Продажи рухнули на 40%. Что случилось в Москве с отменой льготной ипотеки - «Аналитика рынка»

В июле 2024 года — в первый месяц после отмены льготной ипотеки — на рынке новостроек Москвы и Московской области было зарегистрировано 10,9 тыс. сделок с квартирами и апартаментами. Это на 40% меньше, чем в июне. В годовом выражении падение зафиксировано на уровне 18%. Такие данные содержатся в отчете сервиса Dataflat (есть у редакции).

Выручка застройщиков столичного региона в июле сократилась на 30%, до 185,3 млрд руб. При этом относительно июля 2023 года снижение составило всего 1%.

Первого июля завершилось действие льготной ипотеки на новостройки под 8%. Перед окончанием программы был отмечен скачок спроса на строящееся жилье. По данным Dataflat, в июне в Новой Москве продажи новостроек выросли на 49%, в Старой Москве — на 9%, а Московской области — на 30%.

Похожую оценку приводят в ЦИАН и «Метриуме». По данным «ЦИАН.Аналитики», в июле 2024 года в столичном регионе было заключено на 38% меньше ДДУ, чем в июне, и на 18%, чем годом ранее. По словам управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, в июле этого года на первичном рынке Москвы спрос просел на 35%, а относительно аналогичного периода прошлого года — на 10,4%.

Как считали

Статистика учитывает договоры долевого участия (ДДУ) и переуступки прав в новостройках с квартирами и апартаментами, зарегистрированные в Росреестре. Продажи машино-мест, кладовых и коммерческой недвижимости в расчеты не вошли. Цены фиксируются на дату заключения ДДУ или дату бронирования. Датой поступления выручки (платежа) считается дата регистрации сделки.

Продажи новостроек сильнее всего упали в Подмосковье

Продажи новостроек в старых границах Москвы в июле уменьшились на 31%, до 4,9 тыс. сделок, в годовом выражении показатель снизился на 19%. Выручка застройщиков от продаж в июле сократилась на 22%, до 126,8 млрд руб., а в годовом выражении выросла на 2%.

В новостройках Новой Москвы в июле было заключено 2,4 тыс. сделок, что на 41% ниже, чем в июне, и на 12% уступает показателю июля 2023 года. Застройщики в Новой Москве в июле на продаже строящегося жилья заработали 28,2 млрд руб., это на 39% меньше, чем в июне, но на 21% больше, чем год назад.

Сильнее всего спрос на новостройки после отмены льготной ипотеки упал в Московской области — на 50%, до 3,4 тыс. сделок, в годовом выражении падение составило 30%. Выручка подмосковных девелоперов в июле составила 30,3 млрд руб., что на 48% ниже показателей июня и на 23% — показателей июля 2023 года.

В Москве и области цены выросли, в Новой Москве — снизились

Несмотря на спад спроса, цены на строящееся жилье в столичном регионе в июле показали положительную динамику. В целом по региону цена квадратного метра за месяц выросла на 8%, до 335,1 тыс. руб. В годовом выражении подорожание составило 15%.

Сильнее всего в июле новостройки выросли в цене в Старой Москве — на 4%, до 463 тыс. руб. за 1 кв. м. За год повышение достигло 17%. В Московской области строящееся жилье за месяц подорожало на 2%, до 203,3 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 12% за год.

Новостройки Новой Москвы в июле показали отрицательную динамику. Цена квадрата строящегося жилья здесь снизилась на 1%, до 263,7 тыс. руб. При этом в годовом выражении был отмечен рост на 8%.

Доля сделок с ипотекой сократилась

Среди тенденций июля, которую зафиксировали аналитики на рынке новостроек, — сокращении доли сделок с ипотекой. В целом по Московскому региону показатель снизился на 12 п.п., до 73%. Заметнее всего доля ипотечных сделок в июле сократилась в Старой Москве — на 13 п.п., до 63%. При этом показатель ипотечных сделок здесь самый низкий. Для сравнения, в Новой Москве доля покупок жилья в кредит составляет 85% (–7 п.п. за месяц), а в Московской области — 81% (–9 п.п. за месяц).

Кроме того, во всех локациях наблюдался рост средней площади проданного лота из-за сокращения продаж малогабаритного жилья, которое ранее активно приобреталось по льготным программам. В целом по столичному региону площадь проданного лота в июле составила 47,4 кв. м против 45,3 кв. м в июне.

С чем связано снижение продаж

Главный эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина связывает такую динамику со снижением доступности ипотеки для покупателей. С 1 июля в России перестала действовать масштабная программа льготной ипотеки, позволяющая взять кредит на строящееся жилье по ставке не выше 8% годовых, и часть покупателей старалась приобрести квартиры до ее завершения, объясняют эксперты. Этим и был дополнительно разогнан спрос в июне, говорит Лапшина. Вполне естественно, что на фоне мая-июня июльские показатели выглядят хуже, добавляет генеральный директор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян.

Кроме того, в начале июля временно не действовала программа семейной ипотеки, напоминает Лапшина. Господдержка на прежних условиях завершилась, а новые Минфин раскрыл только 10 июля. Лапшина говорит и о приостановке выдачи кредитов по IT-ипотеке в течение всего июля. Влияние отмены этой программы на темпы продаж в столице ощутимее, добавляет Сырцов. С августа она перестала действовать в Москве и Санкт-Петербурге, а максимальная ставка по ней выросла с 5% до 6% годовых.

Предвосхищая повышение ключевой ставки, банки еще в начале месяца увеличили процент по рыночным кредитам, напоминает Сырцов. Сегодня средние ставки по ипотеке достигают 20% годовых, что отсекает большую долю потенциальных покупателей, соглашается региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев. Он не исключает, что ключевая ставка может быть снова пересмотрена в сторону повышения уже в сентябре, если ЦБ не удастся снизить инфляционное давление и вернуться к прогнозным ожиданиям. При таком сценарии спрос на покупку недвижимости продолжит снижаться, полагает он.

Что будет происходить со спросом

Многие покупатели заняли выжидательную позицию, но впоследствии спрос снова оживится, и, скорее всего, в августе будет отскок по отношению к июлю, рассуждает Сагирян. Спрос на новостройки в массовом сегменте Москвы в ближайшее время будет преимущественно обеспечиваться покупателями, которые подпадают под программу семейной ипотеки, полагает основатель платформы bnMAP.pro и компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Но часть спроса может перейти в сторону апартаментов, говорит Доброхотова. По ее словам, этот вариант будет востребован у клиентов, которые покупают недвижимость с целью сдачи в аренду. Она также не исключает, что часть покупателей будет рассматривать жилые комплексы в Новой Москве и Подмосковье, где стоимость жилья традиционно ниже.

Спрос будут пытаться поддерживать и сами застройщики, полагают участники рынка. Сейчас маркетинговые инструменты девелоперов — субсидированная, траншевая и аккредитивная ипотека, а также рассрочки, включая беспроцентные, и трейд-ин, в том числе с проживанием, объясняет Сырцов. При этом, по его словам, многие компании начали предоставлять значительные скидки. По рассрочкам первоначальный взнос составляет от 20–30%, говорит Голышев. Их срок и формат, по его словам, зависит от первоначального взноса — это может быть распределение платежей по месяцам и кварталам либо даже отсрочка платежа до окончания строительства проекта.