Что будет с ценами на жильё после окончания ипотеки с господдержкой, как это повлияет на рынок? - «Аналитика рынка»

Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров считает, что в первое время после отмены льготной программы многие потребители займут выжидательную позицию, чтобы проследить, как изменится рынок (предложение, спрос и цены), появятся ли доступные им новые адресные условия по ипотеке или специальные предложения от девелоперов. В этот период адаптации часть потребителей, возможно, перейдёт на рынок долгосрочной аренды, чтобы накопить денег, пересмотреть свои пожелания к будущему жилью, отказаться от некоторых критериев и подобрать максимально подходящий требованиям и запланированному бюджету вариант. Также, по его мнению, можно ожидать переориентации покупателей новостроек на меньшие площади. Так, сегмент аудитории, ранее ориентированный на приобретение первичного лота 80 кв. м, будет рассматривать варианты площадью 60 кв. м с более функциональной планировкой. Некоторые покупатели после отмены льготной ипотеки переключатся на вторичный рынок, а другие — на загородную недвижимость, которая стала особенно востребована после пандемии и сейчас продолжает набирать популярность.

По прогнозу Евгения Белокурова, цены на новостройки с середины летнего сезона начнут снижаться и отрицательная динамика сохранится ещё полтора-два года. Предположительно, в первые месяцы после отмены льготной ипотеки сокращение стоимости будет незначительным, поэтому сэкономить на покупке первичного жилья в основном позволят только специальные предложения от застройщиков: trade-in, рассрочка, дисконты, специальные акции. Среди таких выгодных предложений, например, возможность приобрести квартиру с отделкой, мебелью и техникой или получить скидку на машино-место при приобретении определённого формата недвижимости в проекте. Возможна популяризация и новых финтех-продуктов, ЗПИФов и цифровых метров. Частично использование таких инструментов позволит застройщикам сохранить спрос на новостройки и снизить активность перетекания потенциальных покупателей на вторичный рынок или ИЖС. «В любом случае рынок первичной недвижимости не столкнётся с кардинальными изменениями: мы не ожидаем ни резкого снижения спроса, ни аномального падения цен или предложения. Рынок будет постепенно адаптироваться под новые условия», — делает вывод Евгений Белокуров.

По словам представителя компании «Мегалит – Охта Групп» Алексея Плюты, сейчас наблюдается умеренный рост спроса на жильё: многие стараются успеть купить новостройку по привлекательным ставкам, которых больше не будет, тем более что льготную ипотеку можно успеть взять второй раз, если предыдущая была оформлена до 23 декабря 2023 года. «После 1 июля стоит ожидать некоторого снижения покупательской активности, ведь потребность в жилье останется на прежнем уровне, но уменьшатся возможности для её покупки. При изменении условий выдачи ипотеки для многих категорий граждан, которые сейчас могут взять её под 6-8%, потребуется время, чтобы адаптироваться к новым условиям, соотнести их со своими возможностями. Однако снижения цен ждать не стоит. Как показывает 20-летняя история развития более-менее цивилизованного рынка недвижимости, периоды стагнации цен сменяются резким ростом. С течением времени стоимость жилья только увеличивается. На данный момент мы наблюдаем период минимального роста цен. Соответственно, в перспективе произойдёт очередной скачок. Спрогнозировать, когда именно он случится — после 1 июля или, например, через год — довольно сложно. Для дальнейшего развития рынку потребуются новые драйверы, одним из которых в последние годы выступала доступная льготная ипотека. Пока что параллельно с завершающейся льготной ипотекой девелоперы активно предлагают рассрочки. В перспективе наверняка появятся и новые ипотечные продукты, направленные на поддержку жилищного кредитования. Крупным игрокам — застройщикам и банкам — придётся проявлять изобретательность и договариваться между собой о совместных программах. Говорить о стагнации рынка новостроек с 1 июля не стоит, да и рынок не сильно вырос по сравнению с 2023 годом: спрос относительно стабильный, не сильно динамичный, но достаточный и устойчивый», — говорит Алексей Плюта.

Директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова обращает внимание на то, что даже в кризисные времена значительного снижения цен никогда не происходило. И в данной ситуации ждать падения цен, по её мнению, тоже не стоит. «Скорее всего, застройщики будут снижать стоимость только некоторых неликвидных лотов: квартир на первых и последних этажах, с неудачной планировкой, угловых квартир и т. д. Но в среднем цены на первичную недвижимость останутся примерно на том же уровне. Возможно некоторое сокращение цен на вторичку. Скорее, большое количество нераспроданных объектов будет просто вести к некоторой заморозке старта новых проектов. С учётом действующей ставки ЦБ обычные ипотечные программы будут довольно невыгодными, с высокой процентной ставкой, поэтому тому, кто хочет успеть воспользоваться обычной льготной ипотекой, точно настало время действовать», — рекомендует Елена Устинова.

Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отмечает, что в Москве льготная ипотека фактически закончилась ещё к началу текущего года, когда был снижен максимальный лимит на получение кредитов в рамках этой программы до 6 миллионов ₽. В текущих реалиях рынка такой заём с трудом покрывает половину стоимости однокомнатной квартиры в массовом сегменте (притом, что обычно покупателям нужно закрыть около 80% стоимости). Но вместе с тем постепенно изменилась структура спроса на жильё. В первом полугодии стало больше сделок с IT-ипотекой и семейной ипотекой. Сейчас в совокупности на них приходится где-то две трети от общего числа сделок ДДУ в Москве с привлечением кредита. При этом в целом ежемесячное число ДДУ в столице составляет около 7,5–8 тысяч, что сопоставимо с показателями прошлого года, когда условия ипотеки были более мягкими. «Таким образом, мы не ожидаем после 1 июля серьёзного изменения ситуации. Возможно некоторое замедление роста цен на фоне отпускного сезона и перестройки спроса на другие ипотечные программы. С начала года квадратный метр в новостройках в Москве в среднем подорожал на 2,2%. Это вполне умеренные темпы повышения цены, и скорее всего они сохранятся до конца года», — комментирует Руслан Сырцов.

Коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев тоже акцентирует на том, что по причине ограничения лимита ипотеки с господдержкой с конца 2023 года до 6 миллионов ₽, повышения первоначального взноса до 30% и запрета комбинирования программы со стандартными рыночными кредитами популярность некогда самой востребованной на рынке схемы резко сократилась. Сейчас на долю льготной ипотеки приходится порядка 10% всех выдаваемых жилищных кредитов против 40% годом ранее. Не более 2% от всего объёма экспозиции на первичном рынке Москвы соответствует новому лимиту программы с господдержкой, причём в основном это компактные студии в периферийных районах. «С учётом этих обстоятельств окончательное сворачивание льготной ипотеки принципиально не изменит рыночную конъюнктуру, — считает Дмитрий Голев. — Сейчас гораздо популярнее IT-ипотека, на долю которой приходится свыше 30% оформляемых займов. Однако это объясняется тем, что IT-специалисты массово берут кредиты со льготной ставкой в преддверии окончания их выдачи. Представить сопоставимую популярность программы на длительном временном интервале практически невозможно. При этом власти пролонгируют семейную ипотеку, которая сейчас является действительно самой востребованной на рынке (почти 40% от всех займов). Вместе с тем обсуждается внедрение новых адресных кредитных программ для учителей, врачей, сотрудников ОПК, ветеранов СВО, которые станут полноценной альтернативой льготной ипотеки. Кроме того, во второй половине 2024 года ожидается постепенное снижение ключевой ставки. Все эти изменения, на мой взгляд, приведут к росту цен на первичное жильё на 8–10% до конца года, что превзойдёт официальные темпы инфляции».

Основатель образовательного центра «Академия Недвижимости», учредитель АН «Делегат Групп» Иван Чигинев полагает, что отмена льготной ипотеки или ужесточение условий её выдачи повлияет на спрос и, соответственно, на рост стоимости недвижимости. «С одной стороны, государству необходимо убрать с рынка спекулянтов-инвесторов, зарабатывающих с помощью льготного кредитного плеча, из-за которых цены на новостройки оторвались от вторички примерно на 40%. Инвесторы разгоняют стоимость первичного жилья, тем самым уменьшая количество покупателей. Число сделок с привлечением льготной ипотеки снижается: в начале 2024 года оно уменьшилось более чем в три раза по сравнению с декабрём 2023 года. Кроме того, ключевая ставка в течение года выросла до 16% — это в два больше льготной (8%). При выдаче ипотеки с господдержкой эта разница компенсируется из бюджетных средств, что очень затратно. При этом рост цен на аренду жилья, говорит о том, что потенциальные покупатели есть, но не имеют реальной возможности купить квартиру, — отмечает Иван Чигинев. — С другой стороны, государству необходимо, «не убить» строительную отрасль, которая является одним из локомотивов экономики страны. Банкротство застройщиков не приведёт ни к чему хорошему. Могу предположить, что программы льготной ипотеки не закроют полностью. Но, скорее всего, изменят категории получателей жилищных кредитов с господдержкой, чтобы избавиться от инвесторов-спекулянтов, а также компенсировать разрыв между новостройками и вторичным жильём. Продолжат работать адресные льготные кредитные продукты, а, кроме того, возможно, будет расширены программы льготной ипотеки на вторичное жильё».

Юрист, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» (г. Сочи) Юлия Усачёва уверена, что изменения в льготных ипотечных программах существенно повлияют на рынок недвижимости в России. «Ставки по льготным программам играют важную роль в формировании покупательского спроса, и любые колебания в этой сфере неминуемо скажутся на активности покупателей. В ближайшее время можно ожидать значительное снижение интереса к покупке жилья в разных регионах страны, особенно летом, когда традиционно наблюдается спад покупательской активности. Снижение спроса будет ощутимым как для новостроек, так и для вторичного жилья, что может привести к замедлению темпов строительства и увеличению числа непроданных объектов», — отмечает она.

