Минфин настаивает на изменении условий льготной ипотеки - «Ипотека»

По мнению экспертов рынка, продолжается борьба между двумя ведомствами — Минфином и Минстроем. Минфин хочет охлаждать рынок, ужесточать условия по ипотеке, а Минстрой напоминает, что нужно вводить в эксплуатацию большое количество квадратных метров и поддерживать застройщиков

Минфин предложил изменить условия льготной ипотеки и уже внес проект постановления в правительство. Об этом «Интерфаксу» сообщил замминистра финансов Иван Чебесков.

Ведомство, по данным источников агентства, предлагает четыре больших изменения в условиях льготной ипотеки.

- Во-первых, снизить максимальный размер кредита для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской областей с 12 млн до 6 млн рублей.

- Во-вторых, вновь повысить размер минимального первоначального взноса, уже до 30%. Ранее правительство повышало с 15% до 20% от цены договора, но на сокращение выдачи ипотек эта мера не повлияла.

- В-третьих, Минфин хочет снизить на половину процентного пункта предельную величину субсидий, получаемых банками, кредитующими в рамках льготных госпрограмм.

- Наконец, ведомство предлагает ограничить возможность получения заемщиком сразу нескольких ипотечных кредитов: можно будет взять один льготный заем по одной льготной программе.

Все эти меры укладываются в тезисы, озвученные ранее вице-премьером Маратом Хуснуллиным, и вступают в острое противоречие с позицией Минстроя, отмечает учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута

учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости

«Здесь в первую очередь можно отметить, что продолжается борьба между двумя ведомствами — Минфином и Минстроем. С одной стороны, Минфин говорит о том, что ипотечный пузырь надувается, нужно охлаждать рынок, ужесточает условия не только по обычной ипотеке, но также и на льготную ипотеку. И есть Минстрой, который говорит, что у нас есть определенные объемы, у нас есть определенные задачи, которые отмечены правительством, когда нужно вводить в эксплуатацию большое количество квадратных метров и нужно поддерживать застройщика. И вот идет борьба между двумя ведомствами. И здесь ключевой момент — это нахождение баланса, потому что, слишком ограничивая рынок и слишком закручивая гайки, в отношении льготных программ в том числе, можно привести к тому, что рынок может полностью встать. Особенно сильно это отразится на первичном рынке ввиду того, что все-таки у нас первичный рынок — это застройщики, это стройка, и много отраслей в экономике у нас завязаны именно на строительстве. Соответственно, совсем исключать льготные программы, не поддерживая строительную отрасль, нельзя. С другой стороны, большая закредитованность, возможно, что 2024 год у нас будет рекордным годом по банкротству ввиду того, что закредитованность у нас растет, но доходы населения, реальные доходы, остаются на прежнем уровне. В ближайшее время будет повышен первоначальный взнос — от 30%. Безусловно, это отразится на рынке недвижимости, в том числе на первичном рынке. Также, если будут приняты дополнительные меры в отношении изменений суммы кредита, уменьшения для Москвы и других регионов, то, конечно, сокращение объема выдачи ипотеки и сокращение покупки квартир в новостройках будут меньше. Но вопрос еще в том, сократится ли стоимость квадратного метра. Минфин хочет, чтобы снизилась стоимость квадратного метра на первичном рынке в том числе, но при этом сами банки выдают застройщикам проектное финансирование, а проектное финансирование на новые проекты они не могут выдавать по низким ставкам, потому что ставка ключевая достаточно высокая. И здесь тоже непонятно, как из этой ситуации выходить, поэтому здесь, скорее всего, будет какое-то поэтапное ужесточение».

Ранее Марат Хуснуллин заявил, что минимальный размер первоначального взноса по льготной ипотеке надо увеличивать, чтобы отрегулировать объем выдачи новых займов, который сейчас, по словам Хуснуллина, «очень большой».

Ранее о рисках дальнейшего нарастания закредитованности населения предупреждал Центробанк. Глава регулятора Эльвира Набиуллина говорила о том, что ЦБ будет ограничивать выдачу ипотеки тем заемщикам, кто тратит на выплату кредитов больше половины своих доходов. А по итогам второго квартала этого года именно таким и без того закредитованным гражданам банки выдали 70% ипотек.

