Появились признаки снижения спроса. Квартиры в Москве и Подмосковье в октябре-ноябре 2020 года - «Аналитика рынка»

По официальной статистике, спрос на «вторичку» бьет рекорды, однако риелторы уже видят признаки снижения покупательской активности. Главным образом виноват дефицит предложения - люди порой просто не могут найти ничего подходящего.

Спрос

В октябре Росреестр зарегистрировал в Москве 18 433 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. На первый взгляд, на рынке ажиотаж - в месячном разрезе показатель вырос на 19,5%, в годовом - на 46,2%. Однако сделки с недвижимостью – это достаточно длительный процесс, и Росреестр фиксирует только его итог. По сути, октябрьские данные ведомства отражают уровень покупательской активности в августе-сентябре. При этом риелторы, которые ведут сделки с самого начала, уже видят признаки снижения спроса. Во всяком случае те, кто работает в «старой» Москве.

Например, «Азбука Жилья» в октябре заключила на 7,7% меньше сделок, чем в сентябре, а число обращений от потенциальных клиентов по сравнению с сентябрем увеличилось только на 0,9%. «Как правило, это является индикатором снижения роста количества сделок в последующие периоды, что, возможно, и произойдет к концу года, из-за продления программы льготной ипотеки», - комментирует руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков (ипотечная госпрограмма распространяется только на первичный рынок, но чтобы купить квартиру в новостройке, многие продают вторичное жилье).

В годовом выражении пока сохраняется ощутимый рост: сделок в «Азбуке Жилья» стало больше на 52%, обращений – на 44%.

«Инком» в октябре также собрал на 30% больше авансов, чем годом ранее, но разрыв с прошлым годом по показателям актуального спроса уменьшается – в сентябре он составлял 64%. Относительно сентября число авансов по итогам октября увеличилось в «Инкоме» на 10%. Однако уже по последней неделе месяца было заметно, что уровень покупательской активности на вторичном рынке жилья постепенно снижается, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». По его словам, это происходит в том числе из-за заметного дефицита предложения - потребители порой просто не могут найти для себя подходящий объект.

В первой половине ноября компания получила уже на 27% авансов меньше авансов, чем за первые две недели октября. При этом отрыв от предыдущего года остается значительным – плюс 26% авансов по сравнению с тем же периодом 2019-го.

За МКАД покупатели в октябре, наоборот, активизировались после затишья в сентябре и начале октября. По оценке Анастасии Ковалевой, директора офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком», в Новой Москве спрос в октябре превышал предложение примерно на 25-30%. В самом агентстве недвижимости число внесенных авансов превысило сентябрьский показатель на 12%, а сделок – на 14%. В сравнении с октябрем прошлого года авансов стало больше на 75%, а количество сделок увеличилось в два раза.

В Подмосковье, по словам вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор» (Московская область) Ольги Власовой, многие риелторские компании в октябре «столкнулись с ажиотажным спросом на все, что называется недвижимостью. Это связано как с падением рубля, так и с продолжившимся ростом стоимости на вторичном рынке. Все это не могло не вызвать напряжения у потенциальных покупателей, что и привело к серьезному росту количества обращений». По оценке Ольги Власовой, по сравнению с сентябрем число авансов в целом по рынку выросло не менее чем на 25%. В АН «Удачный выбор» эта цифра составила 35%. Примерно на 30-35% увеличилось за месяц и количество сделок.

Однако в первой половине ноября активность на рынке подмосковной «вторички» немного снизилась – по тем же причинам, что и в «старой» Москве. «В первую очередь это произошло потому, что купить практически нечего. Все, что выходит на рынок по адекватной цене, сразу раскупается», - отмечает Власова.

В Новой Москве спрос пока остается на октябрьском уровне, но «уже чувствуется, что он достиг потолка и в дальнейшем не исключено небольшое проседание», говорит Анастасия Ковалева.

Предложение

По данным «Азбуки Жилья», на рынке «старой» Москвы в октябре число квартир в экспозиции сократилось на 14,3% относительно сентября, а их суммарная площадь – на 13,5%. По сравнению с прошлым годом квартир в продаже стало меньше на 44%, а их площадь снизилась на 41,3%.

По оценке специалистов компании «Инком-Недвижимость», в массовых сегментах запросы покупателей в три раза превышают объем ликвидного предложения. «Вследствие повышенного спроса, наблюдающегося уже несколько месяцев, в масс-маркете наблюдается заметный дефицит качественных и востребованных лотов», - отмечает Сергей Шлома. По его мнению, для того чтобы нормально функционировать, лотов на «вторичке» должно быть процентов на 30% больше.

До конца года специалисты «Инкома» улучшения ситуации с объемом предложения не ждут.

