять ипотечный кредит, но понимает, что не попадает под условия льготной ипотеки, хорошей стратегией будет отказаться от займа, использовать ситуацию для накопления более крупной суммы первоначального взноса, например, с помощью вкладов, проценты по которым сейчас очень привлекательные, и вернуться к получению ипотеки после того, как рыночные ставки по жилищным кредитам снизятся», – советует спикер.

По всей видимости, такая стратегия людям близка: в основном, конечно, россияне сейчас стараются отложить покупку жилья до нормализации ситуации и разместить накопления на вклады, по которым сейчас предлагается экстра-доходность, отмечают в ВТБ. «Учитывая сигналы ЦБ, снижение ключевой ставки может начаться не раньше середины 2025 года. Поэтому, скорее всего, текущая тенденция будет сохраняться достаточно длительное время», – уточнили в пресс-службе банка.

Когда ипотека под 20% на руку покупателям?

Впрочем, при грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку под высокий процент может сыграть и на руку заемщику.

«Когда рыночные ставки по ипотеке достаточно высоки, тогда часть людей ждет снижения цен на недвижимость. И стоимость на часть объектов, действительно, корректируется. Для покупателя этот период является возможностью зафиксировать низкую стоимость. Когда ставки снизятся, цены достаточно быстро начнут отыгрывать коррекцию. А те, кто взял на волне коррекции и с дисконтом, получают и выгодную цену, и выгодную ставку после рефинансирования», – говорит директор департамента ипотеки и первичного рынка федеральной компании «Этажи» в Москве Мария Сорока. См. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU.

Правда, в каждом случае нужно рассчитывать индивидуальную стратегию, в том числе учитывать подорожание объекта, долговую нагрузку, дисконт, выгоду от рефинансирования, долю собственных средств и возможности снижения ставки, предупреждает эксперт.

Надежд на скорое снижение ставок все меньше

В начале сентября в Минфине призвали не бояться брать ипотеку по рыночным ставкам тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий. «Пройдет какое-то время, прежде чем они (ставки – ред.) снизятся. Но мы, я и вы, все-таки исходим из того, что когда-то это произойдет, что эти ставки снизятся», – заявил директор департамента Минфина РФ Алексей Яковлев.

Но быстрого снижения опрошенные www.irn.ru эксперты не ожидают.

И дело не только в продолжающемся росте ключевой ставки, на которое рынок уже перестал реагировать. Согласно июльскому прогнозу Центробанка, ключевая ставка будет двузначной до 2026 гола включительно: в 2024-м – на уровне 16,9-17,4% годовых, в 2025-м – 14-16%, в 2026-м – 10-11%. Ниже 10% годовых – до 7,5-8,5% – ключевая ставка опустится только в 2027 г.

«Поскольку по итогам сентябрьского заседания ЦБ не изменил сигнал рынку на нейтральный, отметив, что допускает возможность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании, то мы остаемся при своей прежней позиции — перехода ЦБ к циклу смягчения денежно-кредитной политики следует ожидать не ранее 2025 года. Тогда же следует ожидать постепенного снижения и ставок по рыночной ипотеке», – считает руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова.

Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке состоится в октябре 2024. Прогнозы пока пессимистичные, отмечает директор департамента ипотеки и первичного рынка федеральной компании «Этажи» в Москве Мария Сорока.

«С высокой долей вероятности ставка будет увеличена до 20% на следующем заседании ЦБ в октябре. При оптимистичном сценарии развития ситуации снижения следует ожидать не ранее III квартала 2025, при условии, что ЦБ заведет инфляцию в коридор 4%», – отметила Сорока.

Вероятность повышения ключевой ставки не исключает и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Вполне возможно, что в этом году ЦБ еще раз пересмотрит ключевую ставку в сторону повышения – до 20%. А затем этот показатель, вероятно, продержится без изменений до второй половины 2025 года, – считает эксперт. – Это связано с тем, что сейчас с помощью высокой ключевой ставки Центробанк борется не только за укрепление рубля и сдерживание инфляции, но и с закредитованностью населения».

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер