Турбулентность на руку. Риелторы не ожидают падения цен на жильё в России - «Аналитика рынка»

Ситуация на рынке недвижимости в России меняется с высокой скоростью. Сначала правительство подняло планку первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%, а следом Банк России повысил ключевую ставку до 13%. В результате кредит на жилье подорожал. Падения цен в таких условиях эксперты не ожидают, а у покупателей встает вопрос: что делать и можно ли сейчас приобретать жилье?

Топтание цены

Государство со всей очевидностью старается охладить рынок недвижимости, который разогнался до высоких скоростей. Рост цен на квадратные метры подстегивался доступностью кредитов. Эксперты отмечают, что минимум две трети сделок на рынке недвижимости происходит с участием заемных средств. В данной связи ипотека становится как инструментом стимулирования рынка, так и механизмом его замедления. Этой функцией правительство и воспользовалось.

«Сейчас из числа всех приобретателей жилья с использованием ипотеки 95% являются участниками льготных программ, — говорит aif.ru член совета Московской ассоциации риелторов Сергей Жидаев. — Повышение ключевой ставки для них прошло незаметно. Но даже если спрос сократится за счет повышения планки первоначального взноса, то все равно падения не произойдет. Ослабление рубля играет на руку продавцам: люди спешат переложить сбережения в квадратные метры, и это подстегивает спрос. Падения на рынке не жду, как и снижения цен».

Зато теперь у покупателей есть время, чтобы не спеша оглядеться вокруг. Опрошенные aif.ru эксперты прогнозируют замедление цен, которым прочат топтание на месте. При высоком спросе на продажу выставляется много квартир. Со стороны предложения это сдерживает рост стоимости квадратных метров. Ситуация сохранится, по крайней мере, до конца года.

«Чего ждать в 2024 году, пока говорить сложно. Мы не знаем, какие шаги предпримет Банк России. В руках у него эффективный инструмент, которым он может распорядиться в зависимости от своих соображений, — считает член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков. — Если ставка долго будет удерживаться на 13% или даже если ее поднимут, то на коротком сроке цены не будут падать. В лучшем случае откатятся к уровню июня, но не более».

Участник рынка говорит, что первичное жилье, даже после ужесточений со стороны властей, будет по-прежнему привлекательным. В долговременной перспективе этому поспособствует сохранение льготных программ. На вторичном рынке в течение месяца возможен откат, и связан он с дефицитом предложения: квартиры раскупили.

Выгодные варианты

Рынок жилья, несмотря на все усилия властей снизить активность игроков, остается привлекательным. Купить квартиру под 6% годовых в кредит — выгодное вложение средств в условиях растущей инфляции, считают специалисты. Некоторая встряска даже пойдет на пользу, полагает риелтор Павел Боровиков. Тем самым, прогнозирует эксперт, с арены сойдут любители повышенных рисков.

«Ипотека привлекла много домашних инвесторов, — поясняет собеседник. — Когда квартиры можно было приобретать без первоначального взноса или с минимальным порогом, некоторые покупатели шли на все, чтобы завладеть квартирой. Не рассчитав риски и свои возможности, теряли и деньги, и жилье».

Боровиков приводит в пример различные схемы, которые выглядят безобидными только на первый взгляд. Одна из таких связана с низким процентом кредита по ряду жилых комплексов застройщика. Если жилье обещают под 0,1% годовых, то объект, скорее всего, будет стоить дороже. Сойдя с дистанции раньше времени, покупатель теряет переплату. К тому же результату можно прийти, когда банк предлагает снизить ставку, уплатив ему комиссию за эту услугу. Отдав деньги сразу, их не вернешь, даже в случае досрочного погашения стоимости квартиры.

В условиях неопределенности на рынке советы покупать или ждать зависят от целей покупки. Для улучшающих жилищные условия, говорит Боровиков, без разницы, растет или падает цена.

«Если у вас семья на руках, то не имеет значения, по какой стоимости покупаете, — считает эксперт aif.ru. — Цена на котловане и на выходе на новостройки сегодня примерно одинаковая. В такой ситуации я бы смотрел на вторичный рынок».

Боровиков подсчитал, что ставка по ипотечному кредиту, если брать его на покупку квартиры на вторичном рынке, выше, но она компенсируется относительной дешевизной варианта. Разница в настоящий момент достигает 20-30%. К тому же бывшее в использовании жилье требует меньших вложений в ремонт. Если делать хорошо, то стоимость реновации составит не менее половины стоимости квартиры. А иногда и больше: про 20 тысяч за квадратный метр ремонта, отмечает эксперт, можно забыть.

Когда квартиру берут с инвестиционными целями, здесь развилка действий заметно расширяется. Эксперты не берутся давать советы, отмечая, что в каждом случае они будут индивидуальными. Здесь много факторов, связанных с уровнями риска, горизонтом планирования, целями и возможностями покупателя.