В России надувается ипотечный пузырь: просрочка жилищных заемщиков оказалась рекордной - «Ипотека»

Рост просроченной задолженности по ипотечным кредитам на 1 мая составил 13,45% в годовом выражении. Об этом свидетельствуют данные Банка России. Столь высокий рост просроченной задолженности стал максимальным с января 2019 года, то есть более чем за пять лет. Чем он был вызван, приведет ли это к кризису неплатежей или формированию «пузыря» на рынке жилищного кредитования?

Просрочка по рублевым ипотечным кредитам в апреле выросла на 13,45% за год, что стало рекордом за последнюю пятилетку. При этом годовой темп роста кредитного портфеля составил 26,14% и почти в два раза превысил увеличение просроченной задолженности, свидетельствуют данные ЦБ РФ.

По мнению ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой, главная причина увеличение просрочки по ипотеке — бурный рост выдачи жилищных кредитов в предыдущие периоды времени. Чем больше выдаётся ипотеки, тем больше вероятность возникновения просрочки по ней. Но есть и другое мнение. «Рост просрочки возник из-за снижения доступности ипотечных продуктов, — утверждает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — В частности, из-за уменьшения лимитов, увеличения первого взноса по госпрограммам, что повлекло необходимость клиентам брать дополнительные дорогие кредиты: потребительские, микрозаймы. Также на рост просрочек повлияло значительное повышение ставок стандартных ипотечных продуктов, которые напрямую зависят от уровня ключевой ставки».

Действительно, еще недавно покупатели могли брать кредиты на более выгодных условиях. К примеру, раньше клиент мог оформить ипотеку с господдержкой до 12 млн рублей с первоначальным взносом 15% и ставкой 8%. Теперь этому же клиенту приходится брать рыночный кредит в 12 млн рублей с тем же взносом 15%, но со ставкой уже — 17%. Как итог — растут ежемесячные платежи под стандартную программу, а те, кто хочет воспользоваться госпрограммами, пытаются добрать первый взнос за счет потребительского кредитования, что влечет за собой повышенную долговую нагрузку, пояснил эксперт.

Однако, хоть тенденция и негативная, до полномасштабного кризиса на ипотечном рынке России еще далеко. «В данном случае можно говорить об определенном математическом эффекте, — полагает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков. — Ипотечный портфель банков в прошлом году рос достаточно высокими темпами, поэтому объемы просрочки тоже увеличились. Главное, что темпы роста портфеля ипотечных кредитов значительно превосходят динамику просроченной задолженности. Поэтому говорить о серьезной опасности для рынка преждевременно».

Как напомнил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, для предотвращения негативного сценария ЦБ РФ несколько раз повышал надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и для сильно закредитованных заемщиков. Причем в последний раз регулятор это делал совсем недавно — в марте. Кроме того, в сентябре прошлого года правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам с 15 до 20%, а в декабре — до 30% по льготной ипотеке под 8%, в том числе для того, чтобы не выдавать ипотеку рискованным заемщикам. «Власти предпринимают все необходимые меры для того, чтобы избежать кризисных сценариев», — уверена член экспертной группы Общественного совета при Минстрое Мария Перевощикова.

Самый известный в мире кредитный «пузырь», после Великой депрессии первой половины XX века, имел место в 2007-2008 годах в США, причём это был именно ипотечный «пузырь». Осенью 2008 года он спровоцировал мировой экономический кризис. Но, как отметила Мильчакова, особенностью американского «пузыря» было то, что он, во-первых, возник при очень низких процентных ставках ФРС США, во-вторых, при очень низких ценах на жильё, что мотивировало даже ненадёжных заёмщиков брать ипотечные кредиты недорого. А когда ФРС начала бороться с инфляцией, повышая процентные ставки, ипотечный «пузырь» резко сдулся. В России, когда процентные ставки были низкими, а жильё стоило не так дорого, как сегодня, некоторые признаки формирования кредитного «пузыря» имели место, но лишь до тех пор, пока Банк России не начал принимать меры, чтобы разрешить кредиторам отсеивать наименее надёжных заёмщиков. В настоящее время в России подобный сценарий маловероятен, тем более, что льготная ипотека с 1 июля будет отменена. Однако, поскольку другие льготные ипотечные программы сохраняются, пусть и при более жёстких условиях для заёмщиков, не стоит спешить с оптимистическими выводами о том, что ипотечного «пузыря» в России не может быть вообще никогда, предупредила аналитик.