Ссудный день ипотеки: власти вспомнили о германской модели жилищного кредитования - «Ипотека»

В своем нынешнем виде ипотека в России, с ее неподъемными процентами по кредитам, практически исчерпала себя как основной институт для развития рынка жилья. Тупиковость ситуации признают и чиновники, и независимые эксперты, призывая создать для граждан альтернативные механизмы накопления средств на квадратные метры. Одним из таких рабочих вариантов может стать программа ссудо-сберегательных касс, заявил накануне вице-премьер Марат Хуснуллин.

«Притом что правительство продлило льготную ипотеку для семей, ему приходится доплачивать за каждого заемщика очень большие деньги, это сотни миллиардов ежегодно», - заметил Хуснуллин, напомнив об опыте Башкирии, где механизм ссудо-сберегательных касс давно запущен. «Мы сегодня посмотрели, как можно эту программу предъявить на федеральном уровне. Еще раз подумаем, нужно ли внести изменения в законодательство», - сказал вице-премьер.

Впервые ссудо-сберегательные кассы появились в 1950-х в Германии и получили затем распространение во многих странах, включая Советский Союз. Они и сегодня действуют во Франции, Венгрии, Хорватии, Чехии. Суть в том, что желающий купить квартиру открывает специальный счет, куда вносит первоначальный взнос (либо постепенно накапливает на него, если нужной суммы нет). Касса же на эти средства начисляет проценты, сопоставимые с процентами по банковским вкладам. Как только на счете накопится определенная сумма, например, 50% от стоимости выбранного жилья, происходит сделка по его регистрации в собственность. По словам председателя Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергея Гаврилова, это напоминает советскую систему кооперативов, «когда при возникшем дефиците жилья его можно было построить».

В России идея ссудо-сберегательных касс возникла еще в 1998 году, в период принятия закона «Об ипотеке». Тогда государство стояло перед принципиальным выбором между двумя моделями ипотечного кредитования — американской и германской (основанной как раз на строительных сберкассах). В итоге решили остановиться на первом варианте, а сегодня, выходит, власти возвращаются к той самой развилке 26-летней давности. Впрочем, предполагается, что программа ссудо-сберегательных касс, при ее успешной реализации, не заменит действующую схему ипотеки, а лишь дополнит ее.

«В Европе это достаточно востребованная практика, на которую мы и хотим опереться, - говорит ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. - Она позволяет диверсифицировать рынок жилья, дает людям еще один рабочий инструмент, упрощающий задачу накопления средств в зависимости от доходов и предпочтений. Она делает процесс кредитования более плавным и комфортным для заемщика. В той же Германии ссудо-сберегательные кассы активно используются для получения не слишком объемного кредита, чтобы сделать, образно говоря, евроремонт в квартире и сдать ее затем в аренду. А уже полученные от арендатора деньги идут на оплату ипотечного кредита за жилье большей площади».

Очевидно, что в настоящее время в России рынок перегрет, цены разогнались до неприличия, доступность жилья катастрофически снизилась. Изначально рассчитывая получить по ипотеке вполне конкретное, нужное им количество квадратных метров, «на выходе» многие россияне видят иную, удручающую для себя картину. Соответственно, для более сбалансированного развития жилищного рынка механизм ссудо-сберегательных касс будет как нельзя кстати. Кроме того, рассуждает Масленников, этот формат может придать ускорение сектору арендного жилья, который в России является слабым местом.

Проблема не в отсутствии альтернатив у ныне действующей ипотечной модели, а в немыслимо высоких, продолжающих расти ценах, в недоступности квартир для покупателей даже при небольших ставках, отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Стоимость жилья, за последние годы подорожавшего в мегаполисах вдвое, опережает инфляцию и проценты по депозитам. Как тут накопить на квартиру? Только если ставки по специальным вкладам будут на порядок выше, чем по обычным, а не на процент или два. Однако о способах обеспечить такую доходность ничего не известно, никто об этом не говорит. Значит, резюмирует Репченко, к решению задачи надо подойти с другой стороны — снижать себестоимость строительства, количество согласований, упрощать доступ к земельным участкам.