Если говорить о региональном аспекте, то, например, в Сочи, по словам Юлии Усачёвой, ситуация будет несколько иной. Там рынок недвижимости остаётся активным благодаря стабильному спросу на первичном и вторичном рынках. Изменения ставок по льготным ипотечным программам могут незначительно повлиять на рынок, вызвав снижение спроса на 5–7%. Тем не менее, учитывая общую активность рынка и привлекательность Сочи как курортного города, спрос на жильё здесь, вероятно, останется на высоком уровне.

«Также стоит учитывать, что льготные ипотечные программы являются важным инструментом поддержки населения, особенно в условиях экономической нестабильности. Их корректировка может вызвать неоднозначные реакции среди потенциальных покупателей. Некоторые могут отложить покупку жилья до стабилизации условий, тогда как другие, напротив, могут постараться воспользоваться текущими условиями до их изменения. Это создаст дополнительную напряжённость на рынке и приведёт к краткосрочным колебаниям цен и спроса», — отмечает Юлия Усачёва.

По данным директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, уже сейчас наблюдается заметное охлаждение рынка: спрос снизился примерно на 15–20%, а к лету, когда наложится также фактор сезонности, рынок и вовсе может просесть до 30%. Дело тут, конечно, в снижении доступности жилья: льготные программы сворачиваются, а те, что остались — корректируются. При этом рыночная ипотека по-прежнему дорогая из-за высокой ключевой ставки ЦБ РФ, тогда как цены на жильё продолжают расти. И отмена льготной ипотеки снизит доступность жилья ещё больше. «Однако в текущих условиях при снижении спроса вторичка уже в июне может начать дешеветь. И если ЦБ РФ не изменит ключевую ставку, то к середине лета падение цены составит до 15%. Демпинг будет необходим, чтобы вырваться из полосы стагнации, в которой окажется рынок новостроек».

Директор департамента ипотечного кредитования и первичного рынка «Этажи Москва» Мария Сорока считает, что на проекты бизнес-класса, скорее всего, цены не снизятся. Наоборот, будет некоторое движение вверх. «Коллеги, которые занимаются бизнес-классом, уже сейчас прорабатывают инструменты рассрочек, отсрочек первоначального взноса. Я думаю, что эти механизмы покупки квартиры будут только набирать обороты, поэтому есть тенденция к повышению цен. Кроме того, застройщики уже сейчас меньше вводят новых проектов комфорт-класса и переориентируется на бизнес, потому что стоимость строительных материалов и рабочей силы растёт, соответственно, выгоднее и проще строить в нынешних условиях именно бизнес-класс. Клиентам комфорт-класса без первоначального взноса либо с небольшим первоначальным взносом, а также с более низкими доходами сложнее приобретать жильё без льготной ипотеки, но на рынке останется семейная ипотека», — напоминает Мария Сорока.

Почему вообще потребовалось ужесточение и отмена льготных программ? Коммерческий директор RDI Group, эксперт в области продаж и стратегического планирования Валерий Кузнецов основной причиной повышения ставок по семейной ипотеке и отмены льготной называет необходимость стабилизации нагрузки на государственный бюджет и снижение инфляционного давления. Программы льготного ипотечного кредитования требуют значительных финансовых ресурсов, которые правительство субсидирует для поддержания низких ставок и развития экономики, в том числе за счёт расширения рынка недвижимости. В условиях экономической неопределённости и повышенных бюджетных обязательств Минфин, вероятно, стремится сократить объемы субсидирования, чтобы перераспределить средства на другие направления.

«На данный момент формулировки оставляют вопросы о том, кто именно попадёт под повышение ставок по семейной ипотеке. Пока заявлено, что мера коснётся семей с двумя несовершеннолетними детьми, но не исключено, что изменения могут распространиться и на другие категории. Если повышение затронет только семьи с двумя детьми, это может вызвать дополнительные трудности для тех, кто планирует расширение семьи или уже имеет ипотеку по текущей льготной ставке. Если же повышение ставок затронет все семьи, участвующие в программе семейной ипотеки, это вызовет значительное увеличение расходов на обслуживание ипотечных кредитов для большого числа семей, что может негативно отразиться на их финансовой стабильности», — считает Валерий Кузнецов.

По его словам, как и многие отрасли экономики, рынок недвижимости подстраивается и реагирует на запрос, поэтому сейчас вводятся акции и программы от застройщиков, помогающие сгладить резкие ужесточения ипотечного кредитования. Вводится больше спецпрограмм подобно «клиентскому капиталу», чтобы люди, не успевшие накопить на выросший первичный взнос по льготной ипотеке, успели её оформить или брали семейную ипотеку под 0,1% за счёт партнёрских соглашений и т. д. «Сейчас мы можем ожидать скачок продаж, но после нововведений будет стагнация рынка, потому что покупателям необходимо будет привыкнуть к новым условиям. В июле придётся искать новые выходы и альтернативы. Но необходимость в анализе рынка перед покупкой в принципе была всегда», — резюмирует Валерий Кузнецов.