Квартиры в Москве и Подмосковье пользуются отложенным спросом. Но хватит его ненадолго - «Аналитика рынка»

Вторичный рынок «накрыла волна» отложенного спроса, рассказали редакции IRN.RU представители риелторских агентств московского региона. Покупателей «вторички», как и «первички», простимулировал Центробанк, заставивший банки повысить ставки по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%. Несмотря на всплеск потребительской активности, цены на квартиры не растут, а объем предложения остается огромным.

В мае управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 275 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на рекордные 97,7% больше, чем в провальном мае прошлого года.

Впрочем, по большому счету, сравнивать итоги нынешнего мая с прошлогодним смысла нет, поскольку тогда «действовали заградительные ставки, рынок откровенно лихорадило и спрос был ниже в 1,5-2 раза», напоминает директор компании «Этажи Прайм» Ригина Гордеева.

Однако и в сравнении с апрелем май 2023 г. выглядит совсем неплохо – по данным столичного Росреестра, снижение составило лишь 4,5%. Как правило, спрос в преддверии лета падает значительно больше: в мае 2022 г. количество переходов прав сократилось на 36,6% к апрелю, в 2019-2021 г. глубина просадки также превышала 20%. Правда, и ощутимого увеличения числа сделок в апреле относительно мая на это раз не было. В целом можно сказать, что активность на рынке сохраняется и она даже выше, чем обычно бывает в конце весны-начале лета.

Например, в компании «Этажи» интерес к вторичной недвижимости в московском регионе по итогам мая вырос на 4% относительно предыдущего месяца, несмотря на большое количество выходных дней, а количество сделок в мае превысило прогнозные значения на 15-20%. В компании «Инком-Недвижимость» май по количеству авансов и сделок превзошел апрель на 2%.

По мнению директора компании «Этажи Прайм» Ригины Гордеевой, достаточно высокий потенциальный спрос в последние месяцы «позволяет прогнозировать хорошие показатели по сделкам в летний период, поскольку с учетом цикла сделки эти покупатели выберут объект для покупки в течение 1-2 месяцев». И действительно, в первой половине июня динамика остается позитивной: относительно аналогичного периода мая продажи в «Этажах» увеличились 3-5%, а интерес к покупке вторичной недвижимости (звонки) - на 15%.

В агентстве недвижимости «Pro Обмен» в первой половине июня количество звонков выросло на 14% относительно мая. По оценке Екатерины Никитиной, руководителя агентства, вице-президента «Гильдии риелторов Москвы», члена московского регионального отделения «Деловой России», вторичный рынок «накрыла новая волна спроса».

«Для летнего сезона текущая ситуация нестандартна, - считает Никитина. - На мой взгляд, новая волна спроса, которую мы наблюдаем, вызнана сочетанием факторов. В первую очередь – это отложенный спрос. Многие опасались покупать квартиры и откладывали решение о выходе на сделку, ожидая, что рынок недвижимости рухнет, а цены кардинально упадут. Этого не произошло. Затем в июне Центробанк переутвердил надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, что привело к повышению минимального первоначального взноса, а повышения ключевой ставки, которое привело бы к росту среднего уровня ипотечных ставок, не случилось. В итоге многие потенциальные покупатели жилой недвижимости осознали, что настало время оперативно решать свои жилищные проблемы, и вышли на рынок».

Кроме того, «вторичку» продолжает подпитывать переток покупателей с первичного рынка, потому что новостройки значительно дороже вторичного жилья и далеко не всегда лучше по качеству. «Кардинальное отличие от прошлого года заключается в изменении структуры спроса на рынке недвижимости: если в прошлом году около 70-80% интереса было сконцентрировано на рынке первичного жилья, то в этом году в лидерах вторичная недвижимость», - отмечает Ригина Гордеева.

