Исследования: офисные цифры вчера, сегодня, завтра - «Аналитика рынка»

Сколько офисов строятся сегодня в российских городах-миллионниках и достаточно ли этого объема для удовлетворения потребностей местных рынков? В каких регионах живут самые активные игроки сегмента бизнес-ипотеки? Чем офисным сотрудникам нравятся их нынешние рабочие места и чем не очень?

Четкая сезонность с ее всплесками и спадами рыночной активности, кажется, окончательно уходит в прошлое для сферы real estate, и теперь для многих ее сегментов привычным становится как раз нетрадиционное поведение в тот или иной отрезок времени. Но если все-таки придерживаться традиций, то август — преддверие высокого делового сезона. Стало быть, аналитики резонно решили посмотреть, каков на сегодняшний день расклад на офисном рынке Москвы в частности и России в целом.

Изучив положение дел на рынках крупных городов страны (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), эксперты компании CORE.XP пришли к следующим выводам*. Ввод новых качественных офисных площадей в регионах России по-прежнему остается на крайне низком уровне, и львиная доля ввода за последние два года — это реконструкция старых зданий. В итоге общий объем качественного офисного предложения в десяти российских городах с населением более 1 млн человек на конец первого полугодия 2023 года достиг 3,6 млн квадратных метров, и в основном этот объем сформирован зданиями класса В: доля сегмента на июнь 2023 года составляла около 62% (2,2 млн «квадратов»).

Почти 90% доступного предложения на региональных офисных рынках — это помещения площадью от 200 до 600 квадратных метров. Предложение крупных офисов площадью более 4000 квадратных метров крайне ограниченно: такой арендный масштаб доступен только в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Тюмени и Воронеже. Воронеж, кстати, лидирует по совокупному объему качественного предложения: там этот показатель находится на отметке около 9000 квадратных метров классов А и В. Далее следует Ростов-на-Дону (6000 «квадратов»), замыкает тройку лидеров Самара (4000 «квадратов»). Меньше всего качественного офисного предложения оказалось в Новосибирске (всего 1500 квадратных метров).

«Несмотря на негативный внешний фон, вызванный геополитической обстановкой, значительного роста среднего уровня свободных офисных площадей в городах-миллионниках не наблюдалось. Этот показатель составил 6% против 4,2% в 2021 году и 3,4% до начала пандемии. Что касается ставок аренды, то в первом полугодии самые высокие для офисов класса А были зафиксированы в Новосибирске, Нижнем Новгороде и Екатеринбурге: в каждом из городов средняя арендная ставка находится в диапазоне 1500-2100 рублей за квадратный метр в месяц (с НДС и OpEx)», — отмечают эксперты компании.

«За последние полтора года мы видим смещение фокуса спроса на такие города, как Самара и Нижний Новгород. Ранее средние арендные ставки в них были на уровне 700-900 рублей за квадратный метр в месяц, что мотивировало компании размещать здесь бэк-офисы. Учитывая близость к столице и уровень заработных плат, эта стратегия вполне себя оправдывает. Но как результат мы видим значительный рост ставок в этих городах. К сожалению, учитывая тот факт, что новое качественное строительство в регионах России находится на крайне низком уровне, мы полагаем, что арендные ставки продолжат свой рост», — делится прогнозами заместитель директора подразделения региональных проектов отдела услуг корпоративным клиентам компании CORE.XP Иван Козис.

В продолжение общероссийской аналитики: банк «Дом.РФ» назвал регионы с наибольшим спросом на бизнес-ипотеку*. По предварительным оценкам банка, в 2023 году представители сегмента МСП пользовались ипотекой для покупки коммерческой недвижимости (в том числе офисной) в четыре раза чаще, чем в прошлом году. Больше всего сделок пока оформлено в Московском регионе (15%), Ростовской и Свердловской областях (по 8%), Санкт-Петербурге и Ленобласти (8%) и Новосибирской области (7%). В десятке лидеров также Республика Татарстан (7%), Нижегородская и Пензенская области (по 6%), Пермский край (5%) и Воронежская область (4%).

«Средний размер чека по России составляет 14 млн рублей. В продукт также встроены государственные программы: 91% сделок заключены по льготным ставкам, а экономия в сравнении с ежемесячным арендным платежом может достигать 95% по производственным зданиям и 30% по офисным и складским помещениям», — подчеркивает директор подразделения «Малый и средний бизнес» банка «Дом.РФ» Анна Корнелюк.

Теперь о Москве, то есть о самом развитом офисном рынке страны. По оценкам компании Ricci*, за первое полугодие введены в эксплуатацию четыре новых объекта совокупной площадью 102,4 тысячи квадратных метра (что втрое превышает прошлогодний показатель), и, по заявлениям девелоперов, объем нового офисного строительства до конца года может составить 323,2 тысячи квадратных метра. Прогноз компании Commonwealth Partnership чуть-чуть скромнее: 315 тысяч «квадратов». Кстати, по данным компании Ricci, совокупный объем спроса за первое полугодие — 736 тысяч квадратных метров, что в ретроспективе последних десяти лет является максимальным значением (высокие показатели достигнуты за счет как сделок купли-продажи, так и договоров новой аренды).

Доля свободных площадей опустилась до отметки 10,8% (-1,7 процентных пункта по отношению к концу 2022 года). А вот среднерыночная ставка с того времени практически не изменилась и составляет сейчас 21 800 рублей за квадратный метр в год, подсчитали в компании Ricci.

