На сколько могут упасть цены на новостройки: реален ли прогноз в 40% - «Аналитика рынка»

Цены на новостройки в ближайшее время рухнут на 40%, прогнозируют некоторые эксперты. Потенциальные покупатели жилья очень надеются на это. Застройщики надеются на обратное и уверяют, что такого не произойдет.

Новостройки подешевеют в ближайшие два года или даже раньше на 40%, заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Среди аргументов тех, кто прогнозирует снижение цен - уменьшение спроса после отмены льготной ипотеки на новостройки, а также то, что финал программы подогревал цены, а теперь застройщики готовятся к скидкам.

В объявлениях о продаже новых квартир уже сейчас встречаются перечеркнутые цены и скидки в 20%. Однако пока это единичные предложения, которые похожи лишь на маркетинговый ход.

За последние три месяца цены искусственно выросли, и сейчас рынок должен сформировать рыночную стоимость квартиры без льготной ипотеки, отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Есть ряд помещений на первичном рынке жилья, которые продаются с завышенными ценами, и, может, даже будут единичные случаи со скидками в 30-40 процентов, но не на всем рынке сразу, считает он. Кроме того, летом всегда наблюдается просадка по продажам, поэтому цены, скорее всего, будут снижаться в ближайшие два месяца. Но это не значит, что рынок рухнет до конца года, говорит эксперт. Причин для массового снижения цен на новостройки на 40% нет, потому что сейчас по переуступке от физлица квартира в новостройке продается с дисконтом в районе 10% по сравнению с ценой застройщика, это и есть их рыночная стоимость.

Цены на вторичном рынке, которые росли вслед за "первичкой", уже корректируются, хотя продавцы только начали всерьез раздумывать над увеличением скидок для привлечения покупателей, говорит член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев.

"Динамика цены на первичном рынке зависит от того, запретит ли Банк России застройщикам такой важный в новых условиях инструмент работы со спросом, как траншевая ипотека с льготным периодом на первые два-четыре года. Этот вопрос еще обсуждается", - рассказал эксперт.

В реальность снижения цен на 15-20% в ближайшие пару лет можно поверить, особенно если на рынок новостроек будут давить громкие заявления представителей власти, считает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Она напомнила, как в 1999 году мэр столицы Юрий Лужков буквально приказал квартирам дешеветь.

"Тогда Лужков публично потребовал снизить стоимость жилья в городе до 200 долларов за квадратный метр. Цены после этого действительно немного припали, но не везде и ненадолго. Если требуется продолжительное и масштабное снижение цен, тогда одних словесных интервенций будет явно недостаточно. К тому же, если цены упадут на 20%, это поставит под угрозу всю банковскую систему России", - предупредила она.

Дело в том, что банки долгое время выдавали льготную ипотеку с первоначальным взносом в 15-20%, а значит, более серьезное подешевение может обесценить предмет их залога.

"Если представить, что новостройка подешевела на 40%, а заемщик отказался за нее платить, банк получит на руки актив, который стоит на вторичном рынке меньше остатка долга. Потенциально это очень серьезная угроза, и не только банкам, но и стройотрасли, а это один из локомотивов экономики России. Поэтому я думаю, что ЦБ и правительство просто не допустят такой ситуации. Когда цены подойдут к отметке минус 20%, они станут спасать строителей и банкиров", - сказала Ирина Радченко.

Умеренное снижение цен на 10-15% и банки, и застройщики переживут относительно легко за счет большой прибыли, полученной за годы высокого спроса в период действия массовой льготной ипотеки, добавила эксперт.

Снижение цен на новостройки во втором полугодии будет умеренным и незначительным, считает основатель "БЕСТ-Новострой" и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. Спрос не упадет до нуля, поскольку его будут поддерживать действующие льготные программы - "Семейная ипотека", IT-ипотека, ипотека для военных и пр.

Застройщики уже реагируют на изменения и предлагают программы субсидированной ипотеки и гибкие условия рассрочки - например, сейчас уже доступна программа под 8% с субсидированием ставки от застройщика на пять лет с последующим выходом на рыночную ставку и возможностью рефинансирования. Это вполне рабочий вариант, особенно для тех, кто рассчитывает погасить ипотеку раньше, считает эксперт. Менее крупные, в том числе региональные девелоперы, имеют меньше возможностей значительно снижать цены в рамках согласованных финансовых моделей.

С отменой массовой льготной ипотеки рынок новостроек ждут серьезные изменения, но прогнозировать падение цен очень рано, считает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов.

"Да, застройщики пересматривают планы продаж, но главным образом для того, чтобы предложить покупателю собственные схемы рассрочки. Сегодня мы наблюдаем не снижение, а коррекцию цен на новостройки, которые к концу года могут снизиться максимум на 5%. Это объективная цифра, учитывая постоянный рост цен на стройматериалы и работы", - говорит он.

При этом наиболее вероятна стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта, так как в сегменте новостроек первоочередное влияние на ценообразование оказывают себестоимость строительства, инфляция и стоимость проектного финансирования для застройщиков.

