Ключевая ставка 12%: что происходит на рынке жилья и ипотеки. И что будет, если ЦБ продолжит ужесточать денежно-кредитную политику - «Аналитика рынка»

Уже почти месяц рынок жилья существует в новых реалиях повышенной до заградительного для ипотеки уровня ключевой ставки. О том, что происходит на рынке и куда смотрят цены, рассказали эксперты рынка недвижимости в ходе онлайн-конференции на IRN.RU «Рынок жилья и ипотеки после повышения ключевой ставки: что будет с ценами?».

Спрос остается активным, но это пока

В середине августа Центробанк резко повысил ключевую ставку до 12% годовых. Это ожидаемо привело к росту ставок по рыночной ипотеке до заградительного уровня. На сегодняшний день ипотечные ставки по рыночной ипотеке у крупных банков начинаются от 13,5-13,7% годовых. Что, по мнению экспертов онлайн-конференции, может «поджать» спрос. Но пока продажи на рынке жилья активны. Причем не только на первичном, где львиная доля продаж приходится на льготную ипотеку, ставки по которой пока не пересматривались, но и на вторичном.

Спрос растет благодаря ранее одобренным ипотечным кредитам (банки подняли ставки не сразу после повышения ключевой, дав своим клиентам возможность получить одобрения на выдачу кредитов по старым ставкам), объяснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Реализацию этой предодобренной ипотеки мы сейчас и видим: люди, планировавшие купить квартиру в ближайшие месяцы, устремились на рынок, чтобы успеть заключить сделки, пока ипотека не стала еще дороже», - сказал эксперт.

Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк также отметила, что пока оценить влияние удорожания ипотеки на спрос сложно, так как многие покупатели получали одобрение раньше, по более низким ставкам, и сейчас выходят на рынок. Более понятным эффект будет в сентябре. По оценке Натальи Ващелюк, спрос на вторичном рынке может сократиться на 30% по сравнению с пиковыми значениями этого года.

На первичном рынке, по словам эксперта, ставки по ипотеке пока не увеличивались. Но опасения по поводу того, что параметры государственных программ могут быть ужесточены, привели к росту числа заявок на получение ипотечного кредита.

«На данном этапе мы не видим существенных изменений спроса на недвижимость в наших проектах: пока он находится на прежнем стабильно высоком уровне. Это связано с тем, что большинство наших квартир подходят для покупки с помощью ипотеки с государственными программами поддержки», - отметил коммерческий директор АО «ЛСР. Недвижимость – Москва» Вадим Борзов.

Льготная ипотека: гарантий сохранения ставок нет

Продажи на первичном рынке поддерживает льготная ипотека, ставки по которой Минфин обещал не поднимать. Казалось бы, покупателям новостроек беспокоиться не о чем. Но повышение ключевой ставки при сохранении условий льготных программ ведет к дополнительной нагрузке на бюджет, так как государство компенсирует банкам недополученный доход. Вероятно, поэтому никто из экспертов онлайн-конференции гарантировать неизменность ставок по госпрограмме не стал.

«Спрогнозировать эти изменения затруднительно, ставки по госпрограммам устанавливаются не рыночным механизмом», - отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

Кроме того, есть прецедент прошлого года, когда на фоне повышения ключевой ставки льготная ипотека тоже подорожала до 12% годовых. Но тогда ключевая ставка была на уровне 20%, напомнил руководитель IRN.RU Олег Репченко. То есть разница между ключевой и льготной ставками составляла 8 п.п. Сейчас льготная ипотека выдается под максимальные 8%, «Семейная» - под 6% при ключевой ставке 12% (разница 4 и 6 п.п. соответственно). То есть пока разрыв между ключевой ставкой и ставками по льготным госпрограммам меньше, чем год назад.

«Повышение ставок по льготным программам возможно только в том случае, если потребуется дальнейшее повышение ключевой ставки, причем существенное (процентов до 15-20). Пока ключевая ставка находится на уровне 12%, разница не критична», - считает эксперт.

Представитель Совкомбанка Наталья Ващелюк тоже не исключает рост ставки по льготной ипотеке, но пока такой сценарий не является базовым, подчеркнула эксперт. «Более вероятно сохранение параметров льготных программ», - подчеркнула представитель Совкомбанка.

Условия выдачи льготной ипотеки могут пересмотреть

Несмотря на то, что ставки по льготной ипотеке обещали не «трогать», под риск пересмотра попали сами требования госпрограммы – об этом сообщили «Ведомости». По словам источника издания, минимальный первоначальный взнос планируется увеличить с 15% до 20%, а предельную величину субсидии банкам – сократить на 0,5 п.п. Правительство рассчитывает, что таким образом удастся сбалансировать рынок и снизить темпы роста цен.

Если первоначальный взнос повысят до 20%, то не исключено, что покупатели квартир в бюджетных проектах будут брать потребительские кредиты на первоначальный взнос, считает Роман Родионцев из Est-a-Tet. Но в целом падение спроса эксперт не прогнозирует, так как у покупателей проектов более высокой ценовой категории взнос в размере 20% есть.

А вот Наталья Ващелюк полагает, что повышение первоначального взноса несколько сдержит спрос и может заставить потенциальных покупателей отложить покупку жилья на несколько месяцев. По мнению эксперта, застройщики будут разрабатывать новые продукты для более быстрого накопления первоначального взноса, предоставлять отсрочки или скидки, предлагать услуги по бронированию квартир на длительный срок с фиксацией цены.

«Это событие будет своего рода испытанием нашей отрасли на прочность, ведь нам придется придумывать новые способы привлечения аудитории на фоне роста ставок и отмены льготных программ», - подтвердил коммерческий директор АО «ЛСР. Недвижимость – Москва» Борзов Вадим.

В целом вопрос пересмотра программы льготной ипотеки назрел давно, отметил Олег Репченко. Не свернутая вовремя льготная ипотека привела к перекосам на рынке жилья, и теперь власти ищут способы сбалансировать рынок.

«Конечно, обсуждаемые сегодня корректировки трудно назвать кардинальными. Возможное повышение первоначального взноса на 5% застройщики смогут нивелировать соответствующей скидкой – сегодня такой дисконт выглядит не критичным. Снижение компенсации банкам тоже мало что изменит, так как ставки по льготным госпрограммам в банках в настоящее время ниже максимального уровня. Однако ухудшение условий льготной ипотеки – это сигнал рынку, что власти взяли курс на сворачивание субсидирования», – отметил эксперт. См. «Сворачивать льготную ипотеку надо было в период низкой ключевой ставки».

Требования к ипотечным заемщикам ужесточат

Эксперты не исключают и ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов. В сегментах, вызывающих беспокойство регулятора, могут вырасти процентные ставки и снизиться вероятность одобрения кредита, считает главный аналитик Совкомбанка Ващелюк Наталья

«Банк России обеспокоен ростом доли и объема кредитов, выдаваемых заемщикам с высокой долговой нагрузкой и низким первоначальным взносом. ЦБ РФ ужесточает регулирование в наиболее рискованных сегментах», - сказала эксперт.

«В этом году сменились рисковые коэффициенты, и теперь взять ипотеку с минимальным первоначальным взносом довольно сложно. Рассчитывать на ослабление требований к заемщикам не приходится, доля ипотеки на рынке очень высокая – больше 70% в Москве и больше 80% по Московской области и Новой Москве. С учетом размера портфелей банков по ипотеке, снижения уровня требований к заемщику ожидать не стоит», - подтвердил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Родионцев Роман.

И дело здесь не только в повышении ключевой ставки. С 1 октября 2023 года регулятор вводит запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом.

Цены: пока стабильно высокие

БОльшая часть вопросов онлайн-конференции IRN.RU так или иначе касались цен на жилье. По мнению руководителя IRN.RU Олега Репченко, в ближайший месяц, скорее всего, резкого движения цен вверх или вниз не будет. Потому что спрос на рынке жилья пока есть, у банков еще действуют предодобренные заявки по кредитам по старым ставкам. Спрос также подогревают новые ограничения Центробанка в отношении первоначального взноса, которые вступят в силу с 1 октября. «То есть у покупателей жилья остается последний месяц, чтобы оформить ипотеку по старым условиям, и люди будут пользоваться этой возможностью. Так что провала спроса и, соответственно, цен в сентябре не будет. Как и роста», - отметил эксперт.

Но в октябре спрос может просесть, считает руководитель IRN.RU, так как покупать дорогие квартиру в дорогую ипотеку покупатели просто не смогут, и, соответственно, цены могут развернуться вниз. По мнению аналитика, на вторичном рынке стоимость метра в течение ближайшего года может просесть на 10-15%, если ситуация существенно не изменится.

«На рынке новостроек, хотя там и есть льготная ипотека, ставки по которой останутся на прежнем уровне, спрос тоже снизится – далеко не все квартиры в новостройках покупают в льготную ипотеку. Так что застройщикам тоже придется пересмотреть ценник. Идти на прямое понижение они не любят, так что вырастут скидки и число акций», - рассказал Олег Репченко.

