Что будет с ценами на жилье после резкого роста ставок по ипотеке - «Аналитика рынка»

После того как с 1 июля 2024 года завершилась программа льготной ипотеки с господдержкой, а Центробанк 26 июля резко повысил ключевую ставку до 18%, снизилась доступность ипотечных кредитов как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. Эти два события сразу же отразились на ипотеке, которая в последние годы был основным драйвером рынка жилья. Так, по данным ЦБ, за первые три недели июля объем выдачи льготной ипотеки сократился в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Высокая ключевая ставка и недоступность ипотеки влияют на спрос.

Спросили у экспертов, что в ближайшее время будет с ценами как на рынке новостроек, так и на вторичном рынке. И как это отразится на спросе.

Рынок новостроек ждет стагнация цен

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты пришли к общему мнению, что в среднесрочной перспективе никаких драйверов для повышения цен на квартиры в новостройках не прослеживается.

Порядка 80% продаж у девелоперов в последние годы происходило за счет ипотечных программ, из которых более половины приходилось на льготные программы, говорит старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Он добавляет, что можно ожидать небольшой коррекции цен на первичном рынке, но существенное снижение крайне маловероятно. Дело в том, что по действующим проектам у застройщиков уже открыты лимиты в банках для финансирования проектов и у большинства в текущих проектах достаточно высокая распроданность площадей, поясняет эксперт.

«На ближайшую перспективу у застройщиков есть запас прочности для преодоления трудностей со спросом. Поэтому не стоит ожидать стремительного снижения цен здесь и сейчас. Кроме того, возрастающая процентная нагрузка также оказывает сильное давление на финансовые показатели девелоперов, так как почти все финансирование проектов осуществляется за счет кредитных средств. А это, в свою очередь, ограничивает возможности застройщиков по корректировке ценовой политики», — считает Дмитрий Сергиенко.

Учитывая наличие в арсенале застройщиков удобных маркетинговых инструментов, цены на первичное жилье пока будут стагнировать, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Предпосылок для их роста нет, но и существенная коррекция вниз маловероятна, прогнозирует управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

В ближайшее время на первичном рынке ожидается стагнация цен, а покупательский интерес будет подогреваться индивидуальными скидками и условиями кредитования, соглашается исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова. По ее словам, застройщики оказались между молотом и наковальней: с одной стороны, покупательная способность достигла предела, ситуация усугубляется завершением льготной ипотеки с господдержкой. А с другой — у застройщиков есть большие инфляционные риски, связанные с тем, что деньги от продажи жилья они получат лишь после завершения строительства, а также увеличившиеся затраты на разного рода инструменты по стимулированию спроса в нынешних условиях. «Поэтому снижать цены при таких условиях невозможно», — считает эксперт.

«Прямого снижения цен на рынке новостроек не будет, но компенсация части процентов за счет девелоперов, которая ранее производилась государственными льготными программами, — это единственная реально выполнимая задача», — считает директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. По его мнению, в ближайший год первичный рынок будет жить с программами стимулирования продаж от застройщиков. Например, рассрочкой платежа или совместной программой девелопера и банка под 8% годовых на пять лет.

Однако в Банке России уже отметили появление различных программ от застройщиков и банков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор рынка будет бороться с различными схемами, которые расцвели на рынке жилья на фоне завершения программы льготной ипотеки с господдержкой.

Цены на вторичном рынке пока расти не будут

Нет никаких предпосылок и для подорожания жилья и на вторичном рынке, считают эксперты.

«Объем ипотечных сделок в июле сократился примерно вдвое, на рынке остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос», — говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Сейчас спрос на низком уровне, но продавцы не спешат снижать цены, многие предпочитают снять свои объекты с продажи и подождать лучших времен, поэтому предложение накапливается очень медленно, добавляет эксперт.

Снижение цен на вторичном рынке сдерживает большая доля инвестиционных квартир, собственники которых не спешат идти на уступки. На рынке готового жилья сейчас преобладают встречные сделки, нередко с мини-ипотекой, когда покупатели добирают небольшую сумму, недостающую для улучшения жилищных условий, поясняет Юлия Бочарникова. Кроме того, на вторичном рынке, по словам эксперта, идет охота за квартирами с максимальным дисконтом. Например, при сроке кредитования 30 лет даже скидка в 10% от изначальной стоимости способна сократить ежемесячные платежи по ипотеке до уровня тех, что были бы при ставке 14,4% годовых. «Те, кто это понимают, ищут квартиры с максимальным дисконтом, поскольку рефинансирование в будущем (при снижении ЦБ ключевой ставки) позволит получить дополнительную выгоду», — говорит риелтор.

После повышения ключевой ставки до 18% часть потенциальных покупателей временно переориентировалась на рынок аренды, разместив средства на депозитах. Это также исключает какое-либо повышение цен, говорит Руслан Сырцов.

На фоне стагнации цен спрос сократится

Опрошенные эксперты пришли к общему мнению, что при существующих раскладах спрос на рынке жилья, как и цены, в ближайшие месяцы повышаться не будут. Более того, делать какие-либо прогнозы относительно возможности роста спроса пока рано.

Сформировавшийся на данный момент уровень цен на квартиры, а также текущие заградительные ставки по рыночным ипотечным программам будут оказывать сильное давление на спрос, прогнозирует Дмитрий Сергиенко. По мнению эксперта, в ближайшей перспективе спрос с высокой вероятностью сократится. А это в свою очередь может побудить застройщиков снижать цены за счет собственной маржи.

Руслан Сырцов также считает, что спрос в ближайшее время повышаться не будет, на этом скажется большое количество сделок за последние два-три месяца действия на рынке новостроек льготной ипотеки с господдержкой.

Рынок жилья перестраивается и адаптируется к новым условиям. Ослабление покупательского интереса в связи с изменениями условий по льготным программам и снижение спроса на те же новостройки заставляет застройщиков пересматривать планы продаж, исходя из конъюнктуры рынка, говорит Валерий Кочетков. «Однако действие семейной ипотеки и отдельных ипотечных программ от застройщиков с банками будет препятствовать резкому падению спроса рынка. В ближайшие месяцы будет накапливаться отложенный спрос, и к концу года может произойти его рост», — добавляет эксперт.

Юлия Бочарникова замечает, что рост цен на рынке жилья сдерживается недоступностью ипотечных кредитов по рыночным программам кредитования. По этой причине в ближайшей перспективе цены будут находиться в состоянии заморозки, а спрос снизится, резюмирует эксперт.