Подводные камни вторички. Какие минусы у готовых квартир? - «Дайджест»

Елена Трегубова
Источник: Аргументы и Факты

Более половины потенциальных покупателей квартир хотят купить готовое жилье. Вторичная недвижимость, как правило, находится в уже благоустроенных районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью. В этом плане, по словам коммерческого директора финансового маркетплейса Ярослава Баджурака, новостройки проигрывают старым кварталам не только в столице, но и в регионах. Вторичку выбирают еще и потому, что в нее можно въехать сразу — реальные доходы населения продолжают падать, и снимать квартиру, платить ипотеку за жилье в строящемся доме, еще и копить на ремонт — могут позволить себе не все.

«А сейчас к плюсам готового жилья добавилась экономика. Квадратные метры вторички дешевеют, в отличие от новостроек. Так, аналитика профессиональных участников рынка показывает, что в ценах на недвижимость летом 2022 года сложилась парадоксальная ситуация: стоимость новостроек обгоняет цены на вторичку практически во всех регионах (за редким исключением: Владивосток, Иркутск, Махачкала, Самара, Саратов). В ретроспективе за последние десять лет такого не наблюдалось: готовое жилье всегда было дороже, а не наоборот», — указывает Баджурак.

При неоспоримых преимуществах вторичного жилья есть у него и недостатки. Рассказываем о них.

Выше ставки

Начнем с того, что на жилье в новостройках распространяется льготная ипотека, а на вторичку — нет. Для тех, кто покупает квартиру в кредит и на долгий срок, первичка выгоднее.

«Занять у банка на покупку квартиры на вторичном рынке можно по рыночной ставке 8,9%-9,9%. Индекс ипотеки нашего сервиса показывает, что средние ипотечные ставки в июле продолжили падение и уменьшились на 10%. К примеру, на 31 июля средняя ставка опустилась до 9,13%, хотя еще в начале месяца она была двузначной. Разрыв между процентами вторичной ипотеки и первичной сократился. Но благодаря субсидированию государства ипотечные ставки льготных программ все-таки выгоднее», — говорит Баджурак.

Допустим, квартира на вторичном рынке стоит 10 миллионов рублей, первоначальный взнос — 20%, срок ипотеки — 20 лет, а рыночная ставка — 9,9%. Ежемесячный платеж составит 76 672 рубля. Для сравнения: ежемесячные расходы по льготной ипотеке на аналогичных условиях, но по ставке 7% составят 62 024 рубля.

Получается, что со льготной ипотекой можно каждый месяц экономить 19% (больше 14 тысяч рублей). За время кредита заемщик сэкономит 3,5 миллиона рублей.

Сомнительные собственники

Покупку квартиры у застройщика можно сравнить с покупкой товара в супермаркете — заплатил деньги, получил ключи. С квартирами на вторичном рынке все сложнее — после покупки можно столкнуться со взявшимися ниоткуда наследниками или бывшими супругами, претендующими на квадратные метры. Квартира может оказаться в залоге, под арестом, продавец может состоять на учете в психдиспансере... Юридическая проверка жилья обойдется в несколько десятков тысяч рублей и может затянуться на месяц.

Чтобы оценить все риски при покупке на вторичном рынке, нужно заказывать юридическую проверку, смотреть историю квартиры в целом, говорит управляющий партнер юридической компании, член общественной организации «Деловая Россия» Василий Неделько.

«Ошибочно полагать, что достаточно заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что вы покупаете квартиру у собственника. В нашей практике есть масса случаев, когда проблемы скрывались в предыдущих сделках. Нужно проверять не только последнего владельца жилья, а всю цепочку предыдущих сделок: как приобретали, за сколько? Вдруг объект был куплен за 50% рыночной стоимости два месяца назад у другого человека, который сейчас банкротится. В такой ситуации сделка с предыдущим владельцем будет признана недействительной, поскольку она принесла ущерб кредиторам. В итоге вы можете лишиться и денег, и квартиры», — предупреждает юрист.

Старые коммуникации

К недостаткам вторичного жилья также относятся изношенность коммуникаций, низкая энергоэффективность, особенно если дома старые — хрущевки, сталинки, маргинальность соседей, перечисляет доцент кафедры Национальной экономики Экономического факультета РУДН Сергей Зайнуллин.

Незаконные перепланировки

На вторичном рынке полно квартир с перепланировками. Наша читательница Людмила А. посмотрела несколько десятков квартир, чуть ли не в каждой третьей была перепланировка. Во-первых, банки обычно не выдают ипотеку на жилье с перепланировками. Во-вторых, жилищная инспекция может потребовать привести квартиру в изначальный вид.

Покупая жилье с перепланировкой, нужно понимать, что теперь за все последствия незаконной перепланировки ответственность несет новый собственник, несмотря на то, что фактически к перепланировке он отношения не имел.

Не тот ремонт

Хоть во вторичное жилье, в отличие от строящегося, можно въехать сразу, скорее всего, все равно придется делать ремонт.

«Новому собственнику может не понравиться уже имеющийся в квартире ремонт, и ему захочется его переделать. А это дополнительные расходы к только что потраченной на покупку жилья сумме — несколько сотен тысяч рублей в лучшем случае», — подчеркивает юрист Кирилл Резник.