Ажиотаж спал, но спрос на вторичные квартиры в Москве и Подмосковье остается высоким - «Аналитика рынка»

Ажиотаж на вторичном рынке, подпитывавшийся ожиданием повышения ипотечных ставок, в сентябре пошел на спад. Однако об обвале спроса речи пока не идет – вскочить в уходящий поезд относительно доступной ипотеки можно до 15 ноября.

По итогам сентября Росреестр зарегистрировал в административных границах Москвы 16 976 переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья – на 3,2% меньше, чем в ажиотажном августе, но зато на 63,8% больше, чем в провальном сентябре прошлого года.

В сентябре ажиотаж спал, констатирует Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость»: «Спрос снизился на 20% (по данным компании – прим. ред.) от значений августа и вернулся к нормальным показателям для этого месяца».

О сокращении количества сделок на 18,2% в московском регионе сообщает и федеральная компания «Этажи». А вот число обращений снизилось по сравнению с предыдущим месяцев всего на 3%. «Коррекция спроса в сентябре была предсказуема. Во-первых, сказывается опережающий спрос на вторичном рынке июля-августа, когда многие ускорили свое решение о покупке на фоне ухудшения условий ипотечного кредитования и фактически часть «осенних» покупателей совершили покупки раньше. Во-вторых, август реально был чрезмерно активен на рынке вторичного жилья», - отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Константин Анисимов.

Тем не менее ни о каком обвале спроса речи пока не идет – рынок остывает постепенно. За 17 дней октября количество авансов и сделок в «Инкоме» даже увеличилось: на 20% к уровню аналогичного периода сентября 2023 г. и октября 2022 г. При этом количество звонков и новых обращений от потенциальных клиентов уменьшилось примерно на 10% по отношению к значениям тех же периодов сентября и в октября прошлого года. В компании «Этажи» за первые 16 дней октября покупательский интерес на вторичном рынке снизился на 3,3% к сентябрю (в России в целом – на 3,7%).

А в «PRO Обмен» пока вообще не отмечают снижения покупательской активности. «Сегодня мы получаем в среднем три звонка в неделю по одному объекту, выставленному на разных площадках, то есть порядка 12-15 обращений в месяц. Это очень высокий показатель. По некоторым объектам поступает до 30 звонков в неделю, то есть 120-150 в месяц», - рассказывает Екатерина Никитина, руководитель агентства недвижимости «PRO Обмен», вице-президент «Гильдии риелторов Москвы». Кстати, в сентябре в «PRO Обмен» снижения проса тоже не наблюдали: по словам Никитиной, по количеству входящих звонков, просмотров и внесенных авансов показатели августа и сентября были практически идентичны.

«Спрос поддерживают те, кто успел одобрить ипотеку до сентябрьского роста ставок, а также покупатели с минимальной потребностью в заемных средствах и те, кто считает, что через год-два рефинанстоует ипотеку, - поясняет Константин Анисимов. - На рынке появляются предложения по переуступке ипотеки, банки предлагают такие варианты, когда продаётся не только объект, но и производится переуступка по ипотеке, банк берет небольшую комиссию, а покупатель получает ипотеку по старым ставкам».

Сергей Шлома согласен с коллегой: «Мы ожидали снижения спроса в октябре в связи с подорожанием ипотеки. Но пока сохраняется возможность оформить одобренный кредит по старым ставкам – это можно сделать до 15 ноября. С другой стороны, люди понимают, что высокие ипотечные ставки – не навсегда, что в скором времени они снизятся, и можно будет реструктуризировать кредит».

Тем не менее доля ипотечников на рынке падает. В «Инкоме» доля ипотечных сделок в общем объеме спроса в августе 2023 г. составляла 41,4%, в сентябре – уже 37,4%. В «PRO Обмен» показатель сократился с 71,9% до 68,2%.

В октябре тенденция на снижение ипотечного спроса сохранилась: в «Этажах» количество заявок на ипотеку для покупки вторичного жилья в первые 16 дней октября уменьшилось на 24,7% относительно аналогичного периода сентября прошлого года.

«Частично это оправдано тем, что в июле-августе и в первой половине сентября многие из тех, кто планировал покупку недвижимости осенью, ускорились и одобрили ипотеку по старым ставкам», - говорит Константин Анисимов.

В дальнейшем уменьшение активности покупателей неизбежно, и «вторичка» отреагирует на ослабленный спрос понижением цен, уверен Шлома: «Но пока, при таком дефиците (ликвидного предложения – прим. ред.), который сейчас есть, об удешевлении речь не идет. Объекты будут приходить на рынок постепенно, и продавцам нужно время, чтобы сориентироваться в рынке и назначить актуальные цены. По нашим прогнозам, до конца года стоимость вторичных лотов будет находиться на прежнем уровне. В течение года активность покупателей будет приблизительно на 30% ниже нормы, начнет формироваться отложенный спрос, который, по законам рынка, через время выльется в новый подъем – это мы наблюдали неоднократно».

По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в сентябре увеличилась на 1,6% до 264 800 руб. В Новой Москве цены прибавили 1,3% и достигли 203 090 руб. за кв. м. В Подмосковье квартиры подорожали существенно меньше – только на 0,6% до 153 650 руб. за «квадрат» - см. обзор рынка недвижимости от IRN.RU.

Сократились и скидки: с 3-5% в июне–июле до 3% в сентябре. Дело не только в высоком спросе, но и в недостатке ликвидных квартир на рынке. По данным «Инкома», формально количество лотов в экспозиции увеличивается, но «на практике мы видим, что высокий спрос вымыл с рынка ликвидное предложение, в экспозиции накапливается неликвид», отмечает Сергей Шлома.

Согласно статистике аналитического центра компании «Инком-Недвижимость», по итогам сентября на вторичном рынке старой Москвы предложение насчитывает 89,11 тыс. лотов (84,42 тыс. шт. – квартиры; 2,92 тыс. шт. – комнаты; 1,77 тыс. шт. – доли). За месяц количество объектов увеличилось на 0,5%, за год на 13,4%.

В Новой Москве покупателям предлагаются 8,65 тыс. вторичных объектов (8,52 тыс. шт. – квартиры; 0,06 тыс. шт. – комнаты; 0,07 тыс. шт. – доли). За месяц экспозиция увеличилась на 1,1%, за год на 17,7%.

В Московской области на продажу выставлено 73,28 тыс. вторичных лотов (71,02 тыс. квартир; 1,73 тыс. комнат, 0,53 тыс. долей). По отношению к августовскому показателю предложение увеличилось на 0,4%, к показателю сентября 2022 г. прирост составил 13,5%.

По данным IRN.RU, число квартир в экспозиции на вторичном рынке непрерывно снижается с июня и только за сентябрь предложения в «старой» Москве сократилось на 10,3%, в Новой – на 11,4%, в Подмосковье – на 4,8%. По оценке Екатерины Никитиной, в базах недвижимости количество выставляемых в продажу лотов упало на 16-19% относительно начала года, а на отдельных площадках - до 25%.

Однако по мере снижения покупательской активности число квартир на рынке начнет расти, и это хорошо, потому сейчас главная проблема рынка сейчас – отсутствие товара, выбирать просто не из чего, резюмирует Сергей Шлома.

Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер