Две недели на ипотеку: с 1 марта правила выдачи жилищных кредитов ужесточаются - «Ипотека»

С 1 марта 2024 года получить ипотеку для многих россиян станет гораздо труднее. И дело не в том, что проценты по жилищным кредитам вырастут: по идее, не должны, поскольку ЦБ оставил ключевую ставку без изменений. Но Банк России с первого дня весны повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Значит, взять кредит станет еще сложнее, чем сейчас. У желающих остается буквально две недели для того, чтобы получить ипотеку по старым правилам. Но стоит ли спешить и насколько серьезными ожидаются изменения на жилищном рынке после 1 марта. За ответом на эти вопросы «МК» обратился к экспертам.

Формально грядущее изменение касается не граждан, а банков. ЦБ принял решение с 1 марта 2024 года повысить для кредитных организаций надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Делается это, разумеется, в интересах граждан – «чтобы ограничить риски их закредитованнoсти».

Конкретно, надбавки к коэффициентам риска будут повышены по кредитам, выдаваемым гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН). Так, при показателе долговой нагрузки заемщика выше 80% и первоначальном взносе 10-15% надбавка будет составлять девять (сейчас - шесть), при взносе 15-20% - восемь (сейчас - четыре), со взносом 20-30% - семь (сейчас - три), при взносе 30-50% - шесть (сейчас два), а при первоначальном взносе от 50% надбавка к коэффициенту риска будет пять (сейчас - один).

Не будем вдаваться в значение этих цифр. И без расшифровки понятно: очень многие из тех, кто раньше мог рассчитывать на согласие банка в получении жилищного кредита, после 1 марта получат отказ.

Это уже не первый шаг Банка России, направленный на то, чтобы охладить перегретый рынок ипотеки и снизить риски высокой закредитованности граждан. С 1 октября 2023 года регулятор уже повышал макропруденциальные надбавки по ипотечным кредитам в сегментах с низким первоначальным взносом и высоким значением ПДН.

Но пока эта мера не очень работает. Банковская статистика свидетельствует, что постепенно растёт доля ипотечных кредитов, в которых заёмщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для первоначального взноса. Как раз для того, чтобы ограничить рост ипотеки за счёт вовлечения уже «по уши» закредитованных граждан, ЦБ и повышает дополнительно с 1 марта надбавки к коэффициентам риска.

«Надбавки будут действовать до тех пор, пока на рынке будут распространены рискованные практики, - говорится в комментарии регулятора, - Соответственно, будет сохраняться и значительный разрыв цен на жильё на первичном и вторичном рынках. Наши меры направлены, прежде всего, на то, чтобы снизить риски в ипотечном кредитовании. Это произойдёт за счёт уменьшения доли кредитов, выдаваемых закредитованным заёмщикам, а также доли кредитов с низким первоначальным взносом. Повышение надбавок поможет стимулировать банки запасать капитал на тот случай, если будут расти потери по ипотечным кредитам».

Насколько поможет вводимая ЦБ мера охладить рынок ипотеки и как она отразится на сегменте жилищного кредитования, «МК» поинтересовался у экспертов.

Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global:

«Надбавки к коэффициентам риска предполагают, что чем больше у конкретного банка заёмщиков с высокой долговой нагрузкой, тем больший резерв на возможные потери по ссудам должен создать этот банк, чтобы минимизировать риск невозврата кредитов. Такие надбавки, соответственно, нужны не только отдельным банкам, а всему банковскому сектору для того, чтобы смягчить риски невозврата кредитов聽 и избежать ухудшения финансового состояния всего сектора, если риски сработают. ЦБ РФ уже в течение нескольких лет ежегодно повышает надбавки к коэффициентам риска, что связано с растущей закредитованностью населения. Несмотря на то, что в целом по банковской системе такие риски пока выглядят не слишком высокими, на самом деле в России быстро растёт число заёмщиков, которые отдают на обслуживание долга больше половины ежемесячного дохода.

ЦБ РФ поступает правильно, повышая надбавки к коэффициентам риска, чтобы избежать проблем в банковской системе, и, в конечном счёте, увеличения числа личных банкротств граждан. Однако у повышения надбавок к коэффициентам риска есть и обратная сторона. Для всех категорий заёмщиков, в том числе – добросовестных и не имеющих высокой долговой нагрузки, кредиты становятся ещё дороже, с учётом того, что процентные ставки очень высоки. Даже льготная ипотека из-за роста этих надбавок и повышения первоначального взноса по кредиту становится менее доступной. На наш взгляд, для того, чтобы реально снизить закредитованность населения, нужно, с одной стороны, предлагать людям больше альтернативных инструментов, чтобы они могли заработать дополнительные доходы, с другой – ограничивать агрессивную рекламу кредитов, которая играет далеко не последнюю роль в том, что россияне приучаются жить в долг».

Алексей Кричевский, финансовый аналитик, эксперт рынка недвижимости:

«На самом деле суть этих изменений максимально проста - ЦБ хочет избежать массовых дефолтов по кредитам. Хотя, на мой взгляд, крайне маловероятно, что их действительно удастся избежать, поскольку закредитованность заемщиков из-за роста цен на недвижимость и так запредельная - в некоторых регионах она давно перевалила за 100% доходов домохозяйства. Для банков, если говорить конкретно, эти изменения значат следующее. Чем выше уровень закредитованности у заемщика, тем жестче для него будут условия и тем больше средств придется откладывать банку денег в резерв. То же самое касается и первоначального взноса - чем ниже он будет, тем больше средств банкам придется выводить для резерва. Соответственно, будет падать количество выдаваемых займов - банкам будет слишком накладно выдавать ипотеку заемщикам с большой кредитной нагрузкой».