При этом в ближайшие пять лет прирост предложения офисной недвижимости в Московском регионе составит более 3,3 млн квадратных метра: об этом авторитетно заявляют эксперты «Сбера»* на основе изучения рынка заявленных и реализуемых проектов офисной недвижимости с планируемой датой ввода в 2023-2028 годах. Для сравнения: по их же данным, за прошлую пятилетку (2017-2022 годы) фактический объем ввода качественных офисных площадей в Москве составил примерно 2 млн «квадратов». По итогам 2022 года введено в эксплуатацию 350 тысяч офисных «квадратов», из них 260 тысяч — это класс А, 90 тысяч — класс B; в результате офисный рынок региона достиг отметки 20 млн квадратных метров.

Обещанный рост объема офисного предложения в «Сбере» объясняют целым рядом факторов. Один из них — выход застройщиков жилья на рынок офисного девелопмента Москвы. «Этот тренд стимулирует программа по созданию мест приложения труда (МПТ). Застройщики жилья получают снижение платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков при условии создания таких мест. Строительство офисов позволяет девелоперам экономить на изменении ВРИ при реализации жилых проектов. По прогнозу «Сбера», в период с 2023 по 2028 год застройщики жилья введут в строй не менее 450 тысяч квадратных метров административно-деловых объектов, то есть 14% от общего объема подобных объектов», — рассказывают эксперты.

Следующий отмеченный ими фактор — активный рост продаж офисов «в нарезку». «Совокупный проектный объем таких объектов, реализуемых на продажу блоками и планируемых к вводу в ближайшие пять лет, составляет 960 тысяч квадратных метров. Высокий интерес к этим объектам проявляют розничные инвесторы», — делятся наблюдениями в «Сбере».

Наконец, рост предложения стимулирует реализация крупных BTS-проектов для федеральных компаний. По данным сберовской аналитики, совокупный объем ввода подобных проектов в 2023-2028 годы составит 700 тысяч квадратных метров. В первую очередь речь идет о завершении строительства штаб-квартир «Яндекса» (120 тысяч), РЖД (около 180 тысяч) и Национального космического центра (230 тысяч).

«Указанные выше тренды свидетельствуют о том, что даже с учетом возможных переносов или заморозки части реализуемых проектов офисный рынок Московского региона в ближайшие годы пополнится значительным объемом новых качественных помещений. На фоне ухода из России ряда международных компаний это будет сдерживать ставки аренды и оказывать влияние на вакансию. Офисный рынок будет находиться в цикле «рынок арендатора», а стабилизировать ситуацию позволит растущий спрос на новые офисы со стороны госсектора и рынка IT-компаний», — уверен управляющий директор, начальник управления по работе с клиентами недвижимости Сбербанка Арсен Оганджанян.

На фоне всего сказанного крайне любопытными выглядят результаты совместного исследования, которое провели Ассоциация менеджеров и строительная компания Pridex*. Целью было выяснить, как меняются требования сотрудников крупных и средних компаний к офисным пространствам в связи с развитием удаленного и гибридного форматов работы, а также насколько сегодня работодатели соответствуют этим запросам. Вот лишь некоторые из выводов, к которым пришли эксперты.

В целом большинство сотрудников удовлетворены техническими характеристиками своих офисов: это касается освещения (84%), обустройства рабочего места (78%), микроклимата (более 70%) и свободного пространства (72%). Наиболее уязвимым местом стали переговорные: более половины опрошенных отметили, что их в офисах недостаточно, 34% также выразили неудовлетворенность размером переговорных.

По результатам «офисно-интерьерной» части опроса наиболее востребованными у респондентов оказались так называемые «тихие зоны» — пространства на 8-12 человек, предназначенные специально для сосредоточенной работы. Среди их отличительных особенностей — минимальный уровень шума, приглушенное освещение и запрет на телефонные разговоры. При этом лишь 28% опрошенных положительно ответили на вопрос о наличии подобных помещений у них в офисах. Столь же важными оказались звукоизолированные помещения на одного-двух человек для проведения аудио- и видеозвонков — такие есть в офисах у 45% респондентов.

«Очевидно, что сотрудникам бывает трудно сфокусироваться на собственных задачах в тех условиях, в которых они работают сейчас. О негативном влиянии опенспейсов, являющихся сегодня наиболее популярным форматом офисных пространств, на продуктивность и самочувствие работников написано уже не одно исследование. Однако проблема не в самих открытых планировках, а в первую очередь в ошибках при проектировании офиса. И одной из них является отсутствие альтернативных вариантов помещений, где можно уединиться и сосредоточиться на текущих делах или поговорить по телефону, не мешая при этом другим», — думает управляющий директор компании Pridex Дмитрий Вишняков.

Отдельно стоит отметить, что оценивая свои технологические потребности, сотрудники офисов особое внимание уделили зеленым технологиям. Прежде всего имеются в виду различные системы, направленные на повышение энергоэффективности офисного пространства, например интеллектуальная система освещения и автоматически настраиваемая мощность светильников в зависимости от присутствия людей и уровня естественного света в помещениях. Однако лишь 11% участников опроса отметили, что в их компаниях есть подобные решения.

*Есть в распоряжении BFM.ru