Даже если все меры Минфина будут приняты, льготная ипотека не потеряет своей привлекательности за счет встречных программ застройщиков, считает основатель компании Rerooms, предоставляющей услуги по меблировке и отделке для крупнейших застройщиков, Дмитрий Борисов:

Дмитрий Борисов

основатель компании Rerooms, предоставляющей услуги по меблировке и отделке для крупнейших застройщиков

«Никто не отменяет громадный процентный разрыв по ставке между льготной ипотекой и коммерческой ипотекой, никто не отменяет текущий громадный разрыв между льготной ипотекой и потребительским аккредитованием. И застройщики, на самом деле, в эту воронку все больше и больше людей привлекают тем, что включают в свой продукт ремонт и мебель. То есть это очень существенный фактор для многих покупателей. Для большого количества людей, которые довольно сильно закредитованы, возможность купить под низкую ипотечную ставку недвижимость и не тратиться в дальнейшем на ремонт и мебель — это существенный фактор выбора. Здесь понятно, что цель государства — это в большей степени охладить перегретый первичный рынок, снизить давление на цену жилья, которая за последние два года росла просто галопирующим темпом. Но это не отменяет того, что у застройщиков все равно остаются сильные конкурентные преимущества перед вторичным рынком».

Не продается самое неликвидное жилье, а привлекательные варианты очень востребованы, отмечает риелтор, эксперт рынка недвижимости Александр Харыбин:

Александр Харыбин

риелтор, эксперт рынка недвижимости

«На самом деле, все распродано. И продается прекрасно, и цены выросли, я имею в виду нормальные жилые комплексы. Например, если Москву брать, возле метро, достаточно качественные комплексы по разумной цене, плюс-минус 15 млн стоит квартира. Статистика по нераспроданному жилью правдива, но это картофельные поля, это Подмосковье без хорошей транспортной доступности, это всякие региональные комплексы, которые за городом или в черте города, но в плохих районах. Теперь давайте про эту инициативу поговорим. С одной стороны, инициатива правильная, граждане сейчас прекрасно берут свои деньги, кладут на депозит под 14-15%, берут семейную ипотеку, льготную ипотеку под 4-8%. Получается, просто зарабатывают на этом. Если депозит приносит 100 тысяч рублей в месяц, а платят они по ипотеке 40-60 тысяч рублей, разница очевидна. Конечно, эта история выгодна, и, конечно, Минфин здесь прав, и Центральный банк нервничает по этому поводу, потому что это лавина, это нарастающий ком, который приводит к определенному пузырю не только на рынке недвижимости, а к дисбалансу всех остальных вещей. Льготная ипотека сейчас и так под 20%, давайте вспомним, что было у нас, когда первоначальный взнос подняли всего лишь на 5% — с 15% до 20%. Это было в сентябре, 19 сентября, Сбербанк работал до 22:00 мск, огромное количество граждан побежали в последний вагон. Например, у человека есть 1,5 млн рублей, он мог, соответственно, купить квартиру за 10 млн рублей. И тут ему объясняют, что через неделю ты не сможешь ничего купить. Цены выросли достаточно сильно буквально за неделю или за две. Что сейчас произойдет на фоне этих новостей. Сидит условная Мария Ивановна, которая вот только-только насобирала 2 млн рублей и тоже хочет купить себе квартиру за 10 млн рублей, и тут ей объявляют, что завтра ей понадобятся 3 млн рублей. У Марии Ивановны паника, она хватается за голову и несется покупать все подряд. Сначала ликвид, потом и картофельные поля в Подмосковье, где даже станции электрички нет. И вот этих Марий Ивановн сейчас очень много. Масла в огонь подливает рубль, он у нас укреплялся все это время, почти до 85 рублей за доллар дошел, и сейчас опять 90+ рублей за доллар. И Мария Ивановна боится, что ее деньги сгорят и что она ничего не купит, и у людей начинается дикая паника на этих новостях. И, соответственно, у нас сейчас цены улетят в небеса. Нерадужные перспективы пока что для инвесторов и для всех покупателей».

В то же время на начало ноября не продано уже более 71 млн квадратных метров жилья, по данным Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ». Это рекордный показатель.