О том, что рынок находится в тонусе, свидетельствует также сокращение сроков экспозиции квартир и времени принятия решения о выходе на сделку. «Люди быстро выходят на показы и, если квартира нравится, то сразу готовы начинать активные переговоры по авансу», - говорит Екатерина Никитина. Ее слова подтверждает и Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»: «Ликвидные квартиры уходят из экспозиции очень быстро – буквально после 2–4 показов».

Специалисты департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» даже полагают, что на фоне роста спроса на вторичном рынке во второй половине 2023 г. может возникнуть дефицит ликвидного жилья комфорт-класса (одно- и двухкомнатных квартир стоимостью 7-15 млн руб.) – «портфель лотов компании в данном сегменте в указанном коридоре цен реализован почти на 65%», отмечается в сообщении «НДВ».

Впрочем, общий объем предложения «вторички» в московском регионе остается очень значительным. По данным Аналитического центра «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве экспонируются 87,83 тыс. лотов, за месяц объем предложения практически не изменился (-0,43%), а за год вырос на 41,2%. В ТиНАО покупателям предлагаются 8,50 тыс. вторичных лотов (+1,53% за месяц; +35,2% за год), в Московской области – 72,80 тыс. (+0,1% за месяц; +48,5% за год).

При этом Сергей Шлома подчеркивает что «прирост экспонируемых объектов за год объясняется накоплением низколиквидных лотов».

Тем не менее именно огромные объемы предложения, по-видимому, обеспечивают стабильность цен на вторичном рынке. Несмотря на активизацию спроса, стоимость метра продолжает топтаться на месте – см. обзор рынка московского региона от www.irn.ru. «Притом что спрос вымывает с рынка ликвидные недорогие лоты, мы не фиксируем ни малейшего увеличения цены, - подчеркивает Сергей Шлома. - Продавцы мыслят здраво – они хотят делать сделки, а не экспериментировать со стоимостью и бесконечно рекламировать свои квартиры».

По наблюдениям Екатерины Никитиной, цены даже незначительно снижаются: «Примерно на 0,5-1% в месяц в зависимости от локации и качества ремонта объекта».

Размер скидок сократился по сравнению с прошлым годом, но дисконты остаются повсеместным явлением. По оценкам «Инкома», со скидкой в 3-5% продаются 80% квартир, а остальные 20% «изначально выставлены в продажу по оптимальной стоимости, не предусматривающей торг».

Скорее всего, скидки вновь начнут расти, когда «волна спроса» будет исчерпана. Что, возможно, произойдет уже в самом ближайшем будущем. Как напоминает гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев, лето – низкий сезон для рынка. По его прогнозу, «объем сделок сократится примерно на 7-10% в июне-июле и начнет рост к августу, с выходом на пик спроса к ноябрю-декабрю».

Снижения спроса ожидают и в «Инкоме» - из-за удорожания ипотеки с первоначальным взносом менее 20% с 1 июня. «Считаю, что на количество сделок может существенно повлиять нововведение, по которому избежать запретительных надбавок по ипотечным кредитам смогут только заемщики с первоначальным взносом не менее 20% – то есть квартиры с низким первоначальным взносом остались, но они стали дороже для клиентов», - поясняет Сергей Шлома.

Вторичный рынок меньше зависит от кредитов, чем первичный, но все же, по словам Евгения Шавнева, примерно 3/5 всех сделок являются ипотечными.

«Много сделок проходит вообще без первоначального взноса, а сейчас эти покупатели пропадут в принципе. Те, кто готов был осилить средний первоначальный взнос – а это 10–15%, тоже могут уйти с рынка, ведь расходы нужны не только на первый взнос, но и на риелтора, на саму сделку и на страховку», - добавляет руководитель офиса «Новослободское» компании «Инком-Недвижимость» Денис Васильев.

Тренд на сокращение «побочных» расходов уже заметен. «Все больше людей обращаются только за сопровождением сделок, нежели за комплексной услугой по подбору объекта и сопровождению. То есть стараются экономить, ищут квартиры самостоятельно, а когда находят, обращаются за юридической помощью и организацией самого процесса сделки», - отмечает Екатерина Никитина.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.