«На вторичном рынке возможно умеренное снижение цен в ближайшие месяцы из-за роста процентных ставок по ипотеке», - согласилась главный аналитик Совкомбанка Ващелюк Наталья.

А вот на рынке новостроек предпосылок для снижения цен нет, считает коммерческий директор АО «ЛСР. Недвижимость – Москва» Борзов Вадим: «На данном этапе никаких предпосылок для снижения цен мы, к сожалению, не наблюдаем. Также важно отметить, что регулярный рост демонстрируют цены на строительные материалы и затраты на рабочую силу».

«Рынок Москвы уже пережил некоторое снижение стоимости недвижимости в начале года, после чего восстановился, а затем взял курс на увеличение цен. То есть ниже, чем сейчас, уже не будет», - считает Вадим Борзов.

Умеренный рост цен на новостройки в ближайшие месяцы прогнозирует также Наталья Ващелюк, но затем «стоимость жилья стабилизируется и может увеличиваться только при повышении строительной готовности объекта». В течение года цены в среднем могут вырасти на 5-10%, затем стабилизироваться. На вторичном рынке, по мнению аналитика, вероятно снижение цен до середины следующего года, затем возможно их небольшое восстановление при уменьшении разницы в ставках по ипотеке на первичном и вторичном рынках.

В целом пока цены на рынке жилья стабильны, отметил директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, но сохраняют небольшую динамику роста. «К августу средневзвешенная цена по рынку новостроек Москвы выросла почти на 9% по сравнению с показателями начала года».

Что дальше?

Центробанк уже неоднократно заявлял о возможном дальнейшем повышении ключевой ставки. Видимо, в том числе поэтому снижения ключевой ставки в ближайшее время эксперты онлайн-конференции не ожидают. Но и в пользу ее возможного роста никто из спикеров не высказался.

«Я думаю, что к концу года ключевая ставка сохранится на прежнем уровне – 12%. Серьезное увеличение ставки уже подстегнуло спрос на недвижимость. По нашим прогнозам, такое положение вещей сохранится минимум три-четыре месяца», – согласился коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Москва» Вадим Борзов.

Впрочем, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев напомнил, что, согласно проекту основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов, Банк России прогнозирует среднюю ключевую ставку в диапазоне 7,9-8,3% годовых в текущем году, 8,5-9,5% в 2024 году. «Таким образом, в перспективе 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки относительно текущего уровня», – подытожил эксперт.

Если ЦБ повысит ключевую ставку, то увеличится и вероятность повышения ставок по программам с субсидируемой процентной ставкой, отметила Наталья Ващелюк. Параметры семейной и IT-ипотеки могут остаться без изменений, как в 2022 году, но условия льготной ипотеки могут быть скорректированы. Возможно, это произойдет после того, как будет исчерпан лимит бюджетных средств, выделенных на программу на 2023 г. На вторичном рынке возможно снижение средней цены на 5%, но результат зависит от параметров объекта. Цены на ликвидные лоты, возможно, не изменятся, а менее ликвидные квартиры (большой площади, спорной локации, со сложностями в продаже и пр.) могут подешеветь на 10% и больше.

По мнению руководителя IRN.RU Олег Репченко, если говорить о рыночной не субсидированной ипотеке, то повышение ключевой ставки с 12% до 15 или, например, 20% не сильно повлияет на спрос.

«На рынке жилья заградительными являются ставки по ипотеке на уровне 12%, при такой ставке люди на эмоциональном уровне не готовы брать кредит, спрос падет. Но ипотеку под 12% банки могут выдавать при ключевой ставке процентов 9-10. Если ключевая ставка 12%, то рыночная ипотека выдается под 14% и выше, как сейчас. Если ключевая ставка будет еще выше, ставки по ипотеке, какими бы они ни были, уже и так будут за заградительной зоной», - объяснил аналитик.

«Что касается льготных программ, то, казалось бы, на них повышение ключевой ставки не влияет. Но это, возможно, будет только первое время. Потому что если в бюджете будут сильно расти расходы на субсидирование ипотеки на фоне роста ключевой ставки, то не исключено либо повышение ставок по льготной ипотеке, либо сокращение программ. На рынке могут оставить только адресную льготную ипотеку (для военных, для многодетных семей, айтишников и др.), но не для всех, – считает Олег Репченко. – Это подрежет спрос на новостройки, и цены на первичном рынке неизбежно будут корректироваться до уровня «вторички».
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер