Вверх или вниз? Эксперты объяснили, как изменятся цены на новостройки в мае - «Аналитика рынка»

Цены на новостройки в крупных городах России могут измениться. В марте-апреле темпы роста стоимости за новые квадратные метры по стране замедлились. Эксперты aif.ru рассказали, на сколько в ближайший месяц увеличится цена «квадрата» в сегменте новостроек.

Придерживают объекты

Председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам Павел Самиев напоминает: ЦБ РФ уже трижды оставлял ключевую ставку на уровне 16%. И если еще в начале 2024 года были надежды на то, что к маю-июню ставка может начать плавное снижение, то теперь эти ожидания перешли в лучшем случае на осень, а то и на конец года. Регулятор уже сообщил, что среднегодовой прогноз по «ключу» повышен. В 2024 году ключевая ставка сохранится на уровне 15-16% годовых, а в 2025 году — в диапазоне 10-12%.

«Мои личные прогнозы по поводу ситуации в сфере недвижимости и экономики в целом оправдались. Хотя, признаюсь, не ожидал, что в марте ипотека покажет рост по отношению к 2023 году. В целом же по квартальным значениям ипотечных сделок стало все равно меньше, — говорит он. — Рынок жилья стагнирует, цены существенно не меняются. Однако есть наиболее ликвидные сегменты, которые даже в текущей ситуации за последний год выросли в цене, а какие-то, наоборот, просели в стоимости. Но так было и раньше».

Эксперт добавляет: многое сейчас зависит от поведения застройщиков. Если девелоперы дадут рынку большой объем предложений, есть вероятность, что стоимость квадратного мета пойдет вниз. Поэтому не исключено, что некоторые компании будут придерживать лоты в своих интересах или выдавать их на продажу очень дозированно.

Дорожает медленнее

Заместитель руководителя по аналитике Российской гильдии риэлторов Михаил Хорьков делится наблюдениями: в самом начале 2024 года застройщики начали повсеместно поднимать цены после ужесточения условий от банков. В феврале-марте рынок новостройки перешел к поиску разумного уровня цен.

«Цены ползут вверх, но это уже не 2-3% в месяц, а 0,5-1%. Причем в марте-апреле по ряду крупных городов, например, в Екатеринбурге или Тюмени, мы видим околонулевую динамику. Да, процесс пока нельзя назвать массовым снижением цен, но рынок уже изменился и стал более дробным. Снижение или отсутствие роста стоимости жилья больше характерно для территорий с достаточно высоким уровнем конкуренции. Если в городе объемы стройки небольшие, а конкуренции почти нет, там рост цен за “квадрат” становится заметнее», — уточняет собеседник.

Аналитик поясняет: ожиданий, что в мае цены на первичку будут заметно меняться, сейчас нет. Во-первых, май для рынка — традиционно не самый активный месяц. Много выходных дней, плюс начинается сезон массовых отпусков и дачных забот — людям не до сделок. Во-вторых, перед застройщиками и покупателями по-прежнему стоит вопрос: что будет с льготными ипотечными программами после 1 июля 2024 года и как изменятся условия по ним?

«Застройщики тоже понимают, что работают в условиях неопределенности. Очевидно, что период высоких ипотечных ставок затягивается. У многих задача — обеспечить наполнение эскроу счетов в мае-июне, зарегистрировать сделки. Причем рынок новостройки будет подпитываться не за счет вторички — из-за запретительных ставок вторичное жилье продать крайне тяжело», — считает эксперт.

Аналитики компании «ТСН Недвижимость» заметили: за первый квартал текущего года спрос новостройки в Москве упал на 44%, но цены продолжают расти. В столице рост составил с начала года 1,5%, а в Подмосковье — на 2,2%. В сравнении с первым кварталом прошлого года число заключенных договоров по покупке квартир в новостройках осталось почти тем же. И хотя столичные цены понемногу идут в рост, девелоперы видят снижение спроса, поэтому довольно охотно предлагают скидки, особенно покупателям с наличными или ипотекой.

Неподъемные платежи

Руководитель семейного агентства недвижимости Aurum Юлия Кропачева соглашается: ипотечные платежи на вторичное жилье для многих оказываются совершенно неподъемными. Но и новостройку могут позволить себе далеко не все.

«Недавно в Челябинске обратились с запросом на покупку жилья заводчане. Нужен готовый объект, чтобы сразу переехать и жить в нем, — приводит пример эксперт. — Стали сравнивать: сейчас на съемное жилье семья тратит 12 тысяч рублей. Если купят готовую вторичку, то платеж по ипотеке выйдет около 70 тысяч рублей в месяц. На квартиру в сданной новостройке ипотечный платеж составит почти вдвое меньше — 32-35 тысяч рублей. А сам заемщик получает зарплату около 70 тысяч рублей, то есть на гашение ипотеки ему придется тратить, как минимум, половину своей зарплаты. Для большинства такие платежи крайне некомфортны. В целом, рынок находится в состоянии стагнации. При текущей экономической обстановке мы не ждем революционных изменений в майских ценах на новые квартиры».