Ипотека-2023: на что ставим? - «Ипотека»

В 2023 году объем ипотечного кредитования будет больше, чем в 2022-м. Но темпы прироста ипотеки еще больше замедлятся: если по итогам 2021 года этот показатель составил 31%, то по итогам 2022-го — только 20,4%, а в этом году ожидается прирост, не превышающий 14-17%. Судя по словам директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александра Данилова, которые приводит «Интерфакс», это предварительные данные, более точный прогноз регулятор представит чуть позже. Но он вряд ли будет кардинально отличаться от уже озвученного.

Что ж, пессимисты и оптимисты как всегда поспорят насчет наполненности стакана, а реалисты отправятся разбираться, за счет чего может быть обеспечен пусть не такой бодрый, но все-таки рост ипотечного рынка. Первым делом, конечно, за счет ипотечных программ с господдержкой, прежде всего — сохраненной, пусть и с корректировками, льготной ипотеки на новостройки и семейной ипотеки, аудитория которой существенно расширилась. Девелоперы уже назвали обновленную «семейку» глотком свежего воздуха: ведь согласно подсчетам «Дом.РФ», принятые изменения (теперь, в дополнение к прежним категориям льготников, семейная ипотека доступна всем семьям с двумя несовершеннолетними детьми) дают возможность увеличить ипотечные выдачи по этой программе минимум на 30 тысяч кредитов в год.

«Доля ипотеки по околонулевым ставкам в новых ипотечных выдачах в 2023 году будет очень низкой. Сейчас мы активно работаем над тем, чтобы эти практики сошли на нет. Готовится регулирование, когда банки должны будут создавать повышенные резервы по таким кредитам», — приводит ТАСС еще одно высказывание Александра Данилова.

Ну, тут ничего неожиданного: борьба ЦБ с девелоперской ипотечной практикой была объявлена публично, и в конце прошлого декабря Банк России опубликовал проект указания об увеличении резервов для банков по ипотечным кредитам от застройщиков по околонулевым ставкам. Повышенные резервы предлагается установить по ипотечным кредитам, выданным с 1 января 2023 года. Не удивительно, что постепенно банки и застройщики сами начали отказываться от работы по этой схеме.

Однако на форуме НИУ ВШЭ «Доказательная урбанистика: новые вызовы», который состоялся в конце января, прозвучало утверждение: сотрудничество банковского сектора с застройщиками для разработки совместных ипотечных программ для активизации спроса продолжится и в 2023 году. «К примеру, некоторые девелоперские компании совместно с банками запускали ипотечные программы с возвратом первоначального взноса. Эти ипотечные продукты предусматривают выплату кешбэка в размере до 15% от стоимости квартиры при ставке до 8% и периоде кредитования до 30 лет», — рассказал коммерческий директор ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) Евгений Большаков*.

Наконец, сегмент, который президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков называет основным кредитно-ипотечным полем 2023 года — индивидуальное жилищное строительство. По данным НОСТРОЙ, в 2021 году ипотек здесь выдавалось не более 9-10 тысяч за квартал, и даже в середине прошлого года ситуация была примерно такой же (итог второго квартала — 11 тысяч кредитов). Однако государство, как известно, приняло ряд мер поддержки сегмента ИЖС, и они-таки начали работать: в третьем квартале 2022 года было оформлено уже 49 тысяч кредитов.

Для еще большей наглядности: в рублево-денежном выражении третий квартал обыграл второй со счетом 160 млн на 46 млн. А в целом с 2017 по 2022 год ввод ИЖС увеличился на 10 млн квадратных метров, и только за 11 месяцев 2022 года вырос более чем на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.

Дальше, по мнению Антона Глушкова, сегмент будет только набирать обороты. Конечно, механизмы кредитования здесь не до конца сформированы, и есть очень много рисков (финансовым структурам непонятно, например, что именно может построить физлицо на своем участке и насколько ликвидным окажется этот объект, находящийся у банка в залоге). Поэтому, по мнению Антона Глушкова, серьезный толчок развитию ипотечного ИЖС-кредитования может дать соединение двух факторов: полной чистоты документов на землю и использования типовых проектов. Вот тогда банки будут спокойны, а для дружелюбия кредитной системы это, пожалуй, самое главное.

*Есть в распоряжении BFM.ru