Могут ли банки повысить ставки по ранее выданной ипотеке? - «Ипотека»

Ключевая ставка Центробанка – ориентир для ставок по кредитам и вкладам. После её повышения до 20% банки отреагировали изменением ставок в том числе и по ипотеке. Если не брать во внимание льготные программы с господдержкой, в среднем ставки выросли более чем в 2 раза. Коснётся ли это уже выданных кредитов и в каких случаях банк всё-таки имеет право повышать ставку, разобрались эксперты финансового портала Выберу.ру.

Может ли банк увеличить ставку по уже действующему кредиту

Федеральный закон №395-1 запрещает банкам в одностороннем порядке увеличивать размеры процентных ставок по тем кредитам, которые оформлены до повышения ключевой. Но законом или условиями договора могут быть предусмотрены исключения, при которых банк вправе её повышать:

1. Клиент даёт согласие на увеличение. Заставить заёмщика подписывать согласие на изменение условий договора банк не вправе – такое решение должно быть исключительно добровольным.

2. Заёмщик отказался от страховки. В этом случае ставку нельзя повысить до сегодняшних 20–22%, а только до того максимума, который действовал на момент заключения договора.

3. При выдаче ипотеки использовалась переменная ставка. В России таких кредитов выдано меньше 0,1%, но ставка по ним привязана в том числе к ключевой и может быть увеличена банком в одностороннем порядке.

4. В договоре есть пункт, предусматривающий возможность изменения условий. Банки могут идти на уловки, например, указывать в договоре не определенный размер процентной ставки, а формулу для её расчёта, в которую включена ключевая ставка ЦБ РФ. В этом случае кредитор формально не нарушает закон. Поэтому при подписании договора ищите конкретное значение в цифрах, а не формулу. Если же в договор включен пункт о возможности повышения ставки, банк должен получить от заёмщика подписанное дополнительное соглашение к основному кредитного договору. Заёмщик имеет право не подписывать его, но даже после подписи может обратиться в суд и признать действия банка незаконными.

В большинстве ипотечных договоров ставка зафиксирована. Банк может снизить её в одностороннем порядке, а увеличить – только в случае, если заёмщик подписывает дополнительное соглашение по собственному желанию.

Немного иная ситуация со льготными программами, часть ставки по которым банку субсидирует государство. Например, по договорам на сельскую ипотеку условия таковы, что в случае отказа государства от компенсации льготную ставку можно увеличить до базовой. То есть, если сейчас государство откажется финансировать такие программы, по уже оформленным сельским ипотекам заемщики будут платить выше 20% годовых.

В каких банках ставки не поменялись

По уже открытым ипотечным кредитам ставку оставили прежней большинство российских банков:

- Почта Банк;

- Сбербанк;

- ВТБ;

- Совкомбанк;

- Альфа-Банк и др.

В то же время по новым программам условия уже скорректированы. Например, в Альфа-Банке льготный кредит можно получить по ставке от 5,39%, а обычный жилищный заём – от 14,49% – https://www.vbr.ru/banki/al_fa-bank/ipoteka/.

В подвешенном состоянии остались заемщики, которым на момент повышения ключевой ставки были одобрены заявки, но договоры не подписаны. Большинству таких клиентов банки предложили или отказаться от кредита, или оформить его на новых условиях.

Что делать, если банк изменил ставку по ипотеке

Изменение ставки по уже выданной ипотеке в одностороннем порядке рассматривается как нарушение прав заёмщика. Он может:

- обратиться с иском в суд;

- направить жалобу в Роспотребнадзор;

- обратиться в прокуратуру с заявлением на неправомерные действия банка.

Понимая незаконность таких действий, крупные банки вряд ли будут массово повышать ставки по выданным ипотекам. Но такие случаи, пусть и единичные, возможны. Заёмщик должен опираться на ст. 29 ФЗ №395-1 – она прямо указывает на то, что увеличение ставки возможно только в двустороннем порядке: при заключении дополнительного соглашения с заёмщиком.

При судебном разбирательстве, к счастью для заёмщиков, суды чаще занимают сторону потребителей. Поэтому, даже если клиент по невнимательности подписал дополнительное соглашение и фактически разрешил банку поднять ставку по ипотеке, шансы выиграть суд есть.