Недетское препятствие. Почему органы опеки могут запретить продажу жилья - «Дайджест»

Когда продается квартира с выделенной на ребенка долей, на сделку всегда требуется согласие органов опеки. Эксперты aif.ru рассказали, почему вместо одобрения владельцы жилья могут получить отказ.

Отказ одного из родителей

На сделку купли-продажи жилья с детскими долями нужно согласие обоих родителей, даже если они в разводе. Исключение — если второй родитель умер, пропал без вести или лишен родительских прав. Но нередко отец из принципа заявляет, что против сделки — якобы, это осложнит его встречи с ребенком.

«Это довольно распространенная ситуация, в которой органы опеки легко могут „завернуть“ сделку, — уточняет адвокат Александр Щербинин. — Родителям ничего не остается, кроме как идти в суд. И здесь важно последовательно доказывать, с какой целью продают жилье (например, ради обмена на лучшую квартиру) и почему это не ухудшит положение детей. При должной аргументации есть все шансы отстоять шанс на сделку».

Не подходит объект

Если семья с детьми задумала продать свою «вторичку», чтобы купить более просторное жилье в новостройке, то это — «красный флаг» для органов опеки. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, дети фактически остаются без жилья, а значит, их права нарушаются. Примерно та же история складывается, когда родители планируют продать квартиру и на вырученные деньги построить частный дом.

Но ситуация небезнадежна. Можно попытаться убедить органы опеки в безопасности сделки, если дом находится на высокой стадии готовности.

Покупается объект меньшей площади

При покупке новой квартиры жилищные условия ребенка не должны ухудшаться. Оптимально, если это будет видно и по квадратуре приобретаемого жилья, которое будет хотя бы не меньше имеющегося. Но что, если так не получается?

«Например, семья планирует переехать из небольшого городка в областной центр, — приводит пример Щербинин. — Конечно, на вырученные с продажи деньги люди вряд ли смогут купить квартиру аналогичной площади. Или бывает, что нужно какое-то время арендовать квартиру после продажи жилья и только потом оформлять покупку. Опека может видеть в этом ухудшение жилищных условий детей. Тогда нужно включаться в активный переговорный процесс. Объяснять, почему прямо сейчас невозможно купить такой же по площади объект, и что деньги с продажи будут пропорционально доле несовершеннолетнего внесены на его счет. А при покупке квартиры нужно будет спросить одобрение у местных органов опеки по новому месту жительства на снятие „детских“ денег. Долго, сложно, но согласовать вполне реально и без суда».

Кстати, вероятность запрета есть и тогда, когда вместо дорогой квартиры приобретается более дешевая. Здесь будет иметь значение стоимость и размер детских долей.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Для продажи квартиры с вложенным материнским капиталом нужно точно так же заручиться согласием органов опеки, объясняет юрист Дмитрий Кваша.

«Квартира должна быть оформлена как общая собственность всех членов семьи, — говорит эксперт. — При этом закон не регламентирует размер доли, полагающейся ребенку, это решают родители. Кто-то, например, выделяет долю, соразмерную сумме материнского капитала в общей стоимости жилья, а кто-то делит квартиру поровну между всеми членами семьи».

Кстати, доли должны быть выделены в течение полугода после покупки квартиры, погашения ипотеки или завершения строительства. Сделку с куплей-продажей жилья, которое изначально не было оформлено как общая собственность, в дальнейшем даже могут признать недействительной.

«Для согласия органов опеки и попечительства нужно, чтобы условия проживания ребенка в новой квартире были не хуже прежних, — предупреждает Кваша. — Если это неочевидно (как в примере с переездом в областной центр), можно выделить для потомка большую долю».

Эксперт отмечает: быстро продать такую квартиру не получится. Процесс рассмотрения документов занимает больше времени, чем при сделках с «чистой» недвижимостью. Кроме того, на такое жилье может не сразу найтись покупатель — некоторые не готовы ждать, пока семья получит все необходимые документы, или не согласны покупать жилье с дополнительными обременениями.