Все пропало, на этот раз точно! Как и чем будет жить рынок жилья в ближайшие месяцы и годы - «Аналитика рынка»

Все, кто планировал приобретение жилья этой осенью или зимой, смотрят на происходящее на рынке недвижимости с ужасом. Постоянное повышение ставок и размера первоначального взноса, отмена льготных программ кредитования и быстрое исчерпание лимитов по ним, появление новых комиссий банков по ставкам, установленным государством, – кажется, что все катится в тартарары. Складывается впечатление, что в ближайшую пару лет купить квартиру на приемлемых условиях будет невозможно. Если только рынок не обрушится, как в 2008 году. Давайте узнаем, что думают на этот счет эксперты.

Бетономешалка крутится, цены мутятся

Когда продажи сначала просели в августе, а потом восстановились в сентябре, застройщики возликовали и заявили, что рынок адаптировался к новым условиям и больше ничего страшного не произойдет. Но после очередного повышения ставки рефинансирования и увеличения первоначального взноса по ипотеке до 50% объемы рухнули снова, и теперь ни у кого не осталось сомнений в том, что прежнего роста в ближайшее время уже не будет.

Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф», констатирует: «Особенное влияние данные изменения окажут на массовый сегмент – именно в нем преобладающая доля сделок предусматривает использование ипотеки. Сокращение спроса вызвало и сворачивание льготной ипотеки – ранее она являлась основным драйвером продаж в комфорт-классе. В ближайшее время покупательская активность останется на умеренном уровне».

Нельзя сказать, что упало все. Эксклюзивные проекты до сих пор чувствуют себя прекрасно. Да и в эконом-классе застройщики не унывают и пытаются компенсировать снижение выручки от уменьшения сделок повышением стоимости еще не проданных новостроек. Льготному ипотечнику ведь все равно, сколько будет стоить его квартира. Несколько сотен тысяч рублей сверху практически не отражаются на размере ежемесячного платежа.

«В целом, динамика спроса сейчас сильно зависит от класса и качества проекта, и больше всего в этих условиях страдают продажи в эконом и комфорт-классе, который максимально связан с льготной ипотекой. В бизнес-классе выиграют те проекты, где при прочих равных условиях девелоперам удастся сохранить заявленное качество продукта. В сегменте элитных дорогих квартир все относительно стабильно – там покупатели наименее чувствительны к негативным изменениям на рынке», – считает Денис Бобков, руководитель Asterus.

Девелоперы понимали, что этот бум рано или поздно закончится, и заранее сокращали запуск новых проектов. Их показатели откатились до предпандемийного уровня, который они до этого наращивали несколько стабильных лет и чувствовали себя вполне уверенно. Вот и сейчас застройщики считают, что ничего страшного не произошло, рынок просто стабилизировался.

Александр Михайлов, руководитель отдела продаж ГК «Точно», поясняет: «Мы вряд ли почувствуем резкое снижение объемов строительства. Потому что проекты планируются заранее, на их запуск закладываются длительные сроки. Скорее, изменятся скорости вывода новых объектов. Мы уже с лета видим, что многие застройщики, особенно в крупных городах, стали придерживать запуски проектов или выходить на рынок с меньшими объемами, чем год назад».

До последнего вздоха

Что касается цен, то нужно разделять категории недвижимости и регионы, в которых она находится. Потому что динамика на все разнонаправленная. Совершенно разные показатели не только у новостроек и «вторички», но и среди классов и типов жилья. Например, брежневки и хрущевки уже несколько лет не растут в цене, в отличие от квартир в монолитных домах.

Екатерина Ломтева, генеральный директор Ricci, уверена: «Снижения цен на недвижимость не будет. Нижний порог цены объектов согласовывается с финансирующим банком не только на основе строительной себестоимости и стоимости проектного финансирования, но и с учетом того, что стоимость проекта позволяет построить социальную инфраструктуру проекта и выполнить обязательства перед муниципальными властями. Например, расселить жителей аварийного жилья».

Банки будут диктовать свои условия до последнего вздоха девелопера. На кону стоимость залоговых объектов, снижение которой негативно отразится на финансовой отчетности кредитного учреждения. Вероятнее всего, они не позволят снизить цены квартир даже в том случае, если застройщики начнут массово банкротиться. Цифры на бумаге важнее, а нераспроданные квартиры потом уйдут с молотка.

«В текущих условиях роста стоимости квадратного метра спрос на покупку объектов недвижимости пройдет дно при текущей ставке в период января-февраля 2025 г. C учетом прогнозов по дальнейшему повышению ставки ЦБ процесс прохождения падения спроса будет наблюдаться до мая 2025 г. Как только на рынке будет отмечен значительный рост стоимости квадратного метра, «вкладчики» перейдут из вкладов в «бетон», а ипотечники – в действующие ипотечные ставки с возможностью рефинансирования ставки в будущем», – делает смелые прогнозы Михаил Клименков, основатель Welcome 24.

