Почему цены на вторичном рынке не снизятся: 7 причин - «Аналитика рынка»

В третьем квартале 2024 года рынок вторичного жилья Москвы оказался под давлением высоких ставок по ипотеке и отсутствия льготных программ. Отмечалось не только снижение активности покупателей, но и стагнация цен. А недавнее повышение Центробанком ключевой ставки до 21% грозит рынку готового жилья еще большими катаклизмами. Но, несмотря на это, опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты назвали причины, по которым цены на вторичку могут остаться на нынешнем высоком уровне.

Перетекание продавцов на рынок аренды

Одной из основных причин сохранения цен на вторичное жилье эксперты называют перетекание квартир, которые планировались для продажи, на рынок аренды.

Ставки на рынке съемного жилья сейчас действительно очень высокие, а спрос на вторичное жилье низкий, говорит директор департамента вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлия Дымова. На этом фоне многие продавцы приняли решение хотя бы на время, пока ситуация немного прояснится, стать арендодателями. Но при этом на вторичном рынке Москвы нет затоваренности, что не позволит ценам в ближайшее время снизиться, предупреждает эксперт.

Многие собственники-продавцы вместо снижения цен для привлечения покупателей выбрали другую тактику — ожидание. Часть потенциальных продавцов перевели свои квартиры на рынок аренды, часть просто ушли с рынка до лучших времен, добавляет директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Дефицит ликвидного предложения

Сергей Шлома констатирует, что на вторичном рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения. Во многом это связано с уходом собственников на рынок аренды. По словам эксперта, такой расклад на рынке готового жилья не способствует снижению цен, поскольку качественные объекты все равно востребованы. Это, по мнению эксперта, не позволит среднему показателю цен снизиться в ближайшее время.

Инфляция

Инфляция также не способствует снижению цен на вторичку. В условиях повсеместного подорожания товаров и услуг все меньше оснований рассчитывать на падение стоимости готового жилья. «Вот и получается, что на вторичном рынке продавцы держат цены, а размер скидок по результатам торга остается на уровне 3–5%, но не более того. Такой дисконт не может привести к снижению средних цен», — поясняет Сергей Шлома.

«Риски инфляции сдерживают продавцов от выхода в кеш до того момента, пока они не найдут вариант надежного инвестирования полученных денежных средств. Все же хранить деньги «в бетоне» россиянам спокойнее», — добавляет исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

Психологическая отметка оптимальной цены у собственников

У собственников, как правило, существует некая психологическая отметка относительно стоимости своей квартиры. И продавать по цене, которая ниже этой отметки, они попросту не готовы. На такое пойдут только те, кому нужно срочно решить вопрос с продажей из-за каких-либо крайних обстоятельств, говорит Юлия Дымова. По ее оценке, подобных сделок в ближайшие месяцы будет немного и серьезного влияния на средние цены на рынке готового жилья они не окажут.

Эффект храповика

Сейчас на рынке жилья наблюдается так называемый эффект храповика. «Такое понятие есть в экономике, храповик — механизм, который не позволяет колесу поворачиваться в обратную сторону. В экономике такое понятие означает, что повышение цен происходит намного проще, нежели снижение. И на рынке жилья этот эффект сейчас очень хорошо наблюдается», — поясняет экономист, эксперт по финансовым рынкам Ольга Гогаладзе.

Альтернативные сделки

Сейчас много собственников, которые хотят не просто продать квартиру, но одновременно приобрети альтернативный объект. Естественно, они учитывают существующую разницу в цене между своим объектом и интересующими их вариантами, то есть между однокомнатной и двухкомнатной или трехкомнатной квартирами. Поэтому цены при продаже формируются на основе того, сколько продавец должен будет доплатить за каждый следующий шаг при альтернативной сделке, поясняет Юлия Дымова.

Рост цен на стройматериалы

Еще одной причиной сохранения цен на рынке вторичного жилья эксперты называют рост цен на строительные материалы. «Ремонт в квартирах обходится все дороже, а многие собственники на вторичном рынке делают хотя бы косметический ремонт, а иногда проводят более серьезные работы. Естественно, что, вложив большие деньги в ремонт, собственники не будут снижать цены, чтобы не понести убытков», — резюмирует Ольга Гогаладзе.