Рост числа крупных коливингов в мире прогнозируется в следующие 10 лет - «Дайджест»

Коливинги – формат, который активно равивается в мире, но пока еще не столько популярен в России. По данным экспертов Becar Asset Management, коливинги лучше отелей переживают пандемию коронавируса и вполне могут составить им конкуренцию. А с рынком арендного жилья сегмент не конкурирует из-за разницы ожиданий от нанимателей.

Что, где…

Интересно, что до сих пор не существует общепринятого стандарта этого вида жилья: коливингами называются как небольшие частные коммуны с одним домом, так и большие объекты на несколько сотен номеров. Тем не менее, можно выделить несколько главных характеристик этих объектов. Это долгосрочное пребывание (от месяца до года), в отдельных комнатах и пользуются общей инфраструктурой. Формат обязательно предполагает наличие комьюнити-менеджера и совместные мероприятия (коллективные ужины, тренинги, вечеринки и т.п.). Важно, что формат предполагает отбор претендентов на проживание (по возрасту, деятельности, жизненным ценностям и другим параметрам).

По данным Becar Asset Management, на конец 2020 года в мире выявлено порядка 180 сетевых и несетевых коливинговых компаний с количеством мест аренды от 3 до 50 тыс. Общее число объектов – около 4 тыс., число мест аренды в них превышает 250 тыс. В четвертом квартале 2020 года было открыто около 150 новых коливингов по всему миру, однако роста предложения не случилось, т.к. часть объектов была закрыта.

Всего в 2020 году открыто порядка 900 новых коливингов, рост за год составил 30%.

Доля сетевых коливингов в мире (от 2-х проектов в сети) составляет 97,3%, это на 0,1 п.п. меньше, чем в конце третьего квартала 2020 года.

"В целом, если опираться на итоги прошлого года, в основном закрывались микроколивинги с количеством номером в районе нескольких десятков. При этом ни один крупный коливинг в мире не закрылся. Соответственно, скорее всего, в будущем именно микроколивинги будут подвержены кризису и терять спрос. Из предложенных трех типов недвижимости опережающими темпами будут расти именно коливинги с количеством номеров свыше 150.

"В последующие 10 лет будет взрывной рост таких коливингов в мире", — прокомментировал президент Becar Asset Management Александр Шарапов.

Сейчас основная доля объектов приходится на Китай, Индию, США и страны Западной Европы. 89% от общего числа мест в коливингах сосредоточены в Азии (+9 п.п. к концу 2019 года), причем 99% из них приходится на три страны – Китай, Индию и Сингапур. Точно оценить масштабы рынка Китая очень сложно из-за того, что большая часть объектов рассчитана на внутренний рынок. Доля Северной Америки (97% — в США) чуть более 5% (-3 п.п. к концу 2019 года), на страны Европы приходится около 6% (-2 п.п. к концу 2019 года), общая доля оставшихся регионов – менее 1%.

В Европе больше всего коливингов (по числу мест) действует в Великобритании (27%), Нидерландах (19%), Франции (12%), Германии и Бельгии (по 8%). В Южной Америке коливинги есть в Бразилии и Аргентине, в Африке – в ЮАР и Марокко. Также открыты коливинги в Австралии.

В России рынок коливингов только зарождается.

"Большинство объектов, называющих себя коливингами, даже не являются полноценными бизнесами и больше похожи на частные коммуны, объединенные какой-то идеей (Early Birds, "Триглинки", "Уютное гнездышко"). Такие объекты могут иметь страницу в соцсетях, но не тратят свои ресурсы на дизайн, рекламу, позиционирование, и не рассчитаны на молодых профессионалов с хорошим заработком, готовых заплатить больше за дополнительные удобства (отдельную комнату и санузел, ремонт, уборку, комьюнитименеджера, коворкинг и др.)", — говорят эксперты компании.

Оценить реальное количество таких объектов невозможно, в тех, что представлены в соцсетях суммарное количество мест в них составляет порядка 700- 1000. Кроме некоммерческих комьюнити, некоторые хостелы объявляют себя коливингами. Они устанавливают специальную цену для тех, кто живет у них больше месяца (21-35 тыс. рублей в месяц в Москве за койко-место), а также предоставляют общие места: кухню, коворкинг. К таким объектам относятся московские хостелы "LogINN Проспект Мира" и "SAY WOW".

В 4 квартале 2020 г. было объявлено об открытии одного объекта в Перми. Это частный дом, рассчитанный на проживание до 10 человек в отдельных комнатах. Также в конце 2020 г. московский девелопер AFI Development объявил о том, что построит в Москве первый "небоскреб-коливинг". В объекте высотой 182 м и общей площадью почти 68 тыс. кв.м будет 1 216 юнитов площадью 20-88 м, а также коворкинг, loungeзона с кинопроектором, кафе, фитнес-зал со спа-центром, салон красоты, прачечная. Заявленный объем инвестиций в проект – 7,5 млрд рублей. Продажи в этом объекте стартовали в начале 2021 года. Согласно проектной декларации объект является жилым домом.

