Затратный метр: рост цен на аренду квартир обогнал динамику за первое полугодие - «Аналитика рынка»

Арендные квартиры в России за III квартал подорожали больше, чем за всё первое полугодие 2024 года, сообщил генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. В экспертном сообществе «Известиям» заявили, что это сезонная тенденция, связанная с началом учебного года и окончанием отпуском. Вместе с тем специалисты считают, что ждать снижения цен не стоит, потому что покупка жилья на фоне высоких процентных ставок финансово затруднена. Стоимость недвижимости, по их данным, в ближайшие полтора года будет расти. В каких регионах быстрее всего поднимаются цены и какие есть прогнозы на ближайший год, разбирались «Известия».

Сохранение тенденций

Важно понимать, что отмечаемый рост цен в большей степени связан с изменениями на рынке жилищного кредитования, заявил «Известиям» координатор «Деловой России» по СЗФО Дмитрий Панов. В условиях, когда рыночные ставки по ипотеке превышают 22% годовых, а минимальный первоначальный взнос по семейной программе у целого ряда банков установлен на уровне 50%, с экономической точки зрения аренда жилья становится более выгодным вариантом.

В этой связи есть все основания прогнозировать сохранение текущих тенденций как в сфере ипотечного кредитования, так и в области ценовых характеристик арендуемого жилья, считает эксперт. Учитывая текущую динамику инфляции и комментарии Банка России по поддержанию или даже увеличению ключевой ставки на 2024–2025 годы, вполне вероятно, что доступность первичного жилья будет иметь тенденцию к снижению, а цена аренды квартир — к повышению. Впрочем, существенный рост арендных ставок ограничен реальными доходами населения страны, темпы роста которых сегодня составляют 7–8% в год.

— Что касается регионального разреза рынка аренды жилья, то можно предположить наиболее ощутимый рост ставок в тех субъектах и мегаполисах, в которых присутствует высокая деловая и социокультурная активность — строительство, производство, высшее образование, культурные, спортивные объекты и события. В таких регионах покупательная способность населения также относительно более высокая, что обеспечивает расширенный диапазон ценовых предложений собственников жилья, — отметил Дмитрий Панов.

По данным «ЦИАН. Аналитики», средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатной квартиры на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) в сентябре составила 33,6 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной — 49,4 тыс. рублей. К августу значения выросли на 7% и 6% соответственно.

Сроки окупаемости средней российской квартиры, которую приобретают на вторичном рынке под сдачу в аренду, по данным Павла Луценко, с начала 2024 года сократились на 2,1 года, до 15,8 года на фоне роста арендных ставок. Доходность такого жилья за тот же период увеличилась на 0,7 п.п., до 6,3% годовых.

По данным соцопросов ОНФ, 70% россиян живут в собственном жилье, 15% — в арендованном. Вместе с тем в организации отметили, что большинство граждан, снимающих жилье, вынуждены делать это из-за недостаточного дохода. Почти половина (46%) из них испытывают трудности даже с покупкой одежды.

Сезонное подорожание

В ближайшие месяцы аренда будет дорожать сравнительно меньшими темпами. III квартал в арендном бизнесе — сезонный, так как в сентябре начинается учебный год и заканчивается сезон отпусков, напомнила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

— Август — самый ажиотажный месяц года. Тем не менее аренда будет продолжать постепенно дорожать, потому что покупка жилья на фоне столь высоких процентных ставок финансово затруднена, — сказала «Известиям» Ирина Носова.

Что касается цен на жилую недвижимость, то в ближайшие месяцы возможна коррекция цен в пределах 3–5%, так как застройщики и владельцы вторичной недвижимости могут предлагать скидки. Вместе с тем на горизонте 12–18 месяцев цены на жилую недвижимость, скорее всего, вновь возобновят рост по причине сокращения числа альтернативных инвестиций.

Лишь 2% респондентов, по данным финансового маркетплейса «Сравни», готовы сейчас взять ипотечный кредит по рыночным ставкам, еще 6% опрошенных рассматривают возможность оформить льготную ипотеку.

Льготные условия

Стоимость недвижимости и ее аренды зависит от возможного введения новых ипотечных программ для льготных категорий граждан, сказал «Известиям» первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по экономической политике Иван Абрамов.

Ранее председатель думского комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков сообщил, что в России могут создать несколько новых ипотечных проектов. ГД обсудит их с экспертами и представителями минфина в осеннюю сессию.

«По результатам этих обсуждений и рассмотрения бюджетного пакета на следующую трехлетку и будут понятны конкретные сроки появления новых программ» — сказал Анатолий Аксаков.

По данным «Дом.РФ», количество льготных ипотек, оформленных в РФ в сентябре 2024 года по программам с государственной поддержкой, снизилось на 70% по сравнению с сентябрем 2023 года — до 37,2 тыс.

Аналитика рынка

Арендные квартиры в России за III квартал подорожали больше, чем за всё первое полугодие 2024 года.

«На фоне увеличенного спроса предложение арендных квартир по стране за III квартал сократилось на 40%, а по Москве — на 70%. Пользуясь данной конъюнктурой, арендодатели взвинчивают плату, и ее рост за последний квартал перекрыл динамику цен за всё первое полугодие. Завершения этого процесса мы пока не видим, по крайней мере, до конца этого года рост ставок аренды продолжится», — отметил Павел Луценко.

По данным аналитиков «Мира квартир», аренда однокомнатных квартир в РФ подорожала на 21,7%, двухкомнатных — на 18,8%, трехкомнатных — на 15,1% с начала года.

За все три квартала этого года квартиры с одной комнатой подорожали во всех городах, кроме Белгорода и Владивостока. С двумя комнатами — везде, кроме Белгорода, Владивостока и Якутска. Трехкомнатное жилье поднялось в цене в 63 городах, в шести упало, а в одном осталось неизменным, подсчитали аналитики.

С начала года наибольшую динамику в сегменте аренды квартир показал Череповец, где однушки выросли в цене на 69%, двушки — на 52,6%, трешки — на 53,1%. Также в этот список попали Курск, Ижевск, Оренбург и Нижний Тагил.

«Известия» направили запрос в Минстрой и «Дом.РФ», но на момент публикации ответ получен не был.