Как определить надежность застройщика при покупке новостройки - «Дайджест»

На 1 июня 2021 года в сфере жилищного строительства России было зафиксировано порядка 160 тысяч обманутых дольщиков. За прошедший год их количество только выросло. Виной тому являются как глобальные факторы, такие как пандемия и сопутствующие кризисные явления, так и локальные.

Это, реже всего, различные административные препоны, а чаще – невозможность выполнения застройщиком взятых на себя обязательств. Эта проблема возникает из-за банального мошенничества или неумения вести грамотную финансовую политику на производстве и заканчивается соответственно умышленным или непредумышленным банкротством.

С помощью экспертов мы попробуем разобраться, на какие критерии при выборе надежного застройщика стоит обратить внимание прежде всего.

Пусть стройку финансирует банк

Нельзя сказать, что государство совсем ничего не делает для решения этого вопроса. Наоборот, запущенная четыре года назад система строительства многоквартирных домов через эскроу-счета, так называемое проектное финансирование в строительной отрасли, и одновременно с этим запрет долевого строительства «старого образца» (когда застройщик строил непосредственно на деньги дольщиков) уже дали свои позитивные плоды.

Действительно, прежде чем начать финансирование, менеджмент банка проводит доскональный анализ всей документации будущей стройки, изучает финансовое состояние застройщика, его текущие и уже завершенные проекты.

По мнению Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development, «потенциальному дольщику прежде всего нужно обратить внимание на модель финансирования проекта (или проектов) девелопера, который его заинтересовал. Если компания реализует квартиры через эскроу-счета, то это значит, что она имеет кредит от банка на строительство и не зависит от спроса».

При этом хорошим признаком того, что объект будет возведен в указанные сроки, является наличие в списке кредитующих стройку финансовых организаций наиболее крупных и системообразующих банков России.

Это позволит избежать таких серьезных рисков, как, например, резкое увеличение ключевой ставки ЦБ РФ (что мы могли видеть весной), повлекшее за собой значительное удорожание проектного финансирования или даже полный отказ от него в некоторых случаях.

«Если раньше, до эпохи эскроу-счетов, покупателю желательно было проанализировать финансовое состояние компании, изучить, что пишет о нем деловая пресса, кто владеет акциями и т.д., то теперь эту работу за него проделывает банк, – говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Если кредитная линия девелоперу выделена, покупатель может до определенной степени «выдохнуть». Однако, к сожалению, и это не гарантирует на 100% от банкротства застройщика».

И опыт, сын ошибок трудных

Безусловно, никакие эскроу-счета не помогут, если у девелопера совсем нет никакого опыта в жилищном строительстве. Присутствие нескольких уже завершенных проектов в портфолио расскажут о застройщике лучше, чем любая реклама новых объектов.

Кроме того, необходимо выяснить, где находится офис застройщика, в собственности он или в аренде, и как долго он там находится.

И вообще, наличие достаточного объема собственных активов указывает на серьезность намерений девелопера. К ним можно отнести недвижимость, спецтехнику, а также уже выкупленные или находящиеся в долгосрочной аренде земельные участки с коммуникациями под строительство новых объектов. Впрочем, это не всегда является показателем надежности застройщика.

«Полагаю, что оценивать застройщика исключительно по объему земельного банка не стоит. Наличие существенного портфеля площадок не всегда означает, что у девелопера есть ресурсы для их освоения. Вполне вероятно, что часть из них впоследствии будет продана или вовлечена в процесс fee-девелопмента. На мой взгляд, надежность застройщика определяется прежде всего опытом работы на рынке недвижимости», – считает Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции».

Не стоит забывать и о таком простом, но по-настоящему эффективном подтверждении состоятельности застройщика, как его активность на строительной площадке. Если объект возводится по графику, без длительных простоев, особенно в кризисные времена, значит, финансирование и строительство идут по заранее подготовленному плану и проект будет завершен вовремя.