Квартира, приобретенная с маткапиталом. Почему квартиры с невыделенными долями детей покупать опасно? - «Дайджест»

Среди способов потерять купленную на вторичном рынке квартиру есть такой, где практически никто специально не планировал мошенничества. Часто это случается вообще по глупости или незнанию законодательства. Но попасть на такой вариант очень легко, как и расстаться с деньгами навсегда. Речь о квартирах, для покупки которых использовался материнский капитал, но дети долями так и не были наделены.

Маткапитал дают не только родителям

Использование средств материнского капитала для полной или частичной оплаты недвижимого имущества при покупке регулируется Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (№ 256-ФЗ).

В соответствии с этим законом в объекте недвижимости, приобретенной или построенной с помощью средств материнского капитала, все члены семьи, включая детей, должны быть наделены долями. Размер долей не регулируется, но чаще всего они равны.

Иногда риэлторы советуют делать доли детей как можно меньше, чтобы в дальнейшем было проще реализовать такое жилье. Дело в том, что при продаже недвижимости с долями несовершеннолетних обычно требуется последующая покупка другого объекта, в котором доля ребенка в метрах должна быть равна или больше предыдущей.

Причем местоположение такой недвижимости и окружение ее социальными объектами должно быть не хуже, чем у имеющейся. Иначе согласия органов опеки на продажу не получить. Реализация недвижимости с долями несовершеннолетних без последующей покупки возможна, но только в редких случаях.

Уменьшение долей несовершеннолетних при последующей покупке жилья не особенно приветствуется, потому что в дальнейшем у Пенсионного фонда, который следит и распоряжается средствами материнского капитала, а также органов опеки и попечительства могут возникнуть вопросы к нерадивым родителям по поводу ущемления прав их детей. Хотя на практике такое встречается довольно редко.

Обещать не значит наделить

Родители часто просто забывают наделить долями детей, откладывая решение этого вопроса на потом. Иногда это технически бывает невозможно сделать сразу . Например, при покупке строящегося жилья, когда квартира или дом еще не сданы.

При этом покупатели, используя средства материнского капитала, предоставляют Пенсионному фонду письменное гарантийное обязательство о наделении долями детей в определенный срок. Но вспоминают об этом только при продаже недвижимости. А иногда не вспоминают вообще.

И отследить использование средств материнского капитала в том или ином объекте недвижимости бывает сложно или даже просто невозможно.

Пенсионный фонд и органы опеки это практически не проверяют. Росреестр никаких обременений на жилье не накладывает. Хотя в народе ходит легенда о том, что в карточке объекта сотрудники МФЦ ставят особую отметку, которую обязательно увидит регистратор и приостановит сделку. Но поверить в это сложно. Тем более, никто не отменял человеческий фактор.

А вот купившему такое жилье ничего хорошего ждать не приходится.

Прежде всего, о правах на свои доли могут заявить дети, достигшие 18-летнего возраста. Особенно если существует какая-нибудь обида на родителей. Также, почему-то именно после продажи такой недвижимости, о правах детей вспоминают органы опеки и попечительства, прокуратура и другие ведомства.

Наши гуманные и справедливые суды практически всегда встают на сторону детей и возвращают им проданное жилье. Несмотря на то, что их родители получили за него оплату в полном объеме. А покупатель квартиры остается ни с чем, и вернуть свои средства ему уже будет практически невозможно.

Как себя обезопасить

Чтобы не потерять жилье и потраченные на него деньги, необходимо внимательно знакомиться с семьей, которая его продает. Следует насторожиться, даже если на виду только один ребенок, но родившийся после 1 января 2007 года – начала действия закона 256-ФЗ.

Второй ребенок может быть уже взрослым и жить отдельно от родителей. Кроме того, учитываются не только рожденные, но и усыновленные дети. И не только в полноценной семье. Но и у отцов-одиночек. Это нужно постараться узнать.

Если наличие нескольких детей не скрывается, необходимо узнать о состоянии материнского капитала. Для этого семья может получить справку из Пенсионного фонда, где будет указан его актуальный остаток. Зная размер капитала на год получения, можно понять, тратились ли его средства на недвижимость или нет.

Немаловажно изучить не только выписку ЕГРН, на которой почему-то все зацикливаются, но и другие документы, на основании которых семья приобрела свой объект недвижимости. Если средства материнского капитала использовались, это будет отражено в договоре купли-продажи. Но, к сожалению, не во всех.

Если квартира куплена при помощи ипотеки, часть которой в дальнейшем была погашена материнским капиталом, то упоминания в договоре о нем не будет. Точно так же его не будет и в договоре долевого участия при покупке жилья в новостройке. В этих случаях нужно обязательно узнавать остаток через Пенсионный фонд.

Самый сложный случай – если материнский капитал использовался при покупке недвижимости предыдущими собственниками. Особенно если таких было несколько. Чтобы узнать обо всех прежних владельцах жилья, необходимо заказать выписку о переходе прав собственности на объект недвижимости и попытаться выяснить наличие детей у них.

Иногда проверить досконально, использовался материнский капитал при покупке недвижимости, не представляется возможным. В этом случае даже при малейшем подозрении на факт его использования нужно отказаться от сделки. Потому что победа в любом спорном случае будет всегда на стороне детей.