... почем?

Модели бизнеса у коливингов различаются. Некоторые, такие как Starcity, владеют и развивают свою недвижимость, в то время как другие, например Common Living, являются сторонними менеджерами, нанятыми владельцем здания для управления им. Некоторые компании, например Bungalow, заключают с владельцами жилья договоры о долгосрочной аренде. Подобные компании делают ремонт на объекте, обставляют мебелью, чтобы объект соответствовал стандартам оператора, и сдают его покомнатно.

Владелец объекта, отдавший его в управление коливинговой компании, получает пассивный доход, который в среднем по миру (по данным компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd.) составляет 6-7%, а иногда доходит и до 10-14% годовых. Эта доходность считается весьма привлекательной, т.к. средняя доходность в мире от сдачи жилья обычным способом составляет 1,5-3,5%. По мнению некоторых экспертов, в дальнейшем сектор коливингов с большей вероятностью будет работать на основе договоров об управлении, которые обеспечивают более высокие и предсказуемые доходы.

На конец сентября 2020 г. 69% коливингов в мире расположены в квартирах или частных жилых домах. На новое строительство приходится 2,6% от общего числа коливингов (+0,5 п.п. к концу третьего квартала 2020 г.). Можно ожидать, что в будущем будет появляться все больше девелоперских проектов коливингов.

По данным компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd. общий объем мирового рынка коливингов в 2020 г. составил 7 495 млн. долл., что на 6% выше, чем в 2019 г.

Коливинговый бизнес во многом похож на гостиничный бизнес. Но персонал коливингов лучше знаком с жильцами. Коливинги обеспечивают большую гибкость, изменения или идеи можно реализовать быстрее и проще. Так во время пандемии операторы коливингов оперативно приняли ряд мер для повышения безопасности. Это регулярная уборка и дезинфекция мест общего пользования, организация онлайн показов для потенциальных жильцов, сокращение контактов с персоналом, сокращение числа проживающих, сокращение числа или отмена совместных мероприятий.

"Поэтому не удивительно, что в целом коливинги лучше справились с ситуацией, чем, например, отели. Хотя многие крупные сетевые коливинги сократили число точек и были вынуждены сильно снизить цены на проживание, в будущее коливинговые операторы смотрят с оптимизмом", — говорят эксперты компании.

Заполняемость коливингов в мире на конец 2020 г. в среднем составляет около 83%, что на 1 п.п. ниже, чем в конце 3 квартала 2020 года. По данным Monk Realty Solutions Pvt Ltd. в 2020 г. самая низкая заполняемость была в Индии – в среднем 40%, а самая высокая в Китае – 85%. По данным компании Monk Realty Solutions Pvt Ltd. общее число постояльцев коливингов и сервисных апартаментов в мире в 2020 г. составило 3 351 тыс. человек.

Болезни роста

Основным преимуществом коливингов, по сравнению с другими видами жилья, является цена. В среднем в мире аренда спальни в коливинге стоит на 10-20% дешевле аренды студии в этом же районе. Более того, в среднем в мире операторы коливингов в 4 квартале снизили цены в своих объектах на 3%. Всего с конца 2019 г. средняя цена на комнату в коливингах в мире снизилась на 21%, за спальное место – на 9%.

Средняя ставка аренды в коливингах России в четвертом квартале 2020 года около 21,9 тыс. рублей в месяц ($296) за комнату или 16,4 тыс. рублей в месяц ($222) за койко-место.

Но операторы коливингов смогли удержать формат наплаву, несмотря на сокращение своих доходов.

Говоря о перспективах формата в России, и его "отношениях" с ближайшими "соседями" (сервисными апартаментами и арендным жильем), эксперты выражают уверенность, в его успехе.

"Разумеется, арендное жилье никуда не денется. Новое поколение предпочитает арендовать, а не покупать. Если мы говорим об арендном жилье в пригородах, то будет расти количество загородных поселков для аренды семьями. Конечно, продолжит развиваться и сегмент сервисных апартаментов — медленнее, чем коливинги, но быстрее, чем арендное жилье", — уверен Шарапов.

Говоря о развитии сегмента в целом, эксперты ожидают развития законодательства хотя бы на региональном уровне для регулирования новой отрасли, а также появление стандартов коливингов (как недвижимости, так и услуг).

Интересным будет и взаимопроникновение форматов.

"Будет наблюдаться появление большего числа конкурентов в смежных отраслях (отели, арендное жилье), которые всё чаще перенимают опыт коливингов в организации пространств", — уверены эксперты.

Однако, по их мнению, у коливингов шансов на успех больше, поскольку коворкинги обеспечат рост финансовой стабильности отрасли вследствие привлечения на рынок дополнительного финансирования от крупных компаний, а также через создание фондов недвижимости.

Однако они предупреждают, что этот сегмент, который ранее только рос, в 2021 году ждут перемены.

"Рынок ожидают новые слияния и поглощения, а также и банкротства. Все это является частью нормального развития любого рынка; до сих пор рынок только рос, пришло время перераспределения сил", — говорят эксперты.