Предложение на вторичном рынке жилья Новой Москвы также сокращается. По оценке Анастасии Ковалевой, количество квартир уменьшилось в среднем на 20% по сравнению с октябрем. «В нашем офисе продаж мы и вовсе зафиксировали снижение объема предложения на 30%, - продолжает Ковалева. - При этом новые объекты появляются на рынке с прежней регулярностью. Другой вопрос, что продаются они достаточно быстро. Кроме того, из-за роста цен на «вторичке» многие собственники снимают лоты с продажи, надеясь реализовать их позже по более высокой стоимости».

В Московской области, по информации «Азбуки Жилья», в месячном разрезе количество выставленных на продажу квартир сократилось на 16,6%, их общая площадь – на 16%. По сравнению с показателями годичной давности количество лотов и их площадь уменьшились на 41%.

Ольга Власова подтверждает тенденцию, но приводит немного другие цифры: минус 20% лотов по отношению к сентябрю и минус 25% - к октябрю 2019 г.

«Относительно объема предложения на вторичном рынке жилой недвижимости Подмосковья можно сказать следующее: все, что продавалось летом – оказалось продано или заавансировано», - резюмирует вице-президент ГРМО.

Цены

За счет увеличения спроса растут и цены на вторичное жилье. По данным аналитического центра www.irn.ru, в «старой» Москве средняя стоимость метра в октябре прибавила еще 2,4% и достигла 191 150 руб. При этом цены растут очень неравномерно: дешевые сегменты, где наблюдается дефицит предложения, дорожают опережающими темпами, а дорогие не только сильно отстают от рынка, но и местами начинают дешеветь – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам октября 2020 года».

За год вторичный метр вырос в цене на 8% по индексу IRN.RU.

«Перекосы» ценовой динамики подтверждает и статистика «Азбуки Жилья». По данным компании, средняя стоимость квартиры бизнес-класса за месяц снизилась на 1,3% до 42,64 млн руб. А вот в масс-маркете цены растут: экономкласс подорожал на 1,3% до 10,23 млн руб. за квартиру, комфорткласс – на 2,7% до 21,18 млн руб. Средняя стоимость лота по всем классам увеличилась в октябре на 3,3% до 26,78 млн руб.

За год средняя цена квартиры выросла на 21,7%, по данным «Азбуки Жилья». В экономклассе – на 12%, в комфортклассе – на 15,6%, в бизнес-классе - на 13,4%.

По оценке Анастасии Ковалевой, средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Новой Москвы в октябре перешагнула отметку в 171 тыс. руб. Таким образом, вторичные квартиры, в зависимости от сегмента рынка, подорожали за последний месяц на 3,5 -5,0%. За год «вторичка» выросла в цене на 15%, причем лидерами по темпам роста цен стали однокомнатные квартиры, подорожавшие ровно на 1 млн рублей, рассказывает риелтор.

В Подмосковье усреднённая стоимость квадратного метра вторичной недвижимости за месяц выросла на 0,9% и составила 78 392 руб. «На данный момент квартира, которая до пандемии, к примеру, стоила 3 миллиона, выросла в цене до 3,5 млн руб., - приводит пример Ольга Власова. - И такая ситуация наблюдается по всему рынку «вторички».

Как сообщили в «Азбуке Жилья», по состоянию на конец октября 2020 г. средний бюджет покупки на вторичном рынке Подмосковья равнялся 6,39 млн руб.: 4,27 млн руб. в экономклассе, 6,42 млн руб. в «комфорте» и 9,34 млн руб. в «бизнесе».

По сравнению с предыдущим месяцем средний размер бюджета в целом по всем классам вырос на 2,5%. При этом в экономклассе цены упали на 0,6%, а в комфорт- и бизнес-классе – выросли на 2,3% и 5,1% соответственно.

За год подмосковные квартиры подрожали в среднем на 8,9%. Средняя цена квартир экономкласса увеличилась лишь на 1,4%, в сегменте комфорткласса рост составил 9,7%, в бизнес-классе – 14,2%.

Скидки

Согласно статистике «Инкома», доля сделок с дисконтом на вторичном рынке «старой» Москвы продолжает снижаться – с сентября по октябрь она уменьшилась с 72% до 66%. В октябре 2019-го данный показатель был равен 81%. Средний размер скидки понизился за месяц с 4,7% до 4,3% (против 5,3% годом ранее).

В Подмосковье размер дисконтов в октябре не превышал 1,5-2%, говорит Ольга Власова. А в Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой, время скидок, «похоже, уже закончилось. Из-за серьезного превышения спроса над предложением собственники вторичных квартир практически не торгуются».

При этом все опрошенные www.irn.ru риелторы отмечают, что продавцы все чаще повышают изначально установленную цену. В Москве, по данным «Инкома», доля сделок с превышением первоначальной цены предложения по итогам октября составила 16%, с сентября (13%) она выросла на 3 п.п. В октябре 2019-го этот показатель был ощутимо меньше – 8%.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.