Ловушка, которой нет: мифы о субсидированной ипотеке - «Ипотека»

Несмотря на давление ряда кризисных факторов, девелоперы в союзе с банками стремятся поддерживать спрос на достаточно высоком уровне. С этой целью запускаются различные программы льготной ипотеки. Но ее эффект не достигает желаемых величин. Проблема в недоверии и опаске, которую демонстрирует часть потенциальных потребителей. На этой почве уже успели сложиться вредоносные мифы. Поэтому Urbanus.ru специализируется и на опровержении этих мифов, используя самое надежное средство – математику.

Ответственность за потребительскую подозрительность в немалой степени несут сами застройщики. Вместо разъяснений и просветительской работы с аудиторией они часто занимаются изготовлением броских «плакатных» акций вроде «квартира за 30 000 в месяц». Это плод предрассудка, который разделяют немало пиарщиков: якобы чем проще устроена рекламная кампания, тем скорее обыватель поддастся на ее лозунги. Однако потребители давно уже не воспринимают заманчивые предложения «за чистую монету». Напротив, они видят в них лишь хитрую уловку, маскирующую стремление девелопера заманить их и обмануть. В итоге перспективные акции по внедрению льготной ипотеки, которые должны конвертироваться в дополнительный рост сделок, существенно не добирают по охвату. Примечательно, что в некоторых случаях клиенты предпочитают стандартные ипотечные программы.

Наш опыт показывает, что покупателей куда больше интересуют прозрачные расчеты по будущим расходам, которые они смогут проверить самостоятельно. Для этого разработаны специальные ипотечные калькуляторы. С его помощью пользователи корпоративного сайта легко получат информацию о том, во что им обойдется тот или иной сценарий кредитования. Возьмем в качестве примера двухкомнатную квартиру площадью 58,1 кв. м в ЖК «Заречный квартал». Ее номинальная стоимость – 25,11 млн рублей. При оформлении стандартного ипотечного продукта (10,5% годовых, первоначальный взнос 15%) включается скидка в 21%. Соответственно, расчет производится от суммы в 19,83 млн рублей. За 30 лет заемщику придется заплатить 58,36 млн рублей, то есть почти втрое больше изначальной суммы, то есть переплата измеряется 38,53 млн рублей. Ежемесячная нагрузка на семейный бюджет при таком сценарии составит 154,27 тыс. рублей. Выбор опции с IT-ипотекой (ставка 4,30%), базовой семейной ипотеки (5,70%) или базовой ипотеки с господдержкой (ставка 6,71%) позволит уменьшить платеж до 69,72-83,51 млн рублей. Переплата будет варьироваться на уровне 13-16 млн рублей.

Возможности современного рынка жилищного кредитования позволяют значительно уменьшить указанные выше суммы. Главное – не смущаться объявленных условий и тщательно просчитать все при помощи ипотечного калькулятора. Если потребитель готов обменять сниженную ставку по ипотеке с господдержкой – 2,99% на меньшую скидку (7%), и готов внести 49% от требуемой суммы в качестве первого взноса, его переплата в 30-летней перспективе сведется к 6,17 млн рублей. Ежемесячная нагрузка лишь немного превысит 50 тыс. рублей. «Московский кредитный банк» запустил программу «Льготная ипотека комбо», которая предполагает лимит до 30 млн рублей, 15-процентный первый взнос и ставку в 0,99%. Для покупателя эти параметры означают переплату в 3,21 млн рублей и ежемесячный платеж в 66,30 тыс. рублей.

В свою очередь, активация программы со сверхнизкими ипотечными ставками гарантирует потребителю минимальные издержки. Например, семейная ипотека со ставкой 0,1% (первоначальный взнос 49%, дисконт 7%) позволит уменьшить переплату для выбранного нами объекта до 180,90 тыс. рублей за весь 30-летний период кредитования. Фактически покупателю достанется двухкомнатная квартира бизнес-класса за неполные 34 тыс. рублей в месяц. Околонулевая ипотека от МКБ (0,01%) может быть задействована при отказе от дисконта и единовременном взносе 52% от заявленной стоимости лота. Этот сценарий дает возможность фактически избежать переплаты (всего 18 тыс. рублей за 30 лет).

Программы со сверхнизкими ставками функционируют благодаря тому, что застройщик выплачивает комиссию банку с кредитного плеча, которым пользуется покупатель. Поэтому дисконт в таких ситуациях либо не применяется вовсе, либо чисто декоративен (3,5-7,0%). Но реальный выигрыш потребителя при выборе льготного сценария в 1,5-2,5 раза больше. Необходимо подчеркнуть, что вопреки распространенному мнению (вернее, фобии) процент по ставке фиксируется на весь период кредитования, и банк не может пересмотреть его в одностороннем порядке. Соответственно, нет никаких реальных оснований для отказа от преимуществ льготной ипотеки.

Редакция Urbanus.ru благодарит за консультацию при составлении материала директора по продажам Ikon Development Светлану Капранову.