Резервное пикирование: в падении цен на жилье увидели риски для банков - «Аналитика рынка»

Снижение цен на жилье может нести риски для финрынка, следует из отчета Счетной палаты по льготной ипотеке («Известия» его изучили). Если стоимость залогового имущества по жилищным кредитам упадет более чем на 20%, участникам рынка придется досоздать резервы на 4,5 трлн рублей и государству потребуется вмешаться в ситуацию. Эксперты называют такой сценарий стрессовым, но допускают падение цен на недвижимость в следующем году. Почему это может случиться и как повлияет на рынок — в материале «Известий».

Какие риски для банков несет снижение цен на квартиры

Снижение цен на недвижимость может нанести ущерб благосостоянию банковского сектора, следует из отчета Счетной палаты (СП) по итогам аудита по льготной ипотеке (документ изучили «Известия»). В таком случае стоимость имущества, которое находится в залоге у банка по жилищным кредитам также упадет, что заставит финансовые организации направлять больше средств для формирования резервов под выдачи.

Резервы — средства банков, которые они обязаны хранить в ЦБ в качестве обеспечения своей устойчивости. Их наличие гарантирует исполнение обязательств организации перед клиентами. Резервируется определенная доля от кредита. При этом если стоимость залога по ипотеке снизится — это делает ссуду более рискованной, ведь если недвижимость придется продать в счет погашения займа, то средств может не хватить. Поэтому финансовой организации придется направить на резервирование больше средств.

Если цены на жилье, передаваемого сейчас в качестве залога по ипотеке, снизятся более чем на 20%, банкам придется досоздать резервы в объеме 4,5 трлн рублей, предупредили в СП. Эта сумма составляет 34% от объема собственных средств топ-13 кредитных организаций, десять из которых относятся к системно-значимым.

При реализации этого риска государству придется поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета, чтобы предотвратить разрастание кризиса, заключили в Счетной палате.

Банк России давно отмечает риски в ипотеке, связанные с разрывом цен на первичное и вторичное жилье, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора. Из-за этого заемщик или банк при необходимости не смогут реализовать заложенную квартиру по первоначальной цене приобретения.

— Однако мы ожидаем, что с отменой безадресной льготной ипотеки этот разрыв будет постепенно уходить, — подчеркнули в пресс-службе ЦБ.

Прогноз СП скорее описывает стрессовый сценарий, полагает независимый эксперт Андрей Бархота. Но, по его словам, любое снижение цен на залоговую недвижимость более чем на 5% нанесет банкам ощутимый ущерб. Такой процесс способен снизить капитал финансового сектора и в итоге замедлить все сегменты кредитного рынка.

Эффект от описанного СП сценария может быть значительно смягчен, если коррекция цен на недвижимость на 20% будет растянута на несколько лет, добавил Андрей Бархота. Например, дополнительное резервирование кредитного портфеля на 400–500 млрд рублей в год в течение семи лет — вполне терпимо для банковского сектора.

На самом деле риск, который увидели в Счетной палате, потенциально может реализоваться, но пока нельзя сказать, что он «материален», подчеркнула ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Доля просроченных кредитов медленно растет, но в совокупном ипотечном портфеле банков она не превышает 0,14%. Поэтому не факт, что даже в ближайшие годы финансовым организациям придется продавать залоговое имущество.

ЦБ и сами банки уже многое делают для сокращения таких рисков, ограничивая выдачу кредитов ненадежным заемщикам, отметила Наталья Мильчакова. Помимо того, отмена льготной ипотеки под 8% с 1 июля также улучшила ситуацию, предотвратив возникновение «ипотечного пузыря».

«Известия» направили запросы в крупнейшие банки о том, как предупредить риски для финсектора из-за сокращения стоимости залогов по ипотеке.

Могут ли упасть цены на жилье

Масштабная господдержка ипотечного рынка и рост цен на первичное жилье взаимосвязаны, говорится в документах Счетной палаты. По данным ведомства, только за 2021 год недвижимость подорожала на 26%, а за 2022 — еще на на 21%.

Возможность получения льготных кредитов повысила спрос населения на жилье, при этом возможности в короткие сроки нарастить объемы строительства нового жилья нет, отметили в СП. Из-за этого возник разрыв цен на первичную и вторичную недвижимость. Особенно сильно эта тенденция видна в Московской, Ленинградской, Челябинской, Свердловской, Магаданской, Кировской и Пензенской областях, а также в Республике Карелия и Забайкальском крае.

Цены на первичное жилье перегреты, ведь за последние семь лет они выросли втрое, подсчитал Андрей Бархота. Тем не менее, по его словам, корректировки госпрограмм уже повлияли на спрос.

Помимо завершения массовой безадресной программы, в июле также ужесточились условия по семейной ипотеке. Также с 1 августа IT-ипотеку нельзя оформить на жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Из-за этого в июле выдачи ипотеки рухнули втрое по сравнению с предыдущим месяцем, писали ранее «Известия».

В итоге спрос на недвижимость снижается, а значит, чтобы всё же сохранить продажи, застройщикам приходится делать привлекательные предложения, в том числе уменьшая стоимость квадратного метра.

Пока цены на первичном рынке стагнируют, поскольку застройщики какое-то время могут просуществовать на низком спросе, отметил глава Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. Однако к концу года на рынке могут появиться значительные скидки, чтобы стимулировать продажи, а уже в 2025-м тренд может стать еще более очевидным. Падение цен на 10–15% в среднесрочной перспективе вполне реально, уверен эксперт.

Более сдержанные оценки дает Андрей Бархота. По его словам, цены могут скорректироваться на 5% на горизонте двух-трех лет.

«Благодаря отмене массовой льготной ипотеки жилье, даже номинально, не станет расти в цене. Первичка де-факто возможно будет дешеветь из-за скидок от застройщиков. И, конечно, нужно учитывать общую инфляцию: если при повышении цен на 10% в год стоимость квадратного метра не растет, в реальности он дешевеет», — писал в колонке для «Известий» экс-замминистра финансов Михаил Задорнов.

Ипотека в России: условия, программы

В ближайшие годы доля госпрограмм в выдачах ипотеки будет существенно превышать 50%, сообщал ранее «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, их популярность может начать снижаться только в случае нормализации денежно-кредитной политики регулятора. При этом, по прогнозам ЦБ, даже в 2026 году средняя ключевая всё еще будет двузначной.

Госпрограммы сохранят актуальность, пока разница между льготными и рыночными ставками не сократится до 8–10 п.п., отметил Андрей Бархота. По данным «Известий», сейчас она может составлять 17 п.п., ведь годовой процент по жилищным кредитам достигает 23–24%, а по льготным программам — 6%.

По данным СП, в 2021–2023 годах из бюджета на финансирование льготной ипотеки направили 568 млрд рублей. В среднем ежегодно на нее тратилось почти вдвое больше средств, чем закладывалось в бюджет. При этом в 2024–2026 годы сумма будет еще крупнее — 1 трлн рублей, следует из отчета.

Экономическая история многих стран показывает, что именно рынок недвижимости может стать триггером кризиса, напомнил директор Центра региональной политики ИПЭИ Президентской академии Владимир Климанов. Господдержка этого сектора действительно важна для устойчивости экономики, однако для ее сбалансированного развития важно поддерживать рыночные условия и искать разумный компромисс для выхода из проблемных ситуаций.