Аренда жилья подорожала из-за релокантов и ипотечников - «Аналитика рынка»

В начале лета на национальном рынке съемных квартир обычно наступает долгожданное затишье, связанное с началом сезона отпусков. Но в этом году об этой милой старой традиции можно смело забыть. Во многих крупных российских городах из-за сворачивания льготной ипотеки и массового возвращения релокантов арендные ставки неожиданно подскочили, а доступность съемного жилья — снизилась.

Как рассказала «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, сегодня необычно высокий для начала лета спрос на съемные квартиры растет из-за нескольких специфических факторов. Во-первых, в Россию в массовом порядке продолжают возвращаться релоканты, которые после начала СВО и частичной мобилизации уехали на проживание в бывшие советские республики и Турцию.

Во-вторых, ажиотаж поддержали выросшие ставки по ипотеке. По многим форматам объектов сейчас объективно выгоднее снимать жилье, чем брать ипотеку. Также сказался определенный дефицит предложения. Он возник из-за того, что многие объекты, которые должны были пополнить объём предложения на агрегаторах, не освободились. То есть люди продолжают жить в этих объектах, за счёт чего уменьшилась ротация.

В-третьих, минувшей весной сформировался один очень интересный тренд — срок аренды жилья увеличился. То есть если раньше длительной арендой считалось полгода-год, то сейчас длительная аренда — это три, пять, семь лет. По мнению Дымовой, это связано с тем, что на рынке сейчас достаточно много представлено ипотечных программ, рассчитанных на приобретение квартир именно на первичном рынке. Даже те люди, которые изначально планировали купить жилье на вторичном рынке, в итоге приобрели новостройку. И поэтому они остались жить в тех самых арендных квартирах, за счёт чего объём предложения не увеличивается.

«Помимо тех, кто купил новостройку на этапе строительства и вынужден снимать временное жилье, основной спрос сейчас формируют и граждане, которые по разным причинам не смогли оформить ипотеку. Например, из-за выросших требований к размеру первоначального взноса или отложили покупку», — отметила директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова. В итоге и те, и другие заинтересованы в наиболее бюджетных вариантах жилья. Поскольку одним нужно гасить ипотеку параллельно со съемом, другим — копить деньги для покупки своего жилья в будущем. «Это ведет к сокращению объема доступного предложения на рынке, сокращению доли наиболее бюджетных вариантов, а значит, и роста средних ставок аренды жилья. Плюс сказывается сезон активного внутреннего туризма», — добавила аналитик.

В результате на национальном рынке долгосрочной аренды жилья закрепился опережающий инфляцию рост цен. «Средние ставки в крупных городах сейчас на треть выше, чем год назад», — заметил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. По оценке Павлиновой, значительнее всего за прошлый месяц выросли средние ставки аренды однокомнатных квартир в Санкт-Петербурге на 3,3% до 34,7 тыс. руб., в Перми на 3,2% до 25,4 тыс. руб. и Челябинске на 3% до 22,86 тыс. руб.

В Москве средние арендные ставки на массовом рынке практически не изменились. Как пояснила «МК» заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова, после значительного подорожания в прошлом году наймодатели не стали поднимать стоимость. Минимальная арендная ставка у квартиры в старой Москве (без ЗелАО) с 25 тыс. руб. в 1 квартале 2023 г. увеличилась до 30–32 тыс. руб. в 1 квартале 2024 г. Сейчас минимальная арендная ставка у 1-комнатной квартиры в старых границах Москвы (без ЗелАО) составляет 33 тыс. руб. в месяц — такие варианты можно найти на 16-й Парковой улице (р-н Восточное Измайлово), на улице Михайлова (Рязанский), на проспекте 40 лет Октября (Люблино). В массовом сегменте средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в старых границах Москвы (без ЗелАО) составляет 48,9 тыс. руб. в месяц, 2-комнатной – 60,8 тыс. руб. При этом арендодатели не предоставляют скидки.

По мнению Дымовой, потенциальные арендаторы могут сэкономить, обратив свое внимание на Новую Москву или столичные районы, находящиеся в удалённости от объектов инфраструктуры. «Пересидеть смутное время» можно также в тех объектах, которые сейчас находятся в стадии продажи. Такие объекты тоже существуют, учитывая то, что срок экспозиции объектов увеличился, многие люди параллельно ставят объект и в продажу, и в аренду. Есть еще один подходящий вариант — все чаще собственники жилья сдают в аренду квартиры без ремонта, тут тоже можно сэкономить.

Доступность съемного жилья сокращается. Особенно это заметно по Москве. Если в 2023 году жители Москвы, по оценке Попова, тратили на аренду в среднем 39% своих доходов, то сейчас — уже 48%. И такая картина наблюдается во многих крупных городах.

С конца июня до конца июля Юлия Дымова ожидает непродолжительной «передышки» на рынке аренды жилья. Но это не значит, что потенциальным арендаторам можно расслабляться. Наоборот, им стоит задуматься и не дожидаться старта делового сезона, который начнется с середины августа. «Снимать жилье лучше в низкий сезон, а сдавать в высокий сезон — вот формула доходного успеха арендного бизнеса для обеих сторон», — отметила специалист.

«В августе возможен новый виток роста цен, поскольку традиционно в это время активность на рынке растет», — говорит Полякова. Но в этом году, по ее мнению, прогнозировать, куда пойдут тарифы, сложно: затишья со стороны нанимателей не было ни зимой, ни весной. И в летний период, скорее всего, не предвидится. «Пока объем арендного предложения не восстановится, пока ипотечные ставки не снизятся, количество арендаторов будет больше, чем вакантных квартир», — заключила аналитик.