По данным Союза инженеров-сметчиков, себестоимость строительства жилья в среднем по России выросла только с начала года на 8,06%. При этом разрыв между себестоимостью и рыночными ценами на жилье в среднем по стране составляет всего 5 тыс. руб. (88,3 тыс. против 83,3 тыс. руб. себестоимости). Однако в некоторых регионах разница весьма существенная - так, на Сахалине стоимость строительства - 113 тыс. руб. "за квадрат", а рыночные цены - 170 тыс. руб. В Москве - 161 тыс. и 246 тыс. руб. соответственно. В других регионах - например, на Северном Кавказе - разница даже отрицательная: средняя стоимость "квадрата" в продающейся новой квартире ниже, чем себестоимость строительства (для домов, которые начинают строить сейчас). Казалось бы, в регионах с сильным превышением цен застройщики вполне могут себе позволить снизить прибыль, что и понизит цены на те же условные 40%. Но сами строители уверяют, что это не так.

Линейным образом считать себестоимость квадратного метра очень сложно, говорит президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Проекты запускались в разное время и, соответственно, любой застройщик закладывает определенную дельту на увеличение себестоимости в краткосрочном периоде. За последние полтора года себестоимость стройки в целом по России выросла более чем на 30%. Информация Союза инженеров-сметчиков достаточно объективна за исключением одного, отмечает Глушков.

"Сегодня значительная часть госпрограмм, связанных со сносом ветхого и аварийного жилья, строительства объектов соцкультбыта с участием федерального бюджета приостановлена. Это становится нагрузкой на региональные бюджеты, которые на данный момент не могут в полной мере с ней справиться. Большая часть регионов ищет различные способы строить социальную и транспортную инфраструктуру за счет средств строительных компаний: кто-то это предполагает делать в рамках комплексного развития территорий, кто-то - путем установления инфраструктурного сбора. Из-за таких сборов дополнительная нагрузка к строительной себестоимости в крупных городах составляет порядка 25-30 тысяч рублей на квадратный метр", - поясняет он.

Падение цен на 40% означало бы, что большое количество девелоперов уйдет в дефолт и банкротства, потому что такой маржинальности у девелоперов нет, говорит основатель и гендиректор инвестиционной флиппинговой компании Todayprice Игорь Галузин.

"Я не верю, что девелоперы начнут снижать цены до 40% для того, чтобы просто осуществить продажи", - говорит он.

Конечно, девелоперы могут сократить маржинальность либо в какой-то момент увести ее в небольшой минус, но при этом массового снижения цен для получения продаж не произойдет. Сейчас практически все девелоперы работают через банковское проектное финансирование. Поэтому у них есть определенные поступления финансирования на стройку, и отсюда появляется возможность переждать тяжелые времена без продаж. Это будет влиять на процентную ставку, но это не будет стоп-фактором для того, чтобы начать распродавать все остатки. Скидки и акции могут быть, но в качестве исключения.

В целом против снижения цен работают три фактора. Во-первых, это банки, с которыми у девелоперов есть договоренности по маржинальности проектов, графикам продаж, ценам и пр. Если застройщик не будет их соблюдать, кредитные средства станут для него дороже. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на форуме недвижимости "Движение" призвал банки лояльнее относиться к застройщикам, не заставлять их увеличивать объемы собственных средств, а также допускать нестрогое соблюдение графиков продаж.

Во-вторых, это, собственно, поддержка властей. В строительстве работает порядка 10 млн человек. И рухнуть отрасли (а к этому теоретически может привести существенное снижение цен) просто не дадут.

В середине июня Стасишин рассказывал о том, что в Китае за последние четыре месяца цена квадратного метра в строящемся жилье упала на 30%, и там у застройщиков по-настоящему могут быть проблемы.

"Крайне внимательно будем смотреть, чтобы у нас не произошло такой же проблемы - к сожалению, как сейчас происходит в некоторых городах в Китае, - сказал замминистра. - Да, рынок выстоит, да, будет все в порядке, но да - будут и банкротства. Здесь мы будем внимательнейшим образом смотреть. Это я вам обещаю".

В то же время, обращаясь к застройщикам, он подчеркнул, что жилье должно быть доступным по цене.

Наконец, третий фактор - саморегуляция рынка.

"Реакция застройщиков, скорее всего, будет сводиться к снижению вывода новых объектов, - говорит президент НОТИМ Михаил Викторов. - И такие тенденции есть, в том числе факты, когда крупнейшие системообразующие застройщики свой земельный банк начинают потихонечку распродавать".

По этой схеме, кстати, пошли в Китае - как отметил Стасишин, власти там начали тормозить выдачу разрешений на строительство.

Чтобы сделать жилье в России доступнее, властям и представителям стройотрасли нужно тщательно проработать меры по снижению издержек, заявил "РГ" директор по продажам федеральной компании "Этажи" Сергей Зайцев. Пока спрос был высоким, никто особенно тщательно этим не занимался.

"Довольно затратной для застройщиков является текущая схема проектного финансирования. Деньги они получают только в самом конце стройки, а значит, вынуждены закладывать в цену квартиры инфляционные риски, порой завышенные. Иначе потом не смогут построить следующий объект. Стоимость земельных участков тоже выросла. Все это и многое другое мешает делать по-настоящему большие скидки покупателям жилья. Плюс ко всему прекращение ипотеки с господдержкой вынудит девелоперов увеличить бюджеты на стимулирование спроса", - перечислил эксперт.

По словам Сергея Зайцева, застройщики могли бы снизить цены, если бы им облегчили подключение к коммунальной инфраструктуре или снизили нагрузку на строительство социальных объектов, однако решение об этом могут принимать только местные власти.