Московское жилье: ценовая палитра осени - «Аналитика рынка»

Цены на столичное жилье все-таки должны пойти вниз — таково мнение большинства. Но пока в ценовой гонке Москва лихо опережает остальную Россию, а у покупателей с бюджетом есть выбор — приобрести самую дорогую квартиру столицы или два авиалайнера SSJ-100 за те же деньги

Как гласят опубликованные в конце сентября данные очередного экспресс-замера потребительских настроений аналитического портала IRN.RU*, 47,3% респондентов ждут этой осенью снижения цен на квартиры. Причем 24,4%, то есть в целом большая часть ответивших, рассчитывает на ценовое падение более чем на 5%, оставшиеся 22,9% полагают, что стоимость квартир может просесть в пределах 5%. Однако, как подчеркивают эксперты, 47,3% — это значительно меньше, чем было три месяца назад: по сравнению с июнем доля сторонников падения цен снизилась на 14,9 процентного пункта.

В то, что стоимость жилья осенью останется на текущем уровне, верят 22,6% опрошенных. Повышение стоимости квартир прогнозируют 30,2% участников онлайн-голосования. При этом большинство приверженцев роста цен (21,8%) ожидают относительно небольшого их повышения — в пределах 5%, еще 8,4% думают, что жилье может подорожать более чем на 5%.

«Стоимость жилья в Москве в последние два месяца начала расти на фоне увеличения покупательской активности после неоднократного повышения ключевой ставки. До этого на протяжении полугода цены в основном топтались на месте. Так что перемены покупательских настроений вполне понятны. Но, скорее всего, уже в октябре спрос начнет сдуваться: ипотека стала дорогой, ранее одобренные заявки на кредиты по старым ставкам и вообще условиям закончатся. Обороты на рынке жилья снизятся, и цены поползут вниз», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

На столичном рынке с его стоимостными показателями цена всегда (за исключением редких-редких временных промежутков) была одним из ключевых факторов покупательского выбора и сегодня продолжает им оставаться. Поэтому в фокус внимания конечных потребителей, безусловно, попадают исследования, связанные с ценовыми раскладами. В том числе исследование подразделения «Сбера» «Домклик»*, согласно которому Москва (кто бы сомневался) стала абсолютным общероссийским лидером сентября по ценам как на новостройки, так и на вторичное жилье.

На рынке вторички сегодняшний разрыв между столицей и всеми остальными более чем серьезен. Даже в лидирующей тройке рублевый ценовой расклад впечатляет: Москва (267,7 тысячи), Санкт-Петербург (175,7 тысячи), Севастополь (151,2 тысячи) за квадратный метр. Что касается первичного рынка, то и здесь столица по медианной стоимости квадратного метра (287,2 тысячи рублей) заметно обошла находящийся на втором месте Санкт-Петербург (198,9 тысячи) и «бронзовую» Московскую область (172,7 тысячи), не говоря уже о Ямало-Ненецком автономном округе (170,2 тысячи), Сахалинской области (167,6 тысячи) и Якутии (165,6 тысячи), где стоимость новостроек по российским меркам тоже считается высокой.

Кстати, эксперты компании «БЕСТ-Новострой», используя данные аналитической платформы bnMAP.pro, выяснили*, что стоимость самого дорогого предложения, находящегося в открытой продаже на первичном жилом рынке Москвы, составляет около 5,7 млрд рублей — столько просят за лот площадью более 800 квадратных метров без отделки в проекте радом с храмом Христа Спасителя. За эти деньги, между прочим, можно купить два авиалайнера SSJ-100, минимум 128 автомобилей Aurus в полной комплектации, более 2,5 тысячи автомобилей «Москвич 3» в базовой комплектации, сразу парочку футбольных клубов из первой десятки Российской премьер-лиги или около 1670 самых бюджетных недвижимых объектов столицы. (По данным «БЕСТ-Новострой», сейчас наиболее доступное предложение на московском рынке оценивается в 3,39 млн рублей — это апартаменты площадью около 10 квадратных метров, которые предлагаются с отделкой в Нижегородском районе города.)

И еще: согласно подсчетам компании Rariteco*, в последние пять лет высокобюджетные новостройки в центре Москвы в целом дорожали заметно быстрее рынка и в итоге подорожали вдвое. Если во втором квартале 2018 года в среднем квадратный метр в новостройках класса элит и делюкс стоил 911 тысяч рублей, то во втором квартале 2023 года — уже 1,82 млн рублей.

По данным экспертов, среди центровых столичных районов лидером по скорости роста цены квадратного метра стало Замоскворечье, с 613 тысяч рублей в 2018 году добравшееся до нынешних 1,79 млн рублей. На втором месте Мещанский район (669 тысяч и 1,87 млн рублей соответственно), на третьей позиции Тверской район (953 тысячи и 2,16 млн рублей соответственно).

Заметно выросли средние цены за квадратный метр на Якиманке (в два раза, до 2,36 млн рублей), в Хамовниках и Басманном районе (на 89%, соответственно до 1,69 млн и 2,23 млн рублей). В Таганском районе квадратный метр в среднем подорожал за пять лет на 64% (до 1,32 млн рублей), а в Пресненском — на 44% (до 1,49 млн рублей). Самую скромную динамику продемонстрировал Арбат: +15% позволили ему достичь отметки 1,24 млн рублей за квадратный метр.

И еще одно ценовое исследование представили недавно эксперты Urbanus.ru*. Они провели мониторинг первичной недвижимости в Московском и Петербургском регионах, во всех российских миллионниках и еще в трех городах с развитыми девелоперскими рынками (Тюмени, Ижевске, Калининграде), чтобы определить, как соотносится цена квадратного метра в студиях, взятая за нулевую отметку, и в других типах квартир (одно-, двух- и трехкомнатных).

Выяснилось, что, если делать поправку на метраж, самым дешевым продуктом нередко оказываются студии. «Так, в старых округах Москвы однокомнатные лоты опережают их по цене на 5,5%, двухкомнатные — на 7,6%, трехкомнатные — на 25,6%. Новая Москва и Московская область в этом плане дают разительный контраст. В новостройках за МКАД именно студии находятся на вершине ценовой пирамиды. На подмосковном рынке при пересчете на квадратный метр «однушки» в среднем дешевле на 11,8%, «двушки» — на 19,5%, «трешки» — на 22,1%. В ТиНАО дистанция еще больше: 17,8%, 26,0% и 30,5% соответственно», — говорится в исследовании.

*Есть в распоряжении BFM.ru