Пока выделяются деньги на льготную семейную ипотеку, ничего трагического на рынке не произойдет. Правда, лимиты по ней очень быстро заканчиваются. Да и ставки скоро будут повышены, потому что реальных инструментов наказать банки, которые навязывают к ней дополнительные комиссии, у государства нет, проще пойти на компромисс. Поэтому эта программа рано или поздно закончится.

Елена Тарасова, коммерческий директор Plus Development, полна оптимизма: «К резкому снижению цен на жилье сейчас нет предпосылок. В ряде регионов цены могут уменьшиться в пределах 5%, но это точно не касается Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга. К примеру, в столице мы ожидаем рост не менее 4% в 2025 году».

Остановка смерти подобна

Уже точно известно, что новых льготных программ не будет. Упавший спрос продолжит снижаться, «таблеток» для его восстановления нет. Скидки и акции со стороны застройщиков, конечно, будут, но в целом на ситуацию это никак не повлияет. Мантры о растущей себестоимости строительства, дорогих кредитах и дефиците рабочей силы перестанут действовать. Если девелоперу нужны деньги, а квартиры никто не покупает, снижение их стоимости – вопрос времени.

«Учитывая падение спроса, застройщики также могут начать предлагать скидки или специальные предложения, чтобы привлечь покупателей. Ожидается, что цены могут начать снижаться через 6–12 месяцев после введения новых условий по ипотечному кредитованию, особенно в сегментах, наиболее чувствительных к цене», – предполагает Рамиль Садеев, совладелец Woodgrand.

Строительство – как доменная печь. Сократить проекты застройщики могут, но полностью прекратить работу никак не получится. Если у подрядчиков не будет заказов, а у проектировщиков и массы других узких специалистов не будет достойных окладов, они будут искать другого заказчика и работодателя. Чтобы поддерживать компанию на плаву, нужна прибыль от продажи или аренды объектов – иного не дано.

Владимир Щекин, сооснователь и совладелец группы «Родина», размышляет: «Чтобы избежать простаивания готовых квартир, девелоперы могут развивать проекты арендного бизнеса, превращая квартиры в инвестиционные объекты для арендаторов. Подобные схемы уже активно применяются в коммерческом секторе и имеют потенциал для внедрения на рынке жилья».

Обвал продаж на рынке строящегося жилья уже привел к еще большей стагнации вторичного рынка. Зачем продавать «вторичку», если новостройку не получится купить? Здесь цены на неликвидные объекты уже давно снижаются, и скоро к ним присоединятся все остальные. Рассрочек, траншевых ипотек и другого схематоза на этом рынке нет, поэтому падение будет активнее и глубже.

Круг замкнулся

Снижение стоимости готового жилья будет, в свою очередь, тянуть за собой цены на новостройки. За сколько получится продать «вторичку», на такой первоначальный взнос покупатели и будут рассчитывать. Аппетиты придется умерить. Большие квартиры в эконом- и комфорт-классе снова будут никому не нужны. Площади опять начнут скукоживаться.

«Я полагаю, девелоперы продолжат делать ставку на малометражные квартиры-студии, которые в условиях высоких процентных ставок все еще доступны покупателям по цене, но по стоимости квадратного метра заметно превосходят квартиры большей площади. Еще один вариант снижения издержек для застройщика – убрать все «плюшки» вроде роскошных лобби и фасадов, лапомоек, террас и придомовых территорий», – рассуждает Антон Зудаков, управляющий партнер Oboi1.

Парадоксальная ситуация: из каждого утюга нам говорят, что доходы населения растут, но продажи недвижимости обвалились уже больше чем вдвое. А дело в том, что, как обычно, считают «среднюю температуру по больнице». У многих граждан после пандемии финансовое положение только ухудшилось, и льготная ипотека была для них единственным вариантом для приобретения недвижимости. Но теперь лавочка закрылась.

Владимир Прохоров, владелец ГК «Удача», реалистичен: «Такие инструменты от застройщиков для увеличения продаж, как переуступка договора долевого участия, связанного с застройщиком, зачисление стоимости недвижимости на аккредитив, траншевая ипотека и т. п., в условиях роста стоимости ипотечного кредитования и падения реальных доходов населения не принесут нужных результатов. Более того, есть риск, что к середине будущего года рынок может столкнуться с чередой банкротств».

Падение продаж приведет к приостановке значительной доли строительной отрасли. Провалится выручка у производителей и продавцов всех групп строительных и отделочных материалов, транспортных и логистических компаний, торговых центров, импортеров и производителей мебели. Из-за всего этого произойдет высвобождение огромного количества занятых во многих отраслях. Предприятия ВПК всех трудоустроить не смогут – вырастет безработица и еще больше упадут доходы. Снижения стоимости недвижимости на 20-30% в ближайшие два года никак не избежать. Если только инфляция не будет